在这座藏富于民的城市，绿城正在取得反直觉的成功。︱刘德科演讲实录

在台州这座藏富于民的城市，绿城正在取得反直觉的成功——他们同时布局了四个低密项目，互不冲突地各自热销，单套最高总价甚至超过3800万元。绿城也凭借这些高量级项目，稳居台州房企2026年一季度权益销售金额榜首。我们可以一起来详解一下这种成功背后的一系列隐秘逻辑。

低密机遇

*本文根据2025年12月16日刘德科在“富有四海 结庐人境”台州绿城山海藏品发布会的演讲《楼市低谷期的低密机遇》整理

演讲︱刘德科

绿城在台州

昨天那么冷，气温只有十二度，今天突然就到了二十几度，艳阳高照，非常舒适。这样的好日子适合开这么一场盛大的发布会。我们先请一位嘉宾上场，一起开始今天晚上的演讲——有请绿城中国浙江区域集团首席品牌官、常务副总经理吴金秋先生。

◎刘德科：前几天我借用了苏东坡的诗句，签了一本我的新书《诗词歌赋有限公司：绿城产品哲学》给金秋总。那句诗是“人似秋鸿来有信”。为什么要选这一句？真诚、诚信是我们的安身之地。每一个绿城人都会脱口而出的八个字——“真诚善意精致完美”。绿城的企业文化不仅挂在墙上，更刻在心里，他们做的每一件事情，都必须从这八个字延伸出来，包括今天所取得的所有的成绩。

●吴金秋：绿城在台州800万元以上的豪宅市场占有率超过80%。我们在类似的城市，都有很高的市场占有率，比如在嘉兴1000万元以上的豪宅市占率超过90%，比如在义乌1200万元以上的豪宅市占率是47.3%，普遍高于我们在杭州或上海的市占率。台州、嘉兴和义乌虽然不是像北上广深那样的超高能级城市，但是我们对这些城市有非常深的理解，所以我们用跟在杭州和上海一样的认真，来深耕这些城市。

无论是800万以上还是1200万以上，在我们深耕之前，这个价位的豪宅在这些城市的供应量与销销量都很少，但实际上这个市场需求是存在的。因为浙江民营经济很发达，有很多产业可以在某一个领域占到60%以上的全球市场份额。我们浙江有很多这样神奇的县城或神奇的经济强镇，都有这样的经济地位，但是豪宅市场的需求一直没有被很好地满足。

我们绿城愿意跟客户交朋友，而且是做时间的朋友。可能有的客户十年前就买了绿城的房子，我们跟随着客户一代一代地换房，一代一代升级需求，也见证了客户的身家越来越高。我们不断地通过对话洞察他们的需求。不少客户跟我们说，我们造出了他梦想中画都画不出来的房子，他当然要买。所以客户不只是买房子，而是跟着产品迭代在做收藏。你也可以说，我们通过全新的洞察，创造了这个市场；所以，你看到的结果，就是我们绝大部分地占有了这个市场。

要特别感谢在座的朋友，这样的市场局面其实是我们跟绿城业主的双向奔赴。没有绿城业主对绿城的支持，就没有我们产品一步一步的迭代创新。

▲绿城中国浙江区域集团首席品牌官、常务副总经理 吴金秋

◎刘德科：我们可以简单地用三句话概括一下，绿城何以有今天的成就，何以实现了行业话语权与住宅产品力的双重跃升——“做一成一”的经营纪律性，“读地·读城·读人”的产品方法论，“真诚善意精致完美”的企业价值观。尤其是“做一成一”，说起来非常简单，就是做一个项目成一个项目；但是，在座的很多朋友都是做生意，都知道这其实非常难。

台州教会了绿城

在今天这样的市场，我们到底可以拥有怎样的房子？我们从台州聊起。已经交付的台州凤起潮鸣，很多房地产同行都来参观过。今年绿城在台州温岭又有一个很红的楼盘，叫湖境月华。即便它是在温岭这样一个县级市，还是有天南地北的同行过来参观。

“同行参观”是一个很重要的指标，因为同行是专业的，只有真正能吸引他们的项目他们才会愿意看。所以反过来说，对客户有极致的尊重，才能吸引那么多同行前来。

讲了绿城此前在台州做的两个非常重要的项目，我们想探讨的是，台州这座城市到底教会了绿城什么？

首先是“聚光灯不能只打在北上广深”。包括绿城在内的所有房企，过去看见的主要是北上广深以及杭州、南京、成都等等高光城市。过去像台州这样的隐形冠军城市，虽然绿城很早就进来了，但恐怕并不是今天这样深耕的心态。现在，绿城能够更加沉浸其中，努力去发掘几乎每一个高净值客户，激发他们生活中的真实需求。这是一个非常重要的能力，所以台州是教会了绿城一种超级能力：隐形冠军城市的深度互动能力。

一家真正强大的企业必须兼具两种能力：“显性头部城市的公约数能力”与“隐性冠军城市的深度互动能力”。在头部城市做房地产开发，它的人口基数非常大，有一千多万或两千多万常住人口，人这么多，你很难搞清楚每一个人是怎么想的，那么就要去寻找公约数，所以我把这种能力叫做“显性头部城市的公约数能力”。

台州就不一样了，椒江区和路桥区两个区加起来常住人口也就约150万，温岭这个超级发达的县级市，人口大概也是150万左右。在这种量级的城市，绿城与客户的深度互动能力不一样，他们可以非常清楚地去了解这座城市的几乎所有高净值人群的喜好，可以把他们的喜好更聚焦地表达出来——这就是我最近一直在讲的“街坊定律”：喜好更聚焦、互动更频繁、洞察更深入、信任更稳固。绿城在台州，是把所有的客户当作是街坊邻居，大家都是熟人。面对熟人，做出来的房子的信赖度和参与感才会更高。绿城在中国台州所取得的这一系列的成功，我把它叫做“隐形冠军城市的深度互动能力”。

中国是十四亿人口的超大规模国家，真正强大的生意是做“硬币的两面”：一面是北上广深杭，另一面是像台州、义乌、嘉兴等等。如果你只看到“硬币的一面”，只看到高光那一面的北上广深杭，你的生意一定做不大。

楼市低谷期的低密红利

在楼市低谷期，我们会迎来怎样的机遇？你可能会说，楼市低谷期怎么还会有机遇？这看上去很矛盾，但是只要你足够熟悉房地产就知道，中间的联系非常大。

今天要讲的四个项目，地段非常好：绿城·潮韵东方在路桥区非常市中心的地方，臻园和凤鸣宸庐在椒江区非常市中心的位置，湖畔恒庐是在温岭市中心。这些市中心的地是怎么冒出来的？不做房地产的朋友会说，地本来就在那里，它出让的时候开发商拿去做不就好了？不是的，如果不是楼市低谷期，它的容积率不会这么低；因为现在是楼市低谷期，政府才有意愿把容积率降得更低。

把容积率降低，对政府来讲是有损失的：因为容积率越高，总地价就会越高。对政府来说，他们是牺牲地价，让利给了每一个买排屋合院等低密产品的业主。这才是这一轮楼市低谷期背后的奥秘所在：楼市低谷期的政策红利，是以容积率降低的方式表现出来。

只有政策红利，这还不够，还要看拿地的这家企业到底能做出怎样的低密产品。现在的低密产品跟过去已经不一样了。绿城是做低密起家的，三十年前的九溪玫瑰园在当时就斐誉全国，我们来看三十年后绿城新做出的这些经典项目——杭州的溪径恒庐是用一段约200米的高浓度沿街界面，给了所有路过的人一种非常直接的价值感知；宁波的凤栖云庐让美术馆一般的旋梯直接朝向街道，路过的时候，你就能感受到温暖的灯光和美术馆式的气场；嘉兴玫瑰园是把泳池悬浮在屋顶，然后非常讲究地在图书馆里面放了《四库全书》，女王空间也有非常好的街景；义乌的凤栖逸庐在地下会所里的图书馆，跟园林中的透明茶亭形成了美妙的对视，山水就这么涌入到你眼前。

绿城的低密产品究竟做了怎么样的迭代，它们与其他低密产品又有什么区别，我们可以从这五个关键点来观察：楼盘封面、园林含量、社交浓度、通透指数、兴趣殿堂。

·关键点之一：楼盘封面

湖畔恒庐的全维示范区已经开放了，我们可以看到楼盘大门的实景图。你可能会说，我拥有的是排屋叠墅这样的低密产品，大门造得好不好跟我有什么关系？关系很大，因为大门就是楼盘封面的一部分。过去我们谈论楼盘封面的时候，主要说的是建筑外立面，现在大门与外立面一样重要。

▲绿城·湖畔恒庐实景图，台州

除了大门与外立面，还有两个因素非常重要。一个是服务者的微笑与仪态。如果门口的保安坐没坐相站没站相，这个楼盘一定不高端。对于低密产品来说，物业服务公司非常关键；而物业公司好不好，看保安的站姿就够了，保安的站姿代表了他所获得的薪酬以及这家公司内部的企业文化。坦白讲，世界上不存在让人满意的物业公司，但是我们还是要在所有没法让人100%满意的物业公司中，挑出第一阵营的。我买任何房子，物业服务对我来说是一票否决制，如果物业服务公司不是第一阵营的，地段再好也要大打折扣。

另一个因素是业主群体的精神面貌。你可能会说，业主要穿着睡衣东倒西歪地走路，这谁也规定不了呀。错，当你造了非常漂亮的大门，业主群体的精神面貌都会为之一振。这就是很多建筑师经常讲的：“什么样的建筑，走出什么样的国民。”建筑的影响力非常之大。

再来看葭沚老街旁边的凤鸣宸庐。它的大门是非常古典且有仪式感的中式大门，但是用了非常现代的奢石。你看到的是很美的奢石，我看见的全是钱，这些钱以一扇扇屏风的形式矗立在街边，告诉你这是一个非常贵的楼盘。这就是楼盘封面的作用。

▲凤鸣宸庐实景图，台州

臻园的楼盘封面又不一样，多看两眼，会感觉像是哪个地方的安缦酒店或者其他高奢度假酒店，而且更显文雅。

▲臻园实景图，台州

潮韵东方的楼盘大门，有些朋友说像冠冕，就是古代贵族头上戴的帽子。其实我更关心的是，大门里有一个可以让人停留的“灰空间”。室内外的混合交融，让整个大门更有仪式感，走过这样的大门，你就会过目不忘。

▲潮韵东方实景图，台州

当我们在谈论楼盘封面的时候，我们谈论的其实是二手房的价格。当然各位买这种房子将来大概率是不会卖的，但是你一定会很感兴趣：我的房子在未来五年、十年是不是更值钱？对，楼盘大门与你的二手房价格有很大的关系：谈论你家楼盘的人越多，你的二手房就会越值钱。

·关键点之二：园林含量

低密产品迭代的第二个关键点是园林含量。在我看来，园林是低密楼盘的精神内核。如果我们买排屋叠墅，楼盘里还只是种几棵树，那叫绿化。绿化和园林是两个概念；园林跟园林之间，水准高低也会带来本质的区别。

潮韵东方是用园林化的手法，它的园林是上下交错的。

▲潮韵东方实景图，台州

臻园的园林也是上下交错的，每一个绿城的低密项目现在都是采用上下交错的设计手法。为什么？因为园林的本质是要创造更多的对视。各位在逛苏州的园林或者杭州的庄园时，会发现在园林中走路的照片特别美，那是因为视线交错特别多：在廊上俯瞰底下瀑布或栈道上的人，你们之间的视线关系跟平视的情绪是不一样的。这才是园林的要义存在。园林含量是检验一个低密楼盘是否迭代的非常关键的要素。

▲臻园实景图，台州

凤鸣宸庐同样遵循了视线多样性的园林的手法，让你感觉不是处在一个平面的楼盘里面，而是处在一个传统园林与当代生活结合的生活意境中。

▲凤鸣宸庐实景图，台州

温岭的湖畔恒庐里有一条河流，这条河流生长成了整座园林，然后汇入到九龙湖。

▲绿城·湖畔恒庐实景图，台州

面对这些新一代的低密，再去看我们此前住过的低密，或者是别的开发商做的低密，究竟有什么区别？走进去的气场是不一样的。看上去大家都一样，都会做下沉式庭院，都会做室内恒温泳池，都有瀑布，这些空间只要花钱就可以做出来，但气场是不一样的。

·关键点之三：社交浓度

新一代低密的第三个关键点是社交浓度。现在在楼盘中做健身房、茶室、麻将房、室内恒温泳池已经成了标配，如果一个排屋叠墅项目中什么都没有，那就是老一代的低密。无论我们走到这四个楼盘当中的哪一个楼盘，都能够感受到可以让人随时坐下来的那种场景浓度。

▲臻园实景图，台州

丰富的社交场景是对抗孤独的解药。过去买低密楼盘，大家最怕的就是“没人”。“没人”有两个原因：第一是因为过去的排屋叠墅都是在远郊，不是在市中心；第二是没有配套，太孤独了，越住越孤独。我刚才在楼下吃自助餐，听到旁边有个朋友在说：买排屋是玩玩的。他说得很对，过去排屋在远郊，当然是玩玩的。但是如果是在市中心，买这样的社交浓度很高的排屋合院叠墅等低密产品，它是可以真实居住的，是可以流传的全新的资产。

▲潮韵东方实景图，台州

·关键点之四：通透指数

第四个关键点是通透指数。买排屋合院，最忌讳的是跟我们自己在宅基地上建起来的农居房一样，那当然没有意思。今天绿城所有的低密产品，户型设计都非常通透，不只是南向面宽要拉宽，还要在不同的角度实现通透，同时还要努力去避免房子之间的对视。

▲凤鸣宸庐实景图，台州

·关键点之五：兴趣殿堂

第五个关键点是兴趣殿堂。我们为什么要买排屋合院？其中一个很重要的原因是，我们拥有很多的兴趣爱好，需要空间来存放。高雅的兴趣爱好可以是弹钢琴，钢琴需要更大的空间；我们还有比较接地气的爱好，比如打麻将，在平层里打麻将很容易干扰到家里人，住在低密产品中，可以把地下空间里做成自己家的会所，朋友可以直接从地库进来，根本就不会打扰到楼上的家人。

所以无论你拥有什么样的兴趣爱好，我们这个时代，都需要更多的空间去容纳它。你的爱好中也会有很多的收藏品，比如钓鱼、骑自行车等等，装备很多，你可以拥有自己的私人博物馆，把你的装备都展示出来。

▲凤鸣宸庐实景图，台州

总结一下，低密产品迭代的五个关键点是：楼盘封面、园林含量、社交浓度、通透指数、兴趣殿堂。绿城在台州做的这四个低密产品，就是用这五个关键维度完全呈现出来。我们也可以通过这五个迭代的关键点，去衡量每一个低密楼盘，它是不是真的做出了迭代。

凤鸣宸庐：前程似锦的老街新生活

对谈︱gad董事合伙人执行总裁总建筑师 蒋愈

◎刘德科：在中国房地产领域，中式产品的“祖师爷级”项目是江南里，就在杭州市中心的运河畔。它的设计师，就是眼前的这位老帅哥蒋愈先生。可以这么说，我们今天在中国看到的几乎所有中式低密产品，它的源头都出自这位先生。

●蒋愈：大家好。说到“祖师爷”，我认为真正的“祖师爷”是我们绿城中国的创始人宋卫平先生。我认为正是他对于低密产品的深刻理解，才会有我们今天这样的好房子。

◎刘德科：这四个低密项目当中，凤鸣宸庐是你设计的，我们都知道它的地段非常好，在台州葭沚老街的边上。葭沚老街的空间肌理是由它的历史文脉形成的，凤鸣宸庐是怎么跟葭沚老街形成呼应的？你当时是怎么考虑的？

●蒋愈：凤鸣宸庐这个项目毗邻葭沚老街，是台州非常热门的地方，台州人周末肯定都会去。这个项目规模很大，又是在市中心，不能因为我们项目的建设使得台州的中心文脉中断了。你看，葭沚老街有一条非常明显的南北巷道，有宽有窄、弯弯曲曲，走在里面是非常舒服，然后从这条主街又分出去了一些网状的小路。我们的凤鸣宸庐也是这样的，有一条南北向的“主街”。当然葭沚老街是街，凤鸣宸庐承载的既有街又有园，就像刚才德科说到的园林概念。这条街兼有步行、通行的功能，同时赏心悦目，让人在里面心情放松。这是我们的第一个规划。

第二，我们的项目在很多位置，尤其东边毗邻葭沚老街的位置，相呼应地开了一些口子，不仅在空间上形成了对话，去葭沚老街逛街买东西也很方便。

第三，刚才德科放了四个楼盘的建筑立面，我观察了一下，大家的开间都很大，凤鸣宸庐的开间不仅最大，而且做了很多大面的玻璃，尤其是所有的东边套，我们可以通过大幅玻璃窗看到葭沚老街里面的繁华市井。

最后，我们项目分成南北两个区块，中间的道路原本在规划上是车行道路，后来调整成了步行道路。这是很难的。刚才说了门头很重要，门头所在的城市道路也非常重要，因为它首先决定了这个项目的调性。

◎刘德科：像凤鸣宸庐有两个地块，有双大门，更重要的规划中有一条非常清晰的中轴线；而别的楼盘可能也会做中轴线，但大多中轴线做的是笔直的。我怎么跟没学过建筑的人讲清楚，这样一条弯曲的中轴线，跟一条笔直的中轴线，有什么区别？

●蒋愈：中国传统建筑中，其实老祖宗留给了我们两样东西，一个是建筑，比如太和殿、天安门，另一个就是园林，比如苏州的园林。我个人来看，中国的园林比之于中国的建筑对世界的贡献更大，因为中国的园林是世界其他任何地方没有的。园林好在哪？刚才德科说了视线的对望，我还要说的是逛园林的心理感受。一方面，它的山水树石等景观可以给你带来很好的感受；另一方面就是园林中的弯弯绕绕，你明明能够很快地走到那里，但园林的路线一定要这样绕一下，有距离感，同时很新鲜。回到德科的问题。中轴线当然可以笔直，笔直的空间里也可以有树有水，但是弯曲了以后就不一样了。一眼望不到，转眼又望到，你在行走的过程当中可以不断地有新的发现和新的探索。

臻园：繁华之中的天台秘境

对谈︱九米设计创始合伙人总建筑师 贺珉

◎刘德科：接下来我们请上台的是九米设计创始合伙人、总建筑师贺珉女士。他们的设计院名字都是“G”开头的，“G”就是绿城“Greentown”，蒋愈是gad，待会儿还要上台的章慕悫先生是gtd的，只有你叫九米。你们都是从绿色生态里面成长起来的企业，你怎么没有用“G”开头？“九米”有什么特殊含义呢？

●贺珉：当时我们是希望做一个根植于中国本土的公司，所以用了中文的名字。在中国文化中，“九”是一个很好的数字，“九”很大，但是又不满。同时在建筑角度，中国古代都城规划也有“九经九纬”的概念。

◎刘德科：你现在住的房子，是自己设计的楼盘吗？我有一个偏见，一个建筑设计师如果没有住在自己设计的楼盘里，就不能算是一个优秀的设计师。

●贺珉：像我这样能住在自己设计的房子里，而且是住在绿城建造的房子里，是一种非常特殊的幸运。

◎刘德科：回到这四个项目，臻园是你做的。在这四个楼盘中，你做的大门乍一看最不显眼，为什么设计得这么低调？

●贺珉：因为我自己也住在绿城的低密楼盘，所以感同身受低密的产品需要怎样的的生活环境。在闹市里面，“隐”是很重要的，所以我们想把台州的臻园做成一种“天台秘境”的感觉。

◎刘德科：对，我刚才说它的大门好像是哪里的安缦酒店，其实我们感受到的所有的东方元素、世界上所有关于“禅意”的表达，都可以追溯到我们台州的天台。

●贺珉：说到东方的审美，包括苏州园林，它们在中国本来就是虚实相生的，其中“虚”是主要的。中国传统的建筑有亭台楼阁，房子是围绕着园林的，西方是花园围绕着房子展开。大家可以看到，我们的亭台楼阁，我们的廊、檐都是虚的，是含蓄的表达。我们希望在现在的建筑里，体现出同样的感受。

◎刘德科：在古装电视剧里可以看到，用手一戳，就把纸窗戳破了，因为古代的窗户是用纸做的，我们不是没有别的更坚固的材料，而是因为纸有独特的韵味，通而不透。臻园一进院的景墙，就像是我们传统建筑里面的纸窗意象，当然他们用的不是纸，而是透光玉石。

●贺珉：我们希望感觉依然在，但是用现代的材料来解决它，同时它更耐久，还有更多的功能的属性。

◎刘德科：走进大门，会看到这样一座园林，空中是栈桥，飞瀑从栈桥流淌下来，你还可以在庭院里游走。

●贺珉：这是一种画境的感觉。宋画与宋代的建筑，其实意境和审美水平非常高。我们希望在我们现在的设计里面，能有营造出这种传统的内心深处思考的环境。

◎刘德科：我们这些普通人一看到这样的场景肯定会说，这种房子我见过了，别的开发商也做了。你们有什么不一样？

●贺珉：我觉得就像古诗一样。很多人都写诗歌，但是李白的诗歌就是能表达出不一样的感觉。创作其实是在推敲中逐渐形成的。我们也不是一蹴而的，而是通过经验积累和实际尺度的拿捏，研究古代大家的文化，研究它的空间关系，然后再落到项目中。我觉得任何一个美好的愿景，都是建立在扎实的基础之上，是一步一步推敲出来的结果。这也是设计师的乐趣。

◎刘德科：把贺珉总的话翻译一下就是，等到全维示范区开放以后，大家在桥上走一下，感受一下这座桥跟瀑布的关系。这个关系是他们仔细推敲过的。刚刚讲到了李白，我想说的是，在唐代的时候可能有1000个人认为自己的水平跟李白一样，而真正留下作品的只有李白、杜甫、王维、白居易等等少数的一群人。因此时间才能洗净真与伪，高与低。

本来就对臻园这个地段和项目有兴趣的朋友，要记得今天台上贺珉的模样，因为再过几天你们去逛示范区的时候就能够碰到她，遇上她后可以聊两句，到底什么是尺度的关系，以及这种尺度关系对你生活的具体影响。谢谢贺珉老师。

湖畔恒庐：国际化的水乡记忆

对谈︱gad高级合伙人设计总监 王晓夏

◎刘德科：我们先来看一个酒店——Hylla物与岚设计收藏酒店。这个酒店在云南丽江，当然很贵，它是中国野奢酒店的天花板。这个酒店的落云自然体验中心的设计师，名字叫做王晓夏。物与岚酒店与湖畔恒庐有没有共通之处？我们有请gad高级合伙人、设计总监王晓夏先生。

●王晓夏：如果说物与岚的重要因素是森林，湖畔恒庐最重要的因素就是水，自然要素对于这两者来讲都是最重要的。湖畔恒庐的先天环境非常具有优势，它就像一个半岛，自然的河溪缓缓地围绕着景观周边。看到湖畔恒庐的总平图，我都不用多说，你第一眼就能看到河水穿进去，引水入园之后在楼盘中间汇聚的场景。

▲绿城·湖畔恒庐实景图，台州

◎刘德科：这条河流是天然的，因为在红线内，所以你也可以选择把它填掉。换作别的开发商可能真的就把它填掉了，但是绿城是肯定不会填的。我第一次看到你的规划方案后，想到的是过去浙江的水乡河边那几栋房子，那种水乡记忆马上就能够浮现出来，家家户户都有小码头，码头边可以淘米洗菜，也可以划一艘小船出门。

●王晓夏：湖畔恒庐这个“恒”字，我觉得还是取得挺符合这个项目的性质。都说“有恒产者有恒心”，我想在湖畔恒庐这个项目当中，恒心是一种可以让人很安心的感受，身心都可以处在非常静谧、舒缓的天地之中。这也是我们希望能够达成的一种气质。

◎刘德科：整个规划建筑设计是你做的，如果我是一个购房者，我知道临河的那几栋房子非常好，但是离那条很精彩的河道稍微远一点的房子，它们好在哪里？你怎么让风景均好，让所有的房源都能够获得更好的体验？

●王晓夏：其实西边的这条河流，对于整个合院区块的渗透性，就像张开的五指。刚才我们看到的可能就是大拇指，它最明显，尺度也最大，引入到整个项目的公区当中。但是每一个组团和组团之间产生的这些场景，都是人在步行尺度范围之内能够去体会到的。

◎刘德科：我为什么要问晓夏这个问题？因为我们现在去看全维示范区，只能看到中间那一段做出来的房子很好，按王晓夏刚刚讲的，其实示范区没做出来的部分，它的风景和体验也很好，靠图纸可能想象不出来，但是作为设计师，他非常清楚走在其中的感受。所以如果你在实景示范区碰到了王晓夏先生，就要问他：到底哪栋房子最适合我，性价比最高？谢谢晓夏。

●王晓夏：谢谢大家。

绿城·潮韵东方：过目不忘的贵重资产

对谈︱gtd执行总经理、总建筑师 章慕悫

◎刘德科：“乘风破浪”这个成语大家都非常熟悉，这个成语最早是用来描述古代一个叫“宗悫”的将军：“愿乘长风，破万里浪”。正是因为认识“宗悫”，所以我才能在第一次看到“章慕悫”的时候，一口气念出他的名字。接下来我们有请潮韵东方的建筑师章慕悫先生。你做的这个项目叫潮韵东方，那不正好也是“乘风破浪”的意思吗？

●章慕悫：没错没错。

◎刘德科：我非常喜欢这个门头，不仅是因为它看起来绚丽，更重要的是它非常好地处理了空间关系。你帮我们先梳理一下，你是怎么处理门头的车行入口、人行入口、花园“灰空间”和围墙的关系的？

●章慕悫：德科老师问到了点子上。潮韵东方的门头其实解决了好几个明显的问题，人行、车行以及它自身的形象，同时它还兼顾了一部分围墙的功能。这些东西很碎，如何在设计的时候把它们整合起来还是蛮辛苦的。

潮韵东方是在路桥市中心的位置。我来过台州，也来过天台山，天台山给我留下的印象是自然与人文融合得非常好，它原本就在中国历史上有一席之地，还有儒家道家等文化。在做门头的时候，我是希望能够把天台山的文化融合到潮韵东方这个项目里。很像冠冕的屋顶，跟山体也是有一定的关系。两侧的围墙通过前前后后的曲折进退、高低变化，让整个大门从西到东一气呵成，达成一个山体的流线关系。因为我也觉得，文化才是恒久的。

◎刘德科：如果我们看潮韵东方的总规划图，会发现这个项目的容积率是没有做满的。我先给大家介绍一下，因为地价是根据满额容积率付给政府的，如果开发商不把容积率做满，就意味着他们放弃了值钱的容积率，在行业里这叫“损容”。99.99%的人不会去做损容的事情，但是就有0.01%会去做。

●章慕悫：对，其实这是我们这个项目非常核心的亮点，但是它藏得比较深。潮韵东方规划书上的最低容积率是1.0，最后实际的住宅容积率应该在0.83左右。为什么要这么做？一切都是为了品质。因为这个项目一开始的定位就是“收藏级的豪宅”，所有的楼盘都是三层。在这里居住生活，就意味着你跟什么样的人打交道，进出你家大门是什么样的姿态。

◎刘德科：就是让圈层更纯粹。

●章慕悫：对，为了让项目能够达到最纯粹、最收藏、最有品质的效果，其实背后离不开绿城以及委托方的支持。

◎刘德科：我觉得这个委托方的眼界跟认知度非常高。好，谢谢章慕悫先生。

▲潮韵东方实景图，台州

不畏浮云遮望眼

虽然绿城对这四个项目中的每一个项目都有自己的总结，我还是试着给大家做了一个总结，这四个项目在我眼中，第一认知是这样的——

·湖畔恒庐——国际化的水乡记忆

·臻园——繁华之中的天台秘境

·潮韵东方——过目不忘的贵重资产

·凤鸣宸庐——前程似锦的老街新生活

这四个低密项目合在一起，我把它们叫做“祖宅级合院”。什么叫“祖宅级”？你今天拥有的这个合院，是你和你的子孙们在台州的一个精神坐标点。只有超细颗粒的复杂工艺和超高投入，以及绿城和他们的所有合作伙伴共同的决心，才能够诞生出这种“祖宅级的合院”。

大家可能说，你说的这些产品都很好，每个楼盘我都很喜欢，那么未来房价会怎么样？我们今天只用一句话，就可以把房价的未来走势讲清楚：房价一定是经济发展、城市建设和货币放量的必然结果。从微观看，房价是由供需关系决定的。但从宏观上看，房价是经济发展、城市建设与货币放量的三重沉淀〔Triple Precipitation〕。只要我们国家还在往前走，只要我们城市的工地还有很多，城市经济还在往前走，房价迟早有一天会有一轮非常明确的反弹。我不知道是什么时候，我只知道肯定有。我私下对很多朋友也是这样说的。

最后送给大家一句诗：“不畏浮云遮望眼，自缘身在最高层”。“楼市这么差还买什么房子”的想法，是被浮云遮住了眼睛；而浮云遮不住你的眼界，是因为你在“最高层”，不是物理意义上的最高层，而是品质上的“低密最高层”。当你买的房子是这座城市市中心的顶级产品，你就不会问楼市的低迷还要笼罩多久，因为在“最高层”，最容易看见阳光。谢谢大家，我是刘德科。

A strong imagination begets the event itselfs.