唏嘘！市区大名鼎鼎豪宅区，房价却一路狂泻！怎么回事？

日前，京都城一套建筑面积约177m²的法拍房源，以约10800元/m²成交。尽管是法拍，但二手房价格比这高不了太多。

不管对比最初超20000元/m²的开盘价，还是曾经高达约45000元/m²的二手房价，如今京都城价格已明显大跌。

与京都城类似的，还有周边的香缇半岛、铂金府邸、君庭领墅、橡树湾等小区。

它们诞生于温州楼市巅峰，十几年来经历了多轮楼市周期。如今，它们依旧风韵犹存，雍容不减，但价格却一路狂泻。

01

瓯柑楼市 OUGANLOUSHI

当2008年下半年经历了短暂低谷后，2009年楼市迎来了报复性反弹。

那些年，温州尚未爆发“老高事件”，住房投资持续汹涌，再加上市区供应住宅地块极少，房价一路走高，冲向全国第一。

那时候，市区仅有的几个新盘，大多集中在一个地方——三垟湿地北。

现在，温州人将那一片称之为黄屿板块，而当时这些开发商统统称其为湿地板块。

那一年，铂金府邸、香缇半岛、京都城相继开盘，均价普遍超20000元/㎡，甚至接近25000元/㎡，并没有市中心的新盘低太多。

要知道，当时瓯海大道、汤家桥南路通车仅约2年、三垟湿地尚未大面积打造，湿地板块还显得非常偏僻。

即便如此，面对人多、钱多、房少，这些小区都遭到了购房者哄抢。

除了鹿城外溢、瓯海当地购房者，这里对永强、瑞安等购房者也颇有吸引力，平阳、苍南等购房者也不少。就连永嘉、乐清等北向的购房者也来了。

此后，温州房价一路追高，这些新盘的加推房源，也逐步突破了30000元/㎡。

2011年，温州楼市到达顶峰，橡树湾开盘，均价超40000元/㎡。

至于京都城、香缇半岛、铂金府邸的二手房，高达约45000元/㎡，甚至破50000元/㎡、近60000元/㎡。

至于有些媒体报道称的香缇半岛90000元/㎡，那是最南侧河边的联排，而非小高层住宅。

这如今看来高不可攀的房价，正是温州楼市的巅峰时刻，后来再也没有反弹到这个高度。

2011年9月，温州爆发“老高事件”，急卖房源随之增加。2012年起，温州房价开始一路下滑。

君庭领墅的开盘，就赶上了楼市下行期，并没有如愿热销，后续也产生了一系列变故。

02

瓯柑楼市 OUGANLOUSHI

2012年前后，这批小区陆续建成交付，结合与湿地相通的水系，实景颇为惊艳。

香缇半岛的法式风情，京都城的围合园林，放到现在都是经典。

而当时，三垟湿地周边限制建筑高度，这几个小区均为小高层，容积率也不高，比高层住宅更舒适。

然而，当楼市下行，缺点更容易被放大。

这些小区背后的铁路（现为轨道交通S1线）、南面的瓯海大道高架桥，再加上板块生活配套的缺失，都令人诟病。

在交付后的三四年时间里，这几个小区的入住率都不高。

也就是这三四年，房价一路下跌，到了2014年已不足20000元/㎡。

而2014年开盘的金域传奇，后来普遍以约14000元/㎡的低价在售。

值得一提的是，当时受“7090”政策（70%以上房源建筑面积不超过90㎡）影响，再加上高地价、高房价，这些小区存在拼套现象，甚至一套房有3-4本房产证。

而在限购令之下，这些拼套房源的一二手房，根本没法出售，普遍滞销。

部分开发商将完整户型拆开按房产证拆开销售，从而诞生了很多建筑面积不足90㎡的奇葩户型。

直到2014年下半年，温州取消限购令。

2015年起，温州楼市有所回暖，到了2016年更是全面回暖。

随着一二手房陆续成交，几个小区的入住率得以明显提升，房价也水涨船高。

到了2021年，楼市又一个顶峰，这些小区的二手房，回到了约30000元/㎡。

尽管与上一个高峰不能比，但大多高过了开盘价。

03

瓯柑楼市 OUGANLOUSHI

如今，楼市又经历了多年低迷，再加上住房数量大增、小区房龄变久，这几个小区的房价，比2015年初时更低了。

从近期的二手房报价看，这几个小区还是有15000元/㎡以上，甚至近20000元/㎡的报价。

然而，实际成交价大多在约10000-15000元/㎡之间，具体要看房源位置、楼层、景观视野、面积段、户型、装修情况等多方面因素。

相比较之下，部分大户型反而因位置、户型、景观视野、装修水平等因素，能有约14000元/㎡的成交价。

而部分建筑面积约90㎡的小户型，往往因靠江轨道交通旁，或因拼套拆分成为奇葩户型，价格普遍不高，甚至仅有约10000元/㎡。

尽管这些小区有点老了，但其品质、维护总体上依旧在线，仍保持着较好的基本面，并没有沦为真正的“老旧大”。

而这些小区的业主，大多在房价较高时买入，普遍有着雄厚的资金实力，小区圈层也不错。

如今，黄屿板块的生活便利性较此前更好了，三垟湿地总体上也打造得还可以。落地的金温铁路拆除后，板块不再割裂。

结合以上几个方面，如今普遍不足15000元/㎡的二手房价，这几个小区的性价比很高。

04

瓯柑楼市 OUGANLOUSHI

既然各方面都还不错，为什么这些小区的价格，会跌到如此之低？

要知道，这几个小区开盘时，作为当时温州极为少见的几个新盘，定位非常高端，做了大量大户型，再加上夸张的宣传，让湿地板块成了高端社区的代名词。

然而后来，受新盘增加、中央绿轴开发等影响，黄屿一带的新盘，难以继续维持高端形象，从而转向刚需、首改层面。

同时，黄屿建设了大量安置房，与商品房穿插，继续拉低了板块档次。

当高端新盘增加，高净值人群选择余地大增，当然不再选择紧挨高架（快速路、轨道交通）旁的小区。

显然，这些小区当初的定位，与板块后来的发展，产生了明显错位。

其实，这些二手房大多已经装修，且下了大血本，装修水平普遍不错，甚至是豪装。

问题在于，当时流行的欧式风格，如今已不受年轻人喜欢了，中年人也不一定喜欢。如果要纠结这豪装要不要砸了重来，还不如再去看看其他房子。

还有部分房源所存在的拼套问题，尽管如今没有限购、不影响购房，但购房者还是担心可能存在其他方面的问题，倒不如选择更房产证更清爽的房源。

不得不说，这几个小区是特殊时代的产物，有着光辉的历史，却敌不过市场行情、板块演变的趋势。

但是，对于想要低价买高品质、大户型的购房者来讲，这几个小区的二手房，值得来看看。

时过境迁，200多万的总价，曾经在温州只能买刚需房，现在却能在这里买大户型了。