瑞安罗康瑞：继续聚焦长三角与大湾区一线城市的城市更新机遇

21世纪经济报道记者唐韶葵

3月26日，瑞安房地产公布2025年全年业绩，期内取得收入40.93亿元人民币，同比减少50%，主要由于物业销售下滑所致；公司股东应占亏损17.82亿元，同比盈转亏；每股基本亏损22.2分。

2025年，瑞安房地产确认为收入的物业销售额仅为4.99亿元，而2024年这一数据为43.56亿元，缺乏新落成住宅项目的贡献是主要原因。租金及相关收入为19.49亿元，同比下降21%。此降幅主要是因为公司于2024年11月宣布对创智天地的股权重组，创智天地的租金自2025年起重新归类为来自合营公司的租金收入，金额为4.35亿元。

（瑞安房地产开发的位于上海市中心的翠湖天地，唐韶葵/摄）

业绩发布会上，瑞安房地产主席罗康瑞总结表示，立足当前市场环境，集团将继续聚焦长三角及大湾区一线城市的城市更新机遇，以上海作为核心重点区域深耕发展。

账面亏损17.8亿元

2025年，瑞安房地产的业绩呈现“表面亏损、核心盈利”的鲜明特点，非现金性因素成为影响报表利润的关键。数据显示，去年瑞安录得股东应得亏损17.8亿元人民币，这一亏损并非源于核心业务盈利能力下滑，主要来自投资物业估值减值及未出售存货拨备，其中并表层面收租物业估值减值6.43亿元，存货相关拨备9.2亿元。瑞安房地产强调称，两项均属于非经营性亏损，不反映业务本身的实际盈利能力。

剔除上述非现金因素后，瑞安的核心溢利达3.97亿元人民币，虽同比下降12%，但在行业持续承压的背景下，仍表现出一定的韧性。

这一核心盈利水平的背后，是瑞安房地产多元业务的协同支撑：去年总收入41亿元人民币，毛利21.1亿元；合约物业销售额79.16亿元，其中住宅销售额72.46亿元，商业物业销售额6.7亿元，另有6.39亿元认购销售额待后续转化；包含合营及联营公司在内的租金及相关收入达36.25亿元，同比上升2%，连续第三年增长，成为集团稳定的收入压舱石，有效对冲了市场波动带来的影响。

瑞安房地产行政总裁王颖强调，“翠湖天地”品牌及集团高端住宅产品的持续成功，再次印证了无论市场如何波动，卓越品质与长期价值始终是赢得买家青睐的核心。品牌影响力也有效推动了高端细分市场的轻资产项目合作，以上海新天地社区内的 “永新里”“永年里” 项目为例，不仅丰富了集团收入来源，更进一步提升了整体资产组合价值。

财务方面，截至2025年底，瑞安的净资产负债率维持在52%的稳定水平，与2024年持平，近十年始终保持在50%左右的健康区间；在手现金64亿元，净负债198亿元，降至过去四年最低水平。债务结构上，自2021年以来，瑞安累计偿还离岸债务486亿元，境外债务占比从2021年的77%大幅降至目前的19%，利息成本从6%降至4%左右，现金流压力和汇率风险均有所下降。

2026年初，瑞安房地产成功发行3亿美元优先票据，并同步购回2026年到期的2.95亿美元优先票据，进一步优化了债务期限结构，缓解了短期偿债压力。

城市更新加速落地

近年来，房地产市场处于调整周期，对市场走势的判断，在很大程度上决定房企的投资策略。

罗康瑞指出，中国房地产行业的调整仍将持续两三年，触底态势将逐步延续。从市场层面看，2025年全国商品房销售面积与销售额同比分别下降8.7%和12.6%，购房者心态依然谨慎，但市场分化特征日益明显：一线城市尤其是上海高端住宅板块韧性突出，上海国际旅客量同比增加40%，为体验式消费带来利好；核心城市与三四线城市、城市核心地段与非核心地段的差距将进一步拉大，优质核心资产成为资金避险的重要选择。

值得关注的是，2025年，瑞安房地产加速推进了轻资产战略。据瑞安房地产副主席罗宝瑜透露，公司正积极把握上海新一轮城市更新计划机遇，提速推进城中村改造项目落地。

作为集团重视的重资产项目，上海召楼新天地于2026年1月摘得首宗住宅用地，继2025年7月启动公建配套建设后再迎关键节点，项目计划2032年全面竣工。与此同时，依托轻资产战略布局，瑞安于2025年11月达成合作，正式参与上海浦东新区三林地区城中村改造，形成重资产深耕、轻资产扩张的双线推进格局。

公开信息显示，瑞安房地产2025年新增永新里、上海三林两个轻资产项目，轻资产储备增至四个。这些项目总在建及待建规模达151.1万平方米，其中住宅122万平方米、商业29.1万平方米，涵盖高端住宅、城中村改造等多种类型，合作模式包括纯管理服务、低股权占比合作等。