智仁矩阵 | 房屋交易那些事——安置房专题（二）

编者按

各位读者大家好，智仁“微矩阵榜”每周挑选一篇精品文章推送给广大读者：

本周推送：【浙江智仁（建德）律师事务所】的《房屋交易那些事——安置房专题（二）：已过户房屋被撤销之风险》

本文结合一起真实的安置房交易纠纷判例，深度拆解此类交易中的核心法律风险、法律适用要点，为安置房交易双方（尤其是买受人）提供专业法律指引，助力规避交易陷阱、维护自身合法权益。

01 典型案例

2024年3月，债权人徐某因与债务人叶某之间的民间借贷纠纷，依法向人民法院提起诉讼，后双方达成调解协议，明确叶某应于约定期限内履行还款义务。

因叶某未按调解协议约定履行还款义务，徐某依法向人民法院申请强制执行。执行程序中，法院通过财产查控发现，叶某名下无任何可供执行的财产，其财产已处于转移、隐匿状态。

徐某向法院提交财产线索，主张叶某名下有一套面积为100平方米的拆迁安置房，申请对该房产采取财产保全措施。经法院核查，该房产已于2023年10月完成产权过户登记，登记至案外人王某名下，保全申请因此无法实现，徐某的合法债权陷入“执行不能”的困境。

为维护自身合法债权，徐某于2025年4月依据《中华人民共和国民法典》关于债权人撤销权的相关规定，将债务人叶某、买受人王某列为共同被告，诉至人民法院，请求依法撤销叶某与王某之间的房屋买卖合同，并判令二人将该房产产权恢复登记至叶某名下，以保障债权的顺利执行。

02 核心裁判要点解析

结合本案事实，人民法院围绕债权人撤销权的核心构成要件，从两个关键维度进行审理并作出裁判，具体裁判逻辑及法律依据如下：

1. 徐某提起债权人撤销权诉讼，未超过法定除斥期间

根据《中华人民共和国民法典》第五百四十一条规定：撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。

本案中，叶某与王某签订的《房屋买卖合同》落款日期为2023年10月9日（即债务人行为发生之日），徐某于2024年5月通过人民法院执行查控，才知晓案涉房产被转让的撤销事由，并于2025年4月提起诉讼，该起诉行为既未超过“知道或应当知道撤销事由之日起一年”的短期除斥期间，亦未超过“债务人行为发生之日起五年”的长期除斥期间，符合法定起诉条件。

2. 案涉房屋交易构成“明显不合理低价”，损害债权人合法权益，法律不予保护

案涉房屋《房屋买卖合同》约定总价为90万元，王某实际支付金额不足约定总价的40%；即便参照该房屋的安置成本价54万元计算，其实际支付金额亦不足安置成本价的70%，折算交易单价约为5200元/平方米，显著低于2023年案涉房产所在地同地段、同类型房屋的市场交易价格，该交易价格的不合理性具有高度盖然性。

更为关键的是，该交易行为发生在叶某欠付徐某债务未履行期间，实质系叶某通过低价转让财产的方式，恶意减少自身责任财产，逃避债务履行，直接损害了债权人徐某的合法债权实现，该交易行为违反诚实信用原则，依法不应受到法律保护。

综合上述审理意见，一审人民法院依法作出判决：撤销叶某与王某签订的《房屋买卖合同》，判令叶某、王某于判决生效后一定期限内，将案涉房屋产权恢复登记至叶某名下，以保障徐某债权的顺利执行。

特别说明：

1. 关于“明显不合理低价”的认定，前文所述“低于市场价格70%”仅为司法实践中的重要参考标准，并非绝对标准。人民法院审理此类案件时，会结合交易发生时的市场环境、交易地的房屋指导价、房屋自身情况（如面积、户型、房龄）、交易双方的关系、交易目的等综合因素，全面审查交易价格的合理性，精准认定是否构成“恶意低价转让”。

2. 核心审查要点在于：债务人实施处分行为时，是否已处于资不抵债状态，其处分行为是否具有逃避债务的主观故意；而买受人主张“善意取得”，不仅需证明自身已支付合理对价、完成产权过户，还需证明其对债务人逃避债务的行为不知情，否则无法构成善意取得，亦无法对抗债权人的撤销权，最终可能面临“钱房两空”的局面。

03 律师警示

结合本案裁判要点及笔者团队多年执业经验，现将安置房交易中最核心的三大法律风险，结合法律规定及实务操作要点，拆解如下，供交易双方重点参考，规避潜在法律陷阱：

风险一：低价交易风险——警惕债务人以低价转让房产逃避债务

在此郑重提醒：买受人在选购安置房时，切勿被“低价”迷惑，应首先核查房屋交易价格与同地段、同类型房屋市场价格的差异，若价格低于市场价格70%，需高度警惕，重点核查卖房人是否存在未履行债务、被列为失信被执行人、涉及未结诉讼等情形，避免因贪图低价卷入债务人恶意转移财产的法律纠纷，最终导致交易无效、钱房两空。

风险二：过户效力风险——产权过户不等于交易行为绝对有效

很多买受人存在认知误区，认为完成产权过户登记，就意味着房屋所有权完全归自己所有，无需再担心任何风险。但本案明确表明，即便完成过户，若交易行为存在恶意转移财产、损害债权人利益等情形，债权人仍可依法行使撤销权，撤销房屋买卖合同，要求恢复产权登记。因此，买受人在交易前，应通过中国裁判文书网、中国执行信息公开网等官方渠道，全面核查卖房人（债务人）的涉诉情况、债务履行情况、失信被执行人信息等，确认卖房人无恶意转移财产的嫌疑，从源头规避合同被撤销的风险。

风险三：证据留存风险——付款及权属核查不规范将承担不利后果

结合不动产交易实务，笔者团队办理过多起安置房交易纠纷案件，发现多数买受人因付款不规范（如现金交易、未留存转账记录）、权属核查不到位（如未核实房屋是否存在抵押、查封、限售等限制），导致诉讼中无法提交有效证据，最终承担不利法律后果。在此建议，安置房交易中，买受人应规范付款流程（优先采用银行转账，留存完整转账记录、收款凭证）、完善证据留存，同时全面核查房屋权属情况及卖房人负债情况，避免因证据瑕疵、核查疏漏，陷入维权困境。

04 律师结语

综上，安置房虽具有价格优势，但因其权属特殊性、交易复杂性，其交易风险远高于普通商品房，无论是出卖人还是买受人，均需严格遵守法律规定，规范交易流程，恪守诚实信用原则。

在此，笔者再次强调：安置房交易，优先核查风险，再考量价格；未核查风险、未规范流程，即便价格再低，亦不可贸然交易。唯有提前防范、规范操作，才能有效规避交易陷阱，维护自身合法权益。

作者简介

王思武

浙江智仁（建德）

律师事务所

专职律师

专业方向：

专注民商事诉讼实务，深耕诉讼代理业务，擅长房屋买卖、民间借贷等合同纠纷争议解决。

作者简介

夏忠勤

浙江智仁（建德）

律师事务所

主任

主要荣誉和社会职务：

全国“八五”普法中期表现突出个人

浙江智仁律师事务所高级合伙人

浙江智仁律师事务所县域研究中心常务副主任

杭州市律师协会建德律师工作委员会主任

杭州市律师协会行业风险控制委员会委员

杭州市律师协会农业农村专业委员会委员

浙江省中小企业法学研究会常务理事

杭州市律师行业优秀共产党员

专业方向：

擅长重大、疑难、复杂、新型民商事、行政诉讼，擅长行政行为、行政协议合规审查、复杂合同风控创新，擅长重大商事谈判、应急事件处理，并对履职风险、企业合规制度建设。

如果你觉得文章不错，欢迎分享转发到朋友圈，欢迎关注“智仁律师”和“浙江智仁（建德）律师事务所”公众号，更多精彩内容和你分享。