墨尔本房价暴跌！租金回报率反超悉尼！投资窗口已开启！？悉尼出现房产捡漏地方！

01

悉尼这些“宝藏”地区竟比邻居便宜百万，看看你家被低估了吗

在悉尼，名声显赫、房价高企的热门社区固然诱人，但就在这些“显眼包”隔壁，还隐藏着一些性价比极高的秘密地带。

它们不仅拥有完善的生活设施与便捷交通，房价也更具亲和力。

像 Kurraba Point 这样的社区，房产性价比远高于相邻的热门区域。

在上周加息与生活成本激增的双重压力下，购房预算成为购房者最关注的话题。

三位悉尼资深中介为此专门推荐了三个地理位置优越、却长期被市场低估的“宝藏邻居区”。

内西区：Forest Lodge——闹中取静的“沉睡巨人”

中介 James Cahill 将夹在 Glebe 与 Annandale 之间的 Forest Lodge 形容为“沉睡的巨人”。

他指出，虽然该区的住宅正受到越来越多人的青睐，但其价格涨幅尚未达到周边热门区的水平。

Forest Lodge 北邻 Glebe Foreshore 公园和 Tramsheds 商业区，居民可轻松坐拥海港美景并享受丰富的餐饮购物选择。

这里的建筑风格以维多利亚式排屋和中世纪公寓为主。数据显示，该区房屋中位价为 238 万澳元，明显低于 Glebe（262 万澳元）和 Annandale（253 万澳元）。

Cahill 表示，这里既能享受 Glebe 的水滨氛围，又能体验 Annandale 的村庄气息，却更为安静且低调。

大多数买家是希望便捷往返市区、悉尼大学或皇家王子阿尔伯特医院（RPA）的自住业主。

今年 1 月，Cahill 以 96 万澳元售出了一套带车位的两居室公寓，买家是一对看中当地教育资源的新手父母。此外，由于该区的高性价比，不少在市区工作的年轻专业人士也纷纷涌入。

下北岸：Kurraba Point——隐秘的水边珍珠

面积精巧的 Kurraba Point 曾隶属于 Neutral Bay，直到 2010 年才正式成为独 立行政区。

代理人 Lorinda Mansfield 表示，这里是那些追求隐私、宁静以及精品公寓的买家的理想之地。

由于该半岛仅有两条街宽，大部分住宅都能享受到迷人的水景，且紧邻滨海步道和轮渡码头。

Mansfield 指出，这里的房价相较于附近的 Mosman 便宜不少。

Mansfield 认为，虽然这里离繁华商业区稍有距离，但对于追求高品质生活的自住者来说，这里依然是一个性价比极高的“秘密花园”。

北海滩：Manly Vale——年轻家庭的升级首选

在热门景区 Manly 的西北侧，坐落着绿意盎然的 Manly Vale。

与 Manly 477 万 澳元以及 Fairlight 416 万澳元的中位价相比，Manly Vale 312 万澳元的中位价为买家提供了巨大的预算空间。

中介 Anita Wildash 指出，离开 Manly 核心区后，同样的资金可以换取更大的土地面积和更宽敞的居住空间。

随着政府对当地公立学校（Manly Vale Public School）的大力投入和零售配套的 升级，越来越多的年轻家庭正迁入该学区。

去年 12 月，一套带泳池的五居室住宅以 360 万澳元的价格售出。

即便该区最顶级的豪宅，也才刚刚开始试探 400 万澳元的大关。

Wildash 强调，这里距离海滩仅需 7 分钟车程，是追求性价比与空间感的家庭不容错过的选择。

02

墨尔本房价跌至全澳第五，租金回报率反超悉尼！专家称投资窗口已开启

由于维州房产比其他主要首府城市更具可负担性，且租金收益率大幅上升，专家预测，在未来十年120万新增居民（全澳最大人口增幅）的强力支撑下，维州房市正步入强劲增长期。

目前，墨尔本住宅（别墅和单元房）中位价已跌至全澳首府城市第五位。

82.7万澳元的均价不仅远低于悉尼，甚至被布里斯班（104万澳元）、珀斯（94.1万澳元） 和阿德莱德（90.2万澳元）反超。

尽管墨尔本稳居世界最宜居城市之列，但其房价已成为全澳最亲民的地区之一。

目前墨尔本的别墅中位价为977,579澳元，而悉尼、布里斯班、珀斯和堪培拉相继突破百万大关。

与此同时，维州物业的租赁收益也冠绝全澳。

房产中介机构Jellis Craig的报告显示，墨尔本3.6%的总租金收益率已超越悉尼（3%）、布里斯班（3.4%）和阿德莱德 （3.5%）。在维州偏远地区，这一数字甚至高达4.2%。

供应短缺正进一步加剧市场紧张。

截至2026年2月，墨尔本租房空置率已降至 1.3%，远低于1.5%的全澳平均水平。

经济学家Eliza Owen指出，紧俏的租赁市场、 不断上涨的价格以及回升的信心，为投资者开启了罕见的“价值窗口期”，尽早行动者将从中受益。

尽管维州房产税制被视为全澳最重，但Jellis Craig首席执行官Andrew McCann认为，成功投资的核心在于价值，未来的机遇和资本增值潜力足以抵消税收挑战。

数 据显示，维州房产投资贷款在12月季度达到15,735笔，环比增长12.3%，增速已领跑全澳。以下是五位业内专家针对977,579澳元（墨尔本别墅中位价）给出的最佳投资方案。

作为住房市场经济学家，Owen指出，在全澳房价五年飙升40.2%的背景下，墨尔本仅微涨11.8%，甚至跑输了同期通胀，补涨潜力巨大。

她的首选是墨尔本CBD以南Port Phillip地区的单元房。

CoreLogic数据显示，该区 价值仍比历史高点低5%，但租金在2025年已强劲增长4.2%。

Owen表示，像Middle Park和Albert Park等郊区，过去一年的租金需求尤为强劲。

考虑到其优越的地理位置，目前单元房中位价约86万-88万澳元，是极为理想的入场点。

房产中介专家McCann建议物色一套位于内城区、建于上世纪六七十年代的两居室单元房，需自带停车位且结构稳固。

他重点推荐South Yarra、Elwood和Hawthorn地区，这些传统好区深受年轻白领青睐。

他分析称，这类物业没有高额的物业管理费（Body Corporate），房东容易管理，且由于市场需求极大，极具投资安全性。

目前，South Yarra的周租金中位数为900澳元，显著高于附近的 Richmond（850澳元）和 Windsor（825澳元）。

工料测量师Beer建议选择内城区或增长走廊的既存房产，以平衡租金收益与长期增值。

他特别点名墨尔本CBD西北部的Kensington。

该区交通便利、租客需求稳固。

在这 里，投资者可以用接近中位价的资金买到优质的既存单元房或联排别墅，从长期的 基础设施升级和居住需求增长中获利。

买方代理Bakos坚定看好维州第二大城市Geelong。

她认为这里的性价比远超墨尔本内城区，且受益于人口激增和居家办公文化。

Bakos表示，Geelong拥有全州顶尖的教育资源，如迪肯大学（Deakin University），且通往墨尔本的交通已极大改善。

虽然该市别墅中位价约为100万澳元，但在Geelong West（85万澳元）和Grovedale（约70万澳元）等郊区，仍有 大量高性价比选择。

房产投资教育专家Jarrod McCabe建议关注Footscray极具特色的单门面小屋和排 屋。

该地区目前房屋中位价为91.7万澳元，年租金增长稳健，吸引了大量年轻家庭入驻。

McCabe提醒，投资该区需精挑细选片区，避开轻工业区，选择街景统一、公共交通便利的优质地段。

凭借紧邻市区的地利优势，这些维护成本低、位置优越的住宅将持续受市场热捧。

03

澳房市陷“倒春寒”！悉墨清盘率骤降，房价恐下跌

在复活节前传统的房产销售旺季，澳洲房市却遭遇“倒春寒”。

由于贷款成本飙升、能源价格上涨以及对中东冲突的担忧不断加剧，多重利空因素重挫市场信心，大批购房者开始撤离拍卖市场。

随着市场信心丧失，澳洲房产拍卖清盘率出现大幅下跌。 Domain的最新数据显示，悉尼上周末的清盘率已从3月67%的平均水平骤降至55%。

墨尔本也未能幸免，清盘率从65%下滑至59%。

尽管复活节长周末前的“超级星期六”通常是全年房产交易最火爆的时刻，但今年的成交表现依然令人大跌眼镜。

房产咨询公司Kusher Consulting创始人Cameron Kusher对此表示，本周三公布的 数据很可能表明悉尼和墨尔本的房价已经下跌，其它首府城市的增长步伐也将放缓。

Cameron Kusher指出，目前悉尼和墨尔本待售房源充裕，但通胀压力正通过油价等生活成本直观地传递给大众。

随着中东冲突持续，进一步加息的可能性有所增加，这导致购房者在承担债务时变得愈发谨慎。

他预警称，若冲突不能在数月内平息，过去5年表现强劲的珀斯、布里斯班及阿德莱德等地也可能在年内面临房价走弱甚至转跌的风险。

Starr Partners首席执行官Doug Driscoll认为，清盘率疲软是买家陷入“焦虑观望”的明确信号。

他直言，在通胀飙升、加息预期及国际局势动荡的背景下，澳洲已深陷生活成本危机，面临如此多的不确定性，潜在买家往往会选择袖手旁观。

这一情绪在全澳范围内蔓延，堪培拉上周末的清盘率更是跌至42%的低位。

The Agency合伙人Stu Hamill警告称，因担心澳联储再次加息，买卖双方都在退缩。

“随着信心受阻，市场上的优质房源将变得匮乏，原本计划大房换小房的房东也会因犹豫而推迟入市。”

利率红灯亮起：加息预期阴云笼罩目前，市场对于加息的担忧并非空穴来风。

利率交易员普遍预计，为抗击通胀，澳联储仍可能在2026年前加息75个基点，届时官方利率或从目前的4.1%攀升至4.85%。

Westpac（西太平洋银行）则预测，通胀要在2026年第二季度才会达到5.5%的高点。

悉尼当前的清盘率已跌回2022年7月的低谷期，当时正是澳联储开启激进加息进程、导致房价步入下跌轨道的起点。

而墨尔本的清盘率也追平了近年来的低点，买家正疲于应对中东冲突引发的能源短缺及生活成本上涨。

AMP首席经济学家Shane Oliver指出，目前房价下跌趋势已初见端倪。

“加息威胁与战争阴影不仅打击了买家信心，也导致撤回拍卖的情况增多。在挂牌量持续攀升的情况下，清盘率的持续走低正进一步施压房价。”

目前，经济学家对澳联储的政策走向仍存分歧，当局正陷入“遏制通胀”与“避免经济衰退”的双重困局。

Westpac的Luci Ellis表示，中东局势对经济构成了重大冲击，是严峻的政策挑战。

不过她认为，未来数周的货币政策反应应以“观望”为主，尽管目前尚未演变成全面的金融危机，但一个月后的局势可能发生巨变。

3月全澳房价的最新官方统计数据将于4月1日正式发布，届时市场复苏还是走弱将有定论。

04

10比1！悉尼Randwick议会呼吁禁令：严控留学生公寓以保本地住房

在悉尼东区的各大社区，尽管起重机与脚手架忙碌穿梭，但当地的住房比例却呈现出极度失衡状态：学生宿舍的开发获批数量与普通居民住房之比竟高达10比1。

这一现象让连接Kensington与Kingsford、全长2.5公里的Anzac Parade沦为当地议 会的“战场”。

议会方面公开抨击称，该黄金地段已被商业学生宿舍供应商“变相垄断”。

最新统计数据显示，在过去六年中，该地区仅获批建设了不足500套居民住宅，而同期获批的学生房间数却激增至5200间以上。

Randwick市长 Dylan Parker 直言这一比例“极其反常”。

他强调，虽然议会非常支 持大学及教育产业的发展，但必须维持合理的比例平衡，目前这种10比1的差距实在难以向公众交代。

由于毗邻拥有约7万名学生的新南威尔士大学（UNSW），且坐拥极其密集的巴士和 轻轨网络，Kensington至Kingsford走廊早已成为UniLodge和Scape等大型商业学生 住宿供应商眼中的“香饽饽”。

在今年的首次会议上，Randwick City Council成员达成一致，投票通过了“原则上 暂停”在当地政府辖区（LGA）内批准任何新建商业营利性学生宿舍的决议。

与此同时，议员们同意致信新州规划厅长 Paul Scully，请求针对该特定区域修改政策，旨在取消目前学生宿舍开发商享有的各项优待。

Dylan Parker 议员指出，现行政策允许开发商通过建造微型房间，获得额外的建筑面积奖励，同时还能豁免停车位要求并规避公寓设计指南的约束。

他呼吁政府尽快通过监管变更，将空间腾出建设真正的民生住宅。

然而，新州规划厅长 Paul Scully 在致ABC的一份声明中泼了冷水，表示政府目前暂不考虑对任何议会实行此类政策的全面豁免。

针对议会的“围堵”，开发商持有不同意见。

目前在走廊地带已有三栋Scape大楼面世，第四栋也竣工在即。

Scape首席执行官 Anouk Darling 反驳称，专门建造的学生宿舍在缓解整体住房压 力方面发挥了至关重要的作用。

她认为，限制新供应只会将更多学生推向本已紧张的普通租赁市场，不仅损害学生利益，也会让当地居民面临更激烈的租房竞争。

来自新南威尔士大学的学生 Lars Nolles 分享了自己的艰难经历。

他表示，在寻找传统合租房的过程中，他必须与教授、医院职工以及当地家庭同台竞争。

由于竞争对手实力雄厚，Lars最终经过一番极其痛苦的寻房过程，不得不搬到了Randwick辖区之外居住。

另一位学生 Sylvia Wang 则指出，尽管商业学生宿舍租金偏高，但其提供的社区感和预定便利性对国际学生而言无可取代。

对于无法身在澳洲实地看房的留学生，在线预订并顺利入住的模式节省了大量麻烦。

面对议会的禁令动议，住房倡导团体Sydney YIMBY的 Matt Arkell 表示不解。

他认为高等教育是澳洲的核心出口产业，UNSW为当地带来了巨大的经济价值，而议会的做法无异于“杀掉那只下金蛋的鹅”。

对此，Dylan Parker 议员予以回击，他重申虽然承认学生的贡献，但在住房需求的优先级上，本地社区居民的安身之所必须排在产业出口利益之前。

*本文图片均源自网络，如有侵权，请联系后台删除

30

03-2026

29

03-2026

28

03-2026