改革奋进正当时｜在存量时代“精耕细作”：重庆渝中城市更新的破局之道

开栏语：

两江奔涌，改革潮起。

当改革进入深水区，重庆以奋进之笔，书写先行之姿，在全面深化改革的壮阔航程中破浪前行。

3月30日，重庆市进一步全面深化改革推进大会召开，聚焦做实“两大定位”、发挥“三个作用”，绘出蓝图、擘画新篇。一批首创性、差别化改革经验亮相，彰显着重庆辨识度、全国影响力。

上游新闻开设“改革奋进正当时”专栏，记录全面深化改革中的生动实践，为“十五五”时期现代化新重庆建设开创新局面提供强大动力。

作为重庆唯一全域城镇化率达100%的行政区，渝中区没有新增空间可依，只能在存量土地上“深耕细作”。近年来，渝中区锚定“存量时代”发展命题，坚持“留改拆增升”并举、“投融建管运治”一体，稳步推进城市更新工作，累计实施更新改造项目125个，焕新老旧小区900万平方米，6次入选全国城市更新经验做法可复制清单及典型案例，用实践回答了“全域城镇化后，城市如何持续生长”的时代课题。

“老巷”有了“新身价”

城市更新，资金是“第一块敲门砖”。对于寸土寸金的渝中区而言，仅靠政府投入远远不够，如何撬动社会资本、激发居民参与热情，成为破解资金难题的关键。

山城巷传统风貌区的蝶变，正是渝中区多渠道投融资机制的生动实践。

谁能想到，如今日均客流量超万人次、成为热门打卡地的山城巷，曾因年久失修而一度沉寂。为唤醒这条老巷，渝中区创新采用“政府引导、企业运营”模式：政府投入土地征收费，由康翔公司收归产权成为业主，再通过公开招投标引入重庆永宏智造公司，赋予其15年特许经营权，引导企业自主投入资金进行修缮与运营。

山城巷传统风貌区迎来蝶变。

截至目前，永宏智造已在山城巷投入1.2亿元，完成15.45万平方米房屋修缮、风貌打造及配套完善。如今的山城巷，青石板路、木格窗保留着老重庆的肌理，精品酒店民宿、特色餐饮等四大核心业态有序布局，物业出租率达90%，街区累计总产值超10亿元，提供3000多个新增就业岗位，实现“保护与盈利”的双向共赢。

山城巷的实践并非个例。渝中区通过产业运营前置、特许经营权出让等方式，持续撬动社会资本参与，吸引多家企业累计投资超200亿元，参与十八梯、大都会东方广场等重点更新项目；同时探索非标商业场景带动自主更新，打造出罗汉寺妙街、30度街吧等一批活力街区，让“山城后巷”焕发新活力。

“带租约出让”让老建筑“活起来”

城市更新中，往往采用“征收-拆除-新建”为此，渝中区创新推出“征收-调拨-用途转换”保留现状房屋的方式，让老建筑在保护中实现价值提升。

2025年焕新开街的鲁祖庙传统风貌区，就是这一创新模式最鲜活的案例。更新改造过程中，渝中区先将需保留建筑的产权统一确权至区内国有公司，明确其作为实施运营主体，再将地块性质由住宅调整为商业，通过依法供应后再次确权，实现“产权归拢、用途优化”。

鲁祖庙传统风貌区焕新开街。

更值得关注的是，渝中区在全市首创“土地+租约”组合供应模式，针对鲁祖庙部分建筑已开展租赁运营的实际，工作人员在土地出让前逐一征求签约租户意见，将原租约纳入土地竞买条件，确保租户权益不受影响。这一举措让土地价值大幅提升——在鲁祖庙出让的5000余平方米商业区地块中，带租部分面积占比达80%。

此外，渝中区还对鲁祖庙的“边角地”“夹心地”“插花地”等零散闲置用地进行全面摸排，将不具备单独建设条件的地块整合融入风貌区一体招拍挂出让，既增加土地出让收益，又将其整治为风貌区进出通道，提升了城市空间通透性和步行便捷性。

如今的鲁祖庙，不仅保护了13处文物和历史建筑，更成为解放碑片区的新地标，开街以来营业额超8000万元，实现“文脉保护、空间利用、经济收益”的三重丰收。

“柔性适配”打通更新“堵点”

老旧建筑更新，技术标准是“拦路虎”。现有规划建设技术标准多适用于新建项目，许多老旧建筑的现状核心指标无法满足现行要求。渝中区创新发布既有建筑改造消防技术指引，成功破解这一难题。

位于解放碑的重庆渝都酒店，便是受益者之一。这家运营近30年的三星级涉外酒店经过招商引资，万豪旗下moxy酒店入驻，开启更新之路。但棘手的问题随之而来：酒店的消防合用前室、疏散楼梯宽度、消防水池容积等多项指标，均无法执行现行消防技术标准。

moxy酒店成为渝中区完善城市更新技术标准的生动实践。

为推进项目建设，渝中区住房城市建委主动靠前，结合城市更新政策和相关工作指引，在确认现场条件无法执行现行标准的前提下，引导设计单位采用“柔性适配”思路——在不降低现状消防安全水平的基础上，通过切实可行的补偿和加强措施，最大限度提升建筑消防安全水平，最终编制完成《重庆渝都大酒店执行原消防技术标准的实施方案》。

随后，相关职能部门、行业专家参与评审，一致认为该方案依据充分、措施合理。以此为突破，各相关单位顺利推进施工图消防设计审查、验收工作，成功打通城市更新中的技术堵点，实现经济发展与消防安全的齐头并进。更新成功的moxy酒店门庭若市、人气爆棚，成为渝中区完善城市更新技术标准的生动实践。

未来，渝中区将继续深耕存量空间，不断完善投融资机制、创新土地供给模式、优化技术标准体系，让老城区在迭代更新中留住文脉、焕发活力，为更多城市核心区实现高质量发展提供可借鉴、可复制的“渝中经验”。

上游新闻记者 王梓涵 通讯员 姚延洋 渝中区委宣传部供图