渝中城市更新模式斩获重庆市第二届改革创新奖

3月30日，重庆市第二届改革创新奖公布获奖名单，渝中区《探索存量时代可持续城市更新模式》凭借扎实的实践成效与创新突破荣获铜奖。

作为重庆唯一全域城镇化率达100%的行政区，渝中区没有新增空间可依，只能在存量土地上“深耕细作”。近年来，渝中区锚定“存量时代”发展命题，坚持“留改拆增升”并举、“投融建管运治”一体，稳步推进城市更新工作，累计实施更新改造项目125个，焕新老旧小区900万平方米，6次入选全国城市更新经验做法可复制清单及典型案例，用实践回答了“全域城镇化后，城市如何持续生长”的时代课题。

破解资金困局

多元合力让“老巷”有了“新身价”

鲁祖庙传统风貌区焕新开街。渝中区融媒体中心供图

城市更新，资金是“第一块敲门砖”。对于渝中区而言，仅靠政府投入远远不够，如何撬动社会资本、激发居民参与热情，成为破解资金难题的关键。山城巷传统风貌区的蝶变，正是渝中区多渠道投融资机制的生动实践。

谁能想到，如今日均客流量超万人次、成为热门打卡地的山城巷，曾因年久失修而一度沉寂，土生土长的居民周婆婆回忆起几年前的模样，仍感慨：以前这条巷子破败了，有条件的居民好多都搬走了。

为唤醒这条老巷，渝中区创新采用“政府引导、企业运营”模式：政府投入土地征收费，由康翔公司收归产权成为业主，再通过公开招投标引入重庆永宏智造公司，赋予其15年特许经营权，引导企业自主投入资金进行修缮与运营。

截至目前，永宏智造已在山城巷投入1.2亿元，完成15.45万平方米房屋修缮、风貌打造及配套完善。如今的山城巷，青石板路、木格窗保留着老重庆的肌理，精品酒店民宿、特色餐饮、文创零售四大核心业态有序布局，物业出租率达90%，街区累计总产值超10个亿，提供3000多个新增就业岗位，实现了“保护与盈利”的双向共赢。

山城巷的实践并非个例。渝中区通过产业运营前置、特许经营权出让等方式，持续撬动社会资本参与，吸引多家企业累计投资超200亿元，参与十八梯、大都会东方广场等重点更新项目；同时探索非标商业场景带动自主更新，打造出罗汉寺妙街、30度街吧等一批活力街区，让“山城后巷”焕发新活力。

在民生保障类项目中，渝中区则坚持“谁受益、谁出资”原则，用政策引导居民自发筹资近1亿元，将戴家巷老街区临街房屋打造成特色小店，如今这里的临街底商租金提升8倍以上，街区年产值超亿元，实现了“政府搭台、居民唱戏”的良性循环。

创新土地供给

“带租约出让”让老建筑“活起来”

山城巷传统风貌区迎来蝶变。渝中区融媒体中心供图

城市更新中，往往采用“征收—拆除—新建”的模式推进项目建设，尚可使用建筑拆除新建，既造成浪费又严重破坏街区原有“肌理”，造成城市街区丧失原有“味道”。

为此，渝中区创新推出“征收—调拨—用途转换”保留现状房屋的方式，打破土地供给单一化困境，让老建筑在保护中实现价值提升。

2025年焕新开街的鲁祖庙传统风貌区，就是这一创新模式最鲜活的案例。

作为解放碑片区的老街区，鲁祖庙保留了清末民初、战时陪都、改革开放初期三个不同时期的重庆民居风貌，涵盖柏庐建筑群、105号民居两处文物建筑及民生路99号一处优秀历史建筑，是重庆近现代城市建筑群落的典型缩影。

更新改造过程中，渝中区跳出传统思维，先将需保留建筑的产权统一确权至区内国有公司，明确其作为实施运营主体，再将地块性质由住宅调整为商业，通过依法供应后再次确权，实现“产权归拢、用途优化”。

更值得关注的是，渝中区“土地+租约”组合供应模式，破解了“出让与租赁”的矛盾。针对鲁祖庙部分建筑已开展租赁运营的实际，工作人员在土地出让前逐一征求签约租户意见，将原租约纳入土地竞买条件，确保租户权益不受影响。这一举措不仅赢得了租户的支持，更让土地价值大幅提升——在鲁祖庙出让的5000余平方米商业区地块中，带租部分面积占比达80%。

此外，渝中区还对鲁祖庙的“边角地”“夹心地”“插花地”等零散闲置用地进行全面摸排，将不具备单独建设条件的地块整合融入风貌区一体招拍挂出让，既增加了土地出让收益，又将其整治为风貌区进出通道，提升了城市空间通透性和步行便捷性。

如今的鲁祖庙，不仅保护了13处文物和历史建筑，更成为解放碑片区的新地标，开街以来营业额超8000万元，单日客流量突破5万人次，最高峰值可达10万人次，实现了“文脉保护、空间利用、经济收益”的三重丰收。

完善技术标准

“柔性适配”打通更新“堵点”

moxy酒店成为渝中区完善城市更新技术标准的生动实践。渝中区融媒体中心供图

老旧建筑更新，技术标准是“拦路虎”。现有规划建设技术标准多适用于新建项目，许多老旧建筑的现状核心指标无法满足现行要求，若全面执行新标准，更新项目可能陷入“无法推进”的困境；若随意放宽标准，又会留下安全隐患。渝中区创新发布既有建筑改造消防技术指引，成功破解了这一难题。

位于解放碑十字金街核心地段的重庆渝都酒店，便是受益者之一。这家运营近30年的三星级涉外酒店，集客房、餐饮、会议、办公于一体，随着时代发展，已难以满足当下消费和安全需求，提档升级刻不容缓。经过招商引资，万豪旗下moxy酒店入驻，开启更新之路。但棘手的问题随之而来：酒店的消防合用前室、疏散楼梯宽度、消防水池容积等多项指标，均无法执行现行消防技术标准。

为推进项目建设，渝中区住房城市建委主动靠前，结合城市更新政策和相关工作指引，在确认现场条件确实无法执行现行标准的前提下，引导设计单位采用“柔性适配”思路——在不降低现状消防安全水平的基础上，通过切实可行的补偿和加强措施，最大限度提升建筑消防安全水平，最终编制完成《重庆渝都大酒店执行原消防技术标准的实施方案》。

随后，相关职能部门、行业专家参与评审，专家一致认为该方案依据充分、措施合理，符合消防技术指引要求，能够有效提升建筑消防安全防护水平。以此为突破，各相关单位顺利推进施工图消防设计审查、验收工作，成功打通了城市更新中的技术堵点，实现了经济发展与消防安全的齐头并进。更新成功的moxy酒店门庭若市、人气爆棚，成为渝中区完善城市更新技术标准的最生动实践。

如今的渝中区，老巷有韵味、旧楼有温度、商圈有活力，从山城巷的烟火气到鲁祖庙的潮范儿，从渝都酒店的提档升级到戴家巷的居民自更新，每一处更新都彰显着“以人为本”的理念，每一项创新都凝聚着破解发展难题的智慧。此次斩获重庆市第二届改革创新奖铜奖，既是对渝中区城市更新实践的肯定，更是对其持续探索可持续更新模式的激励。

未来，渝中区将继续深耕存量空间，不断完善投融资机制、创新土地供给模式、优化技术标准体系，让老城区在迭代更新中留住文脉、焕发活力，为更多城市核心区实现高质量发展提供可借鉴、可复制的“渝中经验”。(姚延洋)