“霸王租客” 屡禁不止，“国企房东”如何破局？

近年，国企大举进军住房租赁，政策房加速供应，却也催生了一批“霸王租客”——利用国企“怕舆情、怕问责”的心理，恶意欠租、转租甚至占房。

URI城市租住在梳理多地保租房、公租房运营案例时，发现一个现象：霸王租客的身影远比想象中更常见。从某租户煽动拒缴情绪导致百万元租金拖欠，到黑龙江鹤岗110户租户恶意欠租超半年，再到四川广元一次专项整治便清收欠租733.01万元……这些数字背后，是实打实的亏损，且违规行为早已不局限于单一的欠租—恶意欠租、违规转租、长期空置，正成为部分项目中的“顽疾”。

这类“霸王租客”的违规行为，不仅造成实打实的国有资产流失，也让本应精准惠及住房困难群体的民生保障资源被挤占，既大幅抬高了项目运营管理成本，也严重扰乱了小区正常的居住秩序与保障公平。

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问题扫描

霸王租客乱象的“广度与深度”

当我们把目光投向全国各地的保租房、公租房项目，可以看到霸王租客违规行为已遍及全国主要区域，黑龙江、安徽、四川、湖北、广东、云南等多地均出现典型案例。

从涉及项目规模来看，既有鹤岗4206间公租房的规模化乱象，也有深圳、漳州等城市的分散性违规，小到单户欠租，大到百万元群体性欠租，呈现“点面结合”的蔓延态势。

其中，长期欠租（超6个月）、违规转租、长期空置是最主要的三类违规行为，部分地区还出现“欠租+转租+损毁房屋”的多重违规叠加现象。

这些违规行为造成的不仅是经济损失，更带来三重伤害：

最直接的是国有资产流失，民生保障资源被非法侵占；

更深层的是运营管理成本被迫增加，有限的行政资源陷入无休止的追查与诉讼；

最隐形的是正常居住秩序被占用，长期空置以及被违规转租的房子并未惠及实际居住困难的群体，违背了保租房的初衷。

同时，违规成本过低导致守约租户心理失衡，甚至出现“跟风欠租”现象，破坏契约精神与社会诚信体系。

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治理智慧

各地处置中的“破局之道”

面对形形色色的违规行为，各地在实践中摸索出一套“组合拳”。我们从中梳理出几种具有示范价值的处理模式：

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全域排查 分类清退

“跨部门联审+线下实地核查”成为普遍采用的排查模式，精准锁定违规租户，公布黑名单，根据不同的违规行为进行处理，有效追缴大量欠租费用。

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科技赋能 精准提效

一些地方在处理时采用了大数据模型、多部门联动等“科技手段”进行辅助，展现了精准的打击能力，大幅提高了处置准确度和效率。大数据监督模型的核心优势在于破解数据壁垒，批量发现问题线索，实现“让数据多跑路，让人员少跑腿”，降低管理成本。

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个案示范 批量整改

针对群体性欠租、跟风违规等复杂情况，地方探索出“执结一案、带动一片”的方案。例如安徽面对租户王某煽动引发的百万元欠租难题，运营方没有简单起诉所有欠租户，而是优先针对核心煽动者王某启动司法程序，法官多次上门释法明理，最终促使王某缴清欠租并主动劝说其他租户补缴，成功破解群体性欠租僵局。这种工作方式，既降低了司法成本，又避免了矛盾激化，实现了法律效果与社会效果的统一。

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司法兜底 公益诉讼

对于监管履职不力、违规问题长期存在的情况，鹤岗市通过行政公益诉讼打破治理僵局。检察机关发现兴安区住建局对110户恶意欠租、98间长期空置等问题怠于履职后，依法对住建局提起公益诉讼，法院判令住建局全面履职。这种“司法监督+行政履职”的联动模式，形成“监督-裁判-促改”闭环机制，更有助于问题的全面整改。

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构建“全周期+多维度”

长效监管体系

基于对各地案例的梳理分析，URI城市租住研究认为，避免霸王租客乱象反复，关键在于构建一套“源头防范——过程管控——事后惩戒——追责倒逼”的全流程监管闭环，并通过科技赋能，提高效率、降低管理成本。

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源头防范：严把准入关，从根源降低风险

参考吴忠市和固镇县的经验，实行“多部门联审”准入机制：联合税务、自然资源、民政、市场监管等部门，对申请人的收入、房产、婚姻、工商注册等核心信息开展交叉核验，严防材料造假、瞒报财产，杜绝不符合条件者骗取保障资格。

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“信用+资格”双重审核

将申请人的住房租赁信用记录、社会征信情况纳入审核指标，对有欠租、转租等不良记录者从严把控并公示曝光，甚至限制申请资格，从源头筛除高风险租户。

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过程管控：实现动态精准监管

入住不是终点，监管必须贯穿始终。可以参考湖北黄石和荆门的做法，定期发布清退名单、年终集中清查等方式，以固定的频率对住户情况进行梳理更新，将管控工作常态化，能够极早发现问题租户，减少损失。

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事后惩戒，提高违规成本

URI城市租住建议：除了追缴欠款、滞纳金、非法所得以外，还可以建立“全国统一黑名单”，整合各地违规租户信息，建立联网的保租房失信黑名单，明确规定有欠租、转租、恶意损毁房屋等违规行为者，5年内不得申请全国任何城市的保租房、公租房，实现“一处违规、全国受限”。

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追责倒逼：管好公租房先要管好管理者

监管者不作为，比违规者更值得警惕。黑龙江鹤岗的检察机关对住建局提起公益诉讼、四川广元追责履职不到位干部，都是在构建“监督-裁判-促改”的闭环，以司法手段为底线，方能打破监管僵局。

数据来源：公开数据复核、URI调研及data bank

撰文: URI研究中心

内容审核:山楂美式

内容复核:木兮

运营编辑:树懒