东方市老旧小区“微更新”改造，被征收人补偿标准如何适用？

导读：在城市更新实践中，老旧小区改造与传统的土地房屋征收有着本质区别。与征收不同，“微更新”式改造不涉及整体拆迁，因此并不适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》所规定的征收补偿标准。那么，对于这类不改变产权归属、仅进行设施改造的民生工程，被征收人（实际应为“小区居民”）的权益如何保障？其“补偿”又体现为何种形式？

1、“微更新”改造与征收补偿的根本区别

在法律关系上，老旧小区“微更新”改造与征收存在本质差异。征收是行政机关基于公共利益需要，依法对公民私有财产权进行强制剥夺的行为，必须遵循“公平补偿”原则。而“微更新”改造是对既有建筑及其附属设施的修缮、完善和提升，不改变房屋所有权归属，居民无需搬迁，因此不适用征收补偿的法律框架。

2、居民权益保障的替代性机制

既然“微更新”改造不适用征收补偿标准，居民的权益保障体现在何处？从实践看，主要体现在以下几个方面：

居住品质的提升权。根据改造方案，2026年小区的改造内容涵盖雨污水工程、停车棚升级、沥青路面铺设、防雷工程加装等。这些改造直接回应了居民长期反映的“污水管网堵塞、停车难、绿化不足”等“急难愁盼”问题。

参与决策的权利。老旧小区改造涉及居民切身利益，应当保障居民的知情权和参与权。根据2025年改造实践，改造内容在实施前经过充分征求居民意见，改造方案与居民实际需求紧密结合。居民可通过社区议事、业主委员会等渠道参与改造方案的制定和调整。

施工期间的权益保障。改造施工期间，居民的正常生活可能受到一定影响。2025年改造项目中，施工方采取了“无法机械施工的部门进行人工开挖拆除，机械和人工同时进行”的方式保障项目正常进行，体现了对居民生活影响的最小化原则。

3、改造费用与补偿标准的关系辨析

有居民可能关注：改造是否意味着对居民既有设施的“补偿”？从法律性质看，老旧小区改造是政府投入的公共服务项目，并非对居民财产损失的弥补，因此不存在“补偿标准”的问题。但这并不意味着居民权益不受保护。

4、居民权益保障的完善路径

尽管“微更新”改造不适用征收补偿标准，但居民的合法权益仍应得到充分保障。建议从以下方面完善：

强化改造方案公示。改造内容、施工周期、预计影响等信息应在开工前充分告知居民，保障知情权。

建立施工协调机制。设立居民联络员或投诉反馈渠道，及时处理施工过程中的噪音、出行受阻等问题。

注重改造质量监督。居民可参与工程验收，对改造质量提出意见。

结语：2026年城镇老旧小区“微更新”改造项目，属于政府主导的民生改善工程，与土地房屋征收有本质区别。其核心价值不在于对居民的“补偿”，而在于通过政府投入改善居民生活环境、提升居住品质。居民关注的焦点应从“补偿标准”转向“改造质量”和“参与权利”，通过积极参与改造方案的制定、监督施工过程、反馈使用体验，真正实现“人民城市人民建”的共建共享理念。