没想到楼市回暖，居然卡在这个地方！

最近房地产市场回暖的声音真的是频繁的出现了，都说北上广深的整体成交蹭蹭的往上涨，这点不可否认，确实是在持续的推进当中！

当然房子卖得好，也得要看看土地情况怎么样了，毕竟土地也是房地产非常关键的一个环节，财政收入也是靠土地在支撑着！

1、土地的数据

最近这几年土地的数据非常的拉垮，这也让人看到了另外一个问题点，就是市场到底能不能够所谓意义上的回暖。

根据数据显示，一季度300城的住宅出让金同比下降达到了36.5%成交面积也减少了19.2%的水平，对于这么大幅度的土地下滑，那么也反映出了为什么开发商对整个市场预期判断这么差呢？

明明房地产成交可以的，但开发商却不敢拿地，这说明了一个开发商是谨慎的，另外一个就是还不敢放开手脚，毕竟害怕市场不稳定。

简单的来说，就是2025年1月到5月份的整体数据表现确实可以的，有开发商认为市场正在回暖了，于是就。大胆的拿地，结果在过去的一年时间中，土地却亏了不少钱呢，因为蹭蹭的往下掉。

根根据国家统计局公开的数据显示，1月至2月全国房地产投资同比下降11.1%新房开工面积更是下降23.1%投资和开工都双双下滑，开发商怎么可能敢大规模的去拿土地？

虽然第一季度这个数据其实不要感觉到惊讶，因为开发商也要观察市场真正意义上的变化，万一真的像2025年上半年那种情况，那又不血亏了！

2、预期在大幅度的增长了最近这半年时间，北上广深这些重点城市以及核心区域出台的地块确实是频繁地创下新高纪录，不管是楼面价还是地评价还是总价都是拿到了一个非常不错的成绩，甚至也出现了溢价率的情况了。

最根本的原因就是拿出了城市最核心最好的地段，地块，开发商是忍不住去抢的，所以创下了新高的记录。另外很重要的一点就是市场也会逐步的带动一些其他地方进行发展的。

相信在未来很多核心区域的土地都会拿出来拍，就是为了盘活整个市场的活跃度，据中指研究院截止3月22的数据显示，全国300个城市住宅用地成交面积大涨达到22.8%出让金也同比上涨10.1%。

在新房成交这一方面也环比上涨了，明显小阳春在发力了，当然新房的市场远不及二手房这么猛，毕竟新房市场没有那么多人去购买了，同比成交下滑还是有12.4%相比去年同期是下跌的，只不过是环比上涨而已。

新房的成交量是决定了开发商愿不愿意拿土地的一个关键，所以现在国家出台了很多，去推动整个市场成交的政策，主要都是针对新房子。

3、一线城市以及新一线城市才是成为了主流郊区不要碰

开发商全部砸钱都是在核心城市，现在并不是看全国范围内的，更多的都是看相对比较核心的，更关键的一点就能够反映出未来整个市场也是倾向于一线城市以及新一线城市为主。

另外，外围的34线城市库存压得喘不过气来，毕竟截止到2月末，全国商品房待销售面积还有7.99亿平方米，非常的大压力啊，同时新房卖不动的最关键原因就是新房和二手房完全是属于背离的状态的。

根据克而瑞的数据显示，2026年2月份，全国120平米以上相对较大的户型占比达到了45.5%其中绝大部分都是靠刚需改善性住房的人。来支撑的，新房做的越大，总价就越高，完全只能靠改善型住房的人才能支撑得起。

另外购买二手房的主要购买力都是300万以内的，这些绝大部分都是刚需购房者占据了主调。要想想在北京和上海，300万以内的房子成交占比居然能达到68%的水平，也说明了最重要的一点，面积并不大，基本上都是40 ~70平米不等。

超过300万以上的房子成交还是特别难的，特别是400万到700万之间的二手房，非常非常的难卖，因为改善性的看不上。那边的二手房，同时另外刚需购房者也买不起这么贵的房子。

二手房都卖不出去的，不要说新房了，所以就导致了这个问题点卡在这里，刚需购房者愿意买房，而置换人群在新房这方面的购买，却不太给力，甚至是想再观望一下市场。

所以市场真正的回暖，除了二手房能够稳得住以外，新房市场也得要稳得住，毕竟不可能长期靠二手房的，二手房总有一天会被净耗完的！

如果只发展二手房，新房市场就不能够很好的供应，以及带动财政收入，所以市场得让二手房滚动，让二手房的高端也流动起来，这样才能带动改善型的新房。