北京新房，卖的越火，降价越狠

今年开年后，北京新房卖一个火一个，嘉棠璟越最早开盘，首期签约超过一半的房源；西城区书包房百万佳苑菊园97套房源，开盘3秒钟全部售罄。

上周，北京三个大热新盘正式开盘，通州的玖树满和，昌平的星寰时代和国贤府park ，无一例外售楼处全是人，最终结果都非常乐观

但是成交的火热，并不代表现在市场有多好，实际情况是，这批新房开盘价远远低于周边存量新房的价格，新盘价格倒挂，反而极大压缩了周边存量新房的生存空间。

于是在小阳春期间，北京新房开始了一轮价格战，根源就是去年下半年土地降价潮地价兜不住，新房全背刺，2026北京新房最佳买房时机到了

别看今年小阳春吹的有多狠，开发商是真没信心

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北京新房市场正在经历一轮价格低谷期。

通州九棵树，玖树满和，上周四开盘，开盘后一直没有发布数据海报，但是，根据现场的同事介绍，现场人很多，选房热情很高涨。

今天中午在住建部查到的网签数据，玖树满和网签207套房源，均价5.16万/平米

这个单价创造了通州主城新房价格的新低。

去年梨园板块云璟揽阅网签价在5.6~5.8万元/㎡之间

八里庄朝棠揽阅网签均价在5.8~6万元/㎡左右

运河玖院小户型单价基本上都在6万出头。

早在入市之初，我就曾预言过玖树满和会背刺通州所有的新房看完中海九棵树样板间 ，我担心通州新房都要遭殃

说实话，中海产品力没有优势，玖树满和样板间非交标太严重，品质和运河玖院差太多，所以只能打价格战。

但是单价5.1万出头，这个价格比我预想的还要低。

导致中海这么做的原因就是拿地楼面价实在太低了，楼面价只有2.29万元/㎡，这个价格卖到5万以上，利润空间已经很大了。

距离项目3公里左右的梨园板块双子星，云璟揽阅楼面价2.85万元/㎡，花语璟云3.57万元/㎡。

而中海去年主攻的几个项目，市场热度都一般，所以当前急需一个热门。楼盘来扭转口碑影响。所以，玖树满和是一场不能失败的战役。

然而，通州其他新房只能跟着降价。

梨园的中铁建花语璟云，土桥的花溪云璟，目前均价也降到了5万出头。

还有张家湾的栖澐湾，目前网签21套房源，单价3.5万元左右。

接下来，通州新房遍地捡漏。

这是买入通州最好的时机了

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昌平双子国贤府Park和星寰时代上周几乎一同开盘。

两个项目先后都发布了热销海报。

国贤府park 南北两区，总共832套房源，首期开盘512套房源，官宣467套，按照这个数据，首期去化九成

（红框部分为首开房源）

从价格方面，首开选房86折，77平米的三居，单价最低4.9万左右，最高5.5万元。

99，110，119平米的三居，四居，单价5.5至5.7万元/平米

大户型122~144，单价6.1~6.2万元之间。

北五环，歇甲，均价5.5万元左右，这个价格跟预期相差不大

同为昌平南的朱辛庄，前两年均价都在6.2万元左右。

记得之前歇甲地块还没正式推出，当时朱辛庄抢房状态，那时候给歇甲预估的价格是能不能超过7万元，但现实打脸的太快了。过了两年时间不到，歇甲只卖到5万多。

星寰时代总计627套房源，首期开盘官方销售数据389套，去化率50% 以上。

从价格看，100平米以下的小户型，78、90、92㎡单价4.8至5.3万元/㎡

110~112㎡的三居四居，单价4.9至5.4万元。

大户型118，126，128平米单价5.4~5.8万元。

昌平未来科学城东区，有央企产业加持，17号线地铁，现状的教育和商业，昌平城市界面最好、最完整的板块，单价最低不到5万。，这个价格新房实在是太有性价比了。

歇甲和未来科学城都是今年昌平性价比非常高的项目，买到不敢说未来不破发，但是这个价格买到一定不是高位，而且这两个项目的产品力也都是较以前的项目明显提升。

昌平三子，今年新房要卷死过去的老项目。

东小口龙樾海序上周发布了正式户型图，产品一点也不怵，未来参考定价也在5.3万左右。卷王之王，东小口王炸产品出炉，昌平新房买入逻辑变了

而在2020年，东小口奥海明月、奥森ONE两个限竞房，单价都是5.8万元/㎡。

今年昌平新房将迎来一轮剧烈的破发潮。

和朱辛庄一路之隔的小沙河星耀未来，目前特价房4.8万元，北四村国誉星城，特价房目前也不到5万/㎡。

今年是昌平的供应大年，大概1万套的存量新房，未来都是降价的主力。

昌平三子之后，平西府地块也要挂地入市了，容积率从2.6降到了1.8，可以预见，又一轮产品内卷开始了。

如果没记错的话，当年北清橡树湾均价5.3万左右，今年平西府再出新项目，单价恐怕超不过5万。

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接下来，城六区刚需新盘也会继续砸盘

丰台河西方程国贤府，预计清明节后开盘，单价据说5.3万左右，而且方程国贤府社区配置极高，园林有水系，有假山，还是五进制大门，产品规划非常高。

石景山璟瑞长安预计5月份开盘，小户型为主

还有新入市的东坝南地块，也是500万左右的小户型为主，四代宅

今年北京楼市成交火爆，今年小阳春有个明显的特点，就是刚需撑起了市场，二手房成交以300万以下的老破小为主，新房也是500万以下的刚需为主。

真正能带领市场起飞的大改善，目前还不明朗。

可以理解，这是一场人为制造的热门，二手市场当低价房源减少，房东开始议价，那么这个市场马上就会掉头向下

开发商信心也明显不足，去年拖底拿的地，今年主打低价快跑。

3月份过后，北京小阳春的势头逐渐减弱，北京楼市一场拉锯战又要开始了。