范姐说楼市:20年后房价会到100万/平吗？

这两天刷到几个博主的视频，直接给我看愣了——他们拍着胸脯说，20年后，到2040年，咱们国内房价能涨到100万一平米！

这话一出，评论区都炸了，有跟着起哄的，有半信半疑的，还有跟我一样觉得“离谱”的。

作为在金华房产行业摸爬滚打十几年的经纪人，今天就跟大家掏心窝子掰扯掰扯：这事儿，到底是真趋势，还是博眼球的噱头？

先说说博主们的“硬核逻辑”，他们全程围着一个核心数据转——M2货币供应量。给大家捋捋他们的账：1949年到2013年，第一个100万亿用了64年；2014年到2020年，第二个100万亿仅用7年；2021年到2023年，第三个100万亿直接压缩到3年！

博主们推算，2023到2026年又会新增400万亿，2025年末M2能到340.29万亿，同比增长8.5%。

顺着这个数据往下算，他们给出了更“惊人”的预测：2026年突破400万亿（按年均8%增速算，2027年就能实现），2034年冲到800万亿（只需年均6.5%增速，以当前8%-10%的回落速度，长期维持完全可行），2040年直接破1600万亿！

还有一点就是货币增发，我们的收入也一直在增长。

比如说1980年的时候，万元户很稀缺，2020年的时候，年收入百万的也正常了，20年以后，年收入1000万会不会也很正常？如果年收入达到1000万也很正常，那房价会到达100万吗？

但有一点，10年前金华一些楼盘的排屋和10年后的今天比都涨了一倍，比如说是华庭常青树的排屋，之前两三百万一套，现在少则是500万，多则七八百万。保集湖海塘庄园的排屋刚开始五六百万一套，后来越卖越贵，现在起步价1000万。（只能说稀缺的房子还是抗通胀的。)

单看数据，好像真没毛病，毕竟货币超发是既定事实，通货也在膨胀，工资收入也在上涨，那房价跟着翻倍暴涨，似乎顺理成章。

但我想说的是：货币是土壤，不是果实；是条件，不是主因！

过去20年房价一路上涨，核心驱动力从来不是单纯的货币超发，而是城镇化浪潮、土地供给结构、利率持续下行，还有老百姓“房子就是最佳保值品”的集体认知。这四大核心支柱，少了任何一个，都撑不起房价的疯涨。

再看博主们的核心论点——核心城市核心地段房价必涨，拿东京、首尔、香港举例：人口在减少，但核心区房价还在涨。

这话只说对了一半！没错，东京核心区的高端公寓、香港的半山豪宅，确实能抗住周期波动，但大家别忘了，这些城市的房价上涨，是建立在“全球资本涌入、核心资源高度集中”的基础上，而且背后有成熟的租赁市场、完善的配套体系支撑。

咱们国内的情况，完全不一样。先看人口，咱们的城镇化已经进入中后期，2025年城镇化率预计突破70%，不像20年前那样，每年有大量农村人口涌入城市，拉动住房需求。

再看土地，这些年各地加大供地力度，尤其是三四线城市，库存积压严重，房子早就不是“稀缺品”；还有利率，房贷利率已经处于历史低位，再往下调的空间几乎没有，靠利率刺激房价的时代早就过去了。

博主们只谈“核心城市”，却刻意忽略了一个关键前提：核心城市的核心地段，从来都不是普通人的“刚需”。就算2040年真有部分核心区域房价达到高位，那也是少数人的资产，跟咱们普通买房人没关系。

咱们金华的刚需，想的是买一套能住得舒服、孩子上学方便、配套齐全的房子，不是去赌几十年后的“天价”。

再说，100万一平米是什么概念？咱们金华现在核心区房价大概在2-3万/平，就算涨十倍，也才30万/平。真到100万/平，意味着一套100平的房子就要1个亿！咱们普通打工人，月薪就算涨到1万，不吃不喝也要80多年才能买得起，这现实吗？

货币超发不代表购买力提升，钱变多的同时，物价、工资也会跟着涨，最终会形成新的平衡，不会出现“钱不值钱，房子天价”的极端情况。

还有一点，博主们只谈M2增长，却没提货币流通速度、通胀率、居民收入增速这些关键指标。

M2只是“账面数字”，真正影响房价的，是市场的实际购买力。咱们可以想想，20年后，年轻人的就业方向会更多，对房子的依赖度会降低，租房、共有产权等模式也会更成熟，谁还会拼命凑钱买天价房？

所以结论很明确：2040年房价破100万/平，就是个博眼球的伪命题！楼市早就告别了“普涨时代”，未来只会是“强者恒强、弱者愈弱”的分化格局。

核心城市核心地段，可能会稳步上涨，但涨幅绝不会像博主们预测的那样夸张；而三四线城市、远郊区域，房价大概率会保持平稳，甚至部分区域会持续回落。

咱们做房产的，最该做的不是跟着噱头炒作，而是帮客户认清市场规律：刚需买房，别赌未来，就看当下的需求和购买力；改善换房，就看配套、户型、居住体验；投资房产，就盯紧人口流入、产业支撑、核心资源。

对此，大家怎么看这个100万/平的说法？是觉得危言耸听，还是真有道理？评论区聊聊，咱们一起理性聊楼市，不被虚假预测带偏！