涨117%、成交1.18万套！深圳楼市“金三”真相是？

售楼处的人气、朋友圈的捷报……

这个三月，全国楼市的体感都比较“火热”。

4月第一天，各大结构争相公布3月楼市成交数据，以往，各中介机构统计周期和样本的差异，在成交口径上多少有点出入。但这一次终于“达成共识”，我们先来看看深圳三月的楼市答卷。

数据看大势：确实是“量涨价稳”

但同比有点“小忧伤”

先来看市场定调：量涨价稳！这四个字，精辟。

3月深圳一二手住宅网签总量达到了7898套，环比暴涨117%，直接创下了近11个月以来的最高值。

若把商办公寓都算上，全市一二手商品房合计成交11851套，环比也是飙升了117%。

这数据看着是不是挺提气的？

售楼处人气回升，深圳湾顶豪开盘热销，感觉那个熟悉的深圳又回来了。

但是，很多网友留言希望看看同期数据。

环比涨得猛，主要是因为2月份是春节，基数低。真正考验成色的是同比，跟去年3月比，情况就没那么“疯狂”了。

深圳3月一二手住宅合计成交7898套，同比下滑了约23%。

一手住宅成交2827套（预售1571套+现售1256套），环比上升118%，同比下滑32%；二手住宅成交5071套，环比上升约117%，同比下滑约17%。

今年的“小阳春”，跟前年的“火爆春”比起来，还是差了那么点意思。

不过，一线的体感又不一样。

官方网签数据有滞后，咱们看看更贴近实时市场的签约数据。

贝壳深圳合作门店，二手房签约量环比增长290%！

乐有家更猛，门店一手签约量环比上涨374%，同比去年3月上涨28%，直接飙到近17个月最高点；二手签约量环比上涨244%，逼近2024年“929”政策后的峰值水平。

更夸张的是看房量，乐有家数据显示，二手看房量创了近5年新高，比2024年10月那个历史高峰还高出了17%！

这说明了什么？说明人真的都出来了，市场活跃度是实打实的。

大家不是光看不买，刚需、刚改置业者正在加速入场。就连1000万以上的豪宅改善需求也在稳步发力，贝壳那边数据显示，千万级二手房签约量环比增长了193%。

平台的挂盘均价皆在6万/㎡上下；议价空间方面，各中介平台3月议价率在9%左右，环比都有缩小。

看来，深圳的有钱人和刚需族，在这个三月，罕见地达成了“买买买”的共识。

一个“残酷”的真相：

刚需在“捡漏”，豪宅在“狂飙”

如果把视角拉高一点，看看全国的数据，就会发现一个更有意思的现象。

上海克而瑞数据分析或者能解释，为何楼市体感火爆，但是新房成交量上不来：

一方面，全国二手房市场虽然体感很热，但成交主力，清一色都是“小面积、低总价”的刚需房源。

这意味着，二手房的火热，是靠“价格”堆起来的，业主预期没有改善，以价换量仍然是二手交易回温的前提。

另一方面，新房市场却走向了另一个极端：面积越来越大了。

2026年前2个月，全国120平方米以上新房成交占比已经高达45.5%。相当于每卖出两套新房，就有一套是大户型。

这就解释了为什么深圳会出现一个“看似矛盾”的现象：

深圳湾的豪宅项目澐玺南区开盘热销，但全市一手住宅成交量却同比下滑了32%。

不是大家不想买新房，而是现在的新房，越来越“不刚需”了。

开发商们都在卷改善、卷豪宅，刚需想买个90平米以下的小三房，对不起，新房市场里这种户型越来越稀缺，要么价格高不可攀，要么70平米左右的mini三房。

于是，刚需客群被“挤”回了二手房市场，去淘那些小面积、低总价的房源。

而二手房业主呢？为了抢这些刚需客户，只能“以价换量”。

所以，3月深圳楼市真正的底色是：

刚需在二手房市场“捡漏”，改善和豪宅客群在新房市场“狂飙”。

而中产，还在房价下探的恐惧深渊中……

虽然同比数据看着有点“小忧伤”，但环比的大幅回升和一线市场的火热人气，让我们看到了深圳楼市最宝贵的品质——韧性。

对于接下来的“银四”，我们有理由抱有一份谨慎的乐观。毕竟，春天都来了，楼市最冷的时候，可能真的已经过去了。