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整体概述

启睿华府楼盘位于重庆沙坪坝重庆市沙坪坝区金沙天街&沙坪坝实验一小旁，由重庆实善联岳房地产开发有限公司精心打造，项目处在待售中，通过对项目价格、项目户型、交通配套、教育配套、生活配套、小区规划等维度进行分析，启睿华府楼盘价值评分为9.1分。

在重庆楼市摸爬滚打这么多年，我见过太多人买错房，到如今的彻夜难眠。

有人是在2020-2021年高点冲进了郊区，大学城、水土、龙兴；有人是被周遭的焦虑情绪裹挟，杠杆拉满，现在月供压得喘不过气。

但市场给他们上了残酷的一课：

如果一开始就买错了，还不如不买。

今天这篇文章，我就跟大家聊一个很现实的话题：

什么时候应该坚持，什么时候真的不要硬扛。

市场行情：

刚过去的2月，很多人被网上的“小阳春”刷屏感到焦虑。

但真实的重庆楼市是怎么样的？

我认为，重庆没有普涨的“小阳春”，只有结构性的“局部热”。

虽然表面上房价稳住了，甚至二手房价格还出现小幅上涨。但整体只是跌幅在收窄，市场内部出现了明显的“K型分化”。

核心区“稳了”。

像观音桥、江北嘴这些核心板块，凡是带点品质的次新房，成交量开始起来了，加上有核心区供应的万元地在支撑，价格也有了上涨的趋势。

远郊“慌了”。

但是像新区或者郊区，不管是中央公园、悦来，还是龙兴、水土、西永、金凤等区域的房子，还在以价换量，甚至是“无量空跌”。

我再举一个例子，有一位朋友买的是西永物流园的房子——招商渝天府。

物流园这个板块起点很高，当时正值重庆楼市的高峰期，像渝天府还有周边的万科这些项目，都卖到16000元/㎡-18000元/㎡。

现在呢？

一期林屿组团跌到了10000元/㎡，二期溪屿组团跌到了9000元/㎡。

周边配套起不来，房子挂出去大半年，连看房的都没几个。

有朋友问：“现在降价30万卖，血亏，能不能再扛一扛？”

我很不理解，你扛的目的是什么？等它涨回2021年的价格吗？

我的建议很直接：如果这套房让你月供压力巨大，严重影响生活，甚至影响到了家庭现金流，就赶紧卖。

因为这类房产（远郊、非核心、无产业、无人口导入）已经不属于“资产”，而变成了“消费品”甚至是“负资产”。

重庆现在去库存的主要手段，是收购存量房用作保障房。你觉得保障房的标准会去物流园板块高价收你的二手房吗？

大概率不会。

这就像你买了一支股票，大盘涨它不跟，大盘跌它领跌，你不割肉，难道等着退市吗？

及时止损：

经过最近的观察，我感觉今年重庆楼市属于稳重有升。

开年以来这段时间，无论是二手房成交量，还是新房的成交量，都要比预期更好一些，而且是有量有价。

但暂时还没有明显的火热行情。

据我观察，唯一出现小阳春行情的还是停留在核心区的一些项目。

比如最近比较火的远达锦宸序，还有观音桥板块的几个新盘，这些项目的关注度和成交数据都还不错。

即便是我一直觉得投资价值并不大的远达锦宸序，首开也迎来了开门红。

我总结了三种需要果断置换或卖出的情况：

第一，产品力“错配”的房子。

现在的政策导向非常明确：全产业链支持建设“好房子”。

咱们手上用不到的房子——

没有电梯的老旧小区高层（爬楼累、无停车位）；物业形同虚设甚至换了好几拨的小区（小区环境脏乱差）；户型奇葩、得房率低的塔楼……

这些房子早点清理掉，没有的也千万不要图便宜去买。

第二，高杠杆“承压”的家庭。

现在首付本来就已经很低了，1.5成就能上车。但我想提醒大家的是，低首付不等于低风险。

很多通过低首付上车的朋友，跑来问我怎么办？

大多数时候，我也没办法！

有些朋友买的项目其实不算太差，但前期杠杆太高，后期的租金又兑现不了，比如18T的暴雷就是这种情况。

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