观点直击 | 中海2025：卖了最多的楼，买了最多的地

观点网 根据国家统计局数据，2025年新建商品房销售面积88101万平方米，比上年下降8.7%；其中住宅销售面积下降9.2%。新建商品房销售额83937亿元，下降12.6%；其中住宅销售额下降13.0%。

在3月31日召开的业绩发布会上，中海集团董事会主席颜建国表示，过去五年，国内房地产经历了沧海桑田，并进入了房地产下半场。我们相信，“十五五”时期房地产将进入高质量发展的新阶段，未来每年仍将是数万亿的大市场。

颜建国指出：“尽管房地产市场仍在调整，但展望未来，我们对房地产止跌回稳，对中国海外实现可持续高质量发展均充满信心。”

卖了最多的楼，买了最多的地

颜建国在概括中海集团2025年度的经营业绩时是这样表示的：“卖了最多的楼，买了最多的地，保持最稳健的财务状况与行业领先的盈利能力。”

数据显示，中海集团2025年合约物业销售额为2512.3亿元，相应销售面积为1056万平方米，分别同比下降19.14%、8.06%。假若剔除中海宏洋及合联营公司的部分，中海2025年实现的销售额为1772.4亿元，对应面积666.6万平方米，分别同比下降27.75%、6.55%。

图片来源：企业年报截图

按区域划分，北区大区是为中海集团贡献销售额最多的区域，之后依次是南部大区、东部大区、中西部大区、港澳及海外大区。

中海集团及其合联营公司（不含中海宏洋）在北京、深圳、天津、济南等15个城市的销售额位居当地市场第一，其中在北京实现合约销售额502.6亿元，在香港实现合约销售额222.3亿元，销售额首次上升至香港市场第五名。

公开资料显示，在北京，推出中海·万吉玖序、中海时光之境、中海朝阳ONE等项目，其中万吉玖序首开当天实现销售63.7亿元。

在深圳，中海与华润合作项目深圳湾澐玺于11月30日入市，首批推出建面约209-1150平方米348套平层项目，单价最高27万元/平方米，最终去化238套，去化率约70%，当天实现销售金额130亿元，刷新2025年全国单盘首开销售纪录。该项目后于今年3月22日二开，最终实现累计销售金额突破239亿元。

在上海，中海·云邸玖章4月28日首次入市，推出187套房源，认购率突破200%。该项目年内共实现四批次入市，累计销售额约58.27亿。

得益于上述项目“多点开花”，中海集团及合联营公司（不含中海宏洋）在香港及北上广深五个城市实现的合约销售额1254.4亿元，占总销售额比例57.3%。

不过值得注意的是，尽管中海·云邸玖章取得了不错的销售业绩，但中海在上海的销售还是踩了一脚刹车。

2024年，中海凭借新天地顺昌玖里、恒昌玖里、徐汇滨江领邸玖序三大项目集中入市，冲上了当年销售榜首。2025年虽保持在前五强，但相较往年逊色不少。

观点新媒体在早前报道中提到，随着顺昌玖里、领邸玖序等项目入市，中海在上海区域的土地储量被急速消耗，截至2024年末上海区域土储仅有不到200万平方米，将会对2025年销售业绩造成一定影响。

中海方面似乎也注意到了上述问题，2025年加大了土地市场的投资强度，尤其是在上海区域，投资金额从2024年68.6亿元增至390亿元，成为年内砸下最多资源的区域。

2025年，中海集团（不含中海宏洋）在中国内地15个城市和香港新增35幅地块（2024年：22幅），新增土地储备总建筑面积为499万平方米（2024年：416万平方米），权益建筑面积为445万平方米（2024年：389万平方米）。

总地价为1186.9亿元，较2024年806.1亿元增加47.2%；权益地价为924.2亿元，较2024年696.35亿元增长32.7%。

图片来源：企业公告、观点指数整理

从集团土储规模来看，尽管中海年内砸下更多资金扩储，但总规模还是止不住收缩。

一方面是因为始终保持一定去化速率，另一方面则是投资策略改变，强聚焦于安全性、确定性更高的一线城市，对于其他重点城市则是寻求结构性机会。

年内，中海在香港及北上广深五个城市所投入的权益购地金额占比约73.9%，但相对应的权益总建面占比只有41.2%。

截至年末，中海集团土地储备总建筑面积为2528万平方米，权益面积为2286万平方米。另外，中海宏洋年内新增土地储备面积293万平方米，年末总土储1199万平方米，权益建筑面积1026万平方米。

两者总土储合计3727万平方米，权益面积3312万平方米。

“逐步筑底企稳”

2025年，中海集团实现销售回款1704.9亿元，同比下降23.2%；其他经营回款为151.2亿元，同比增长2.8%；总经营回款1856.1亿元，同比下降21.5%。

回款的减少，也对公司业绩造成了全方位影响。

图片来源：企业公告、观点指数整理

2025年业绩数据显示，中海报告期内收入为1680.9亿元，同比下降9.2%；毛利为260.6亿，同比下降20.4%，毛利率15.5%；净利润为134.3亿元，同比下降24.5%；归母净利润录得同比下降18.8%至126.9亿元，公司股东应占核心溢利为130.1亿元。

从业务端来看，2025年中海旗下房地产开发业务收入约1567.7亿，同比下降10.3%。对于今年的行业形势，行政总裁张智超判断，上半年房地产市场还处于一个微跌盘整、降幅收窄阶段，总体呈现逐步筑底企稳态势。

张智超指出，今年上半年公司的销售较去年同期大概率会有所下降，理由有二：一是在今年上半年可售货量较去年同期减少640亿；二是去年同期公司在几个一线城市有超过400亿高货值畅销型项目集中销售，基本是开盘售罄。

“但总的来说，我们今年上半年整体销售质量、去化率要略优于去年同期水平，对完成全年销售指引目标充满信心。”

另一方面，商业资产管理被中海视为“面向明天的成长型业务”，2025年商业物业运营收入为72亿元，与上年同期基本持平，占总营收比例不到5%。其中，写字楼收入为34.7亿元，购物中心收入为23.9亿元，长租公寓收入为3.5亿元，酒店及其他商业物业收入为9.9亿元。

尽管这个“明天”业务的规模仍比较小，尚处于起步阶段，但年内中海还是取得了一些突破。

10月31日，华夏中海商业REIT在深交所挂牌上市，成为内地首单以“收购-改造-提升-盘活”模式落地的消费REIT。

华夏中海商业REIT底层资产是位于佛山南海区的映月湖环宇城，由中海在2020年收购而来，商业总建筑面积15.35万平方米，主要通过场地租赁、物业管理费、推广费、停车场收入等获取经营收益。

截至2025年底时出租面积为6.92万平方米，出租率99.27%；平均租金单价161.63元/平方米/月，租金收缴率99.85%；租户总数230家，零售、餐饮、体验、服务业态占比分别为49.77%、21.50%、22.97%、4.78%。

数据显示，自2025年10月20日至12月31日期间，华夏中海商业REIT实现收入3125.42万元，净利润368.39万元，经营活动现金流量净额1374.47万元。

图片来源：企业公告

2025年，中海实现六个商业项目新投入运营，商业物业运营总建筑面积增加近28万平方米。

张智超表示，在两条主赛道之外，公司将构建全产业链、全业态的生态型业务，包括比较突出的供应链业务，还做强代建、建筑规划设计以及数字科技等业务。这些业务会充分跟主业相结合，支撑公司产品力、运营力以及创建新的商业模式，轻重并举，充分发挥综合实力。

“相信在‘十五五’以及未来的地产行业场景下，中海会走得更远、走得更好。”

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