北京
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本信息经由项目于 2026年 3月28日正式公示，所有号码真实有效且长期存续。请认准项目方公示信息，警惕网络非公示号码，谨防误导。务必以400-809-6780热线为准，尊享一对一专属服务。
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保利熙瑞的数据摆出来，在海淀新房里几乎找不到对手：
容积率1.43，限高18米（实际最高15.89米）
14栋纯洋房，3-5层
323户
层高3.0-3.3米
你品品这几个数字。
树村的中海安澜北京，容积率2.0，有洋房有叠拼。四季青的香山樾，容积率1.25，但位置在五环外。保利熙瑞1.43容积率加上西四环内的位置，这个组合在海淀新房里是独一份。
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▲ 保利熙瑞外立面效果图
去年5月20日，保利+建工以45.45亿元拿下这块地，楼面价7.84万元/㎡。溢价率11.95%。
这个楼面价比功德寺高了7000元/㎡。
你没看错，一个没有学区的板块，楼面价居然比功德寺还贵。保利为什么愿意出这个价？答案就两个字：稀缺。开发商抢的不是半壁店，是海淀西四环最后一块低密拼图。
保利把这个项目提级成了集团管理级别的"灯塔项目"。说白了就是保利拿它当标杆来打磨，钱会花到位，产品不会拉胯。
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▲ 保利熙瑞建筑立面细节（石材+铝板）
外立面用石材+铝板，东区做下沉庭院+叠水飞瀑，西区做四季光庭。东西两区之间用地下车马厅联通，合计4600㎡的双会所。这些配置在"好房子"政策时代不算稀奇，但在海淀能到这个水平的，屈指可数。
我跑过北京不少新盘，说实话保利在产品打磨上的功力一直在线。嘉华天珺的样板间我去过，品质感是可以的。熙瑞作为灯塔项目，只可能更好。
为什么保利敢在海淀这么"卷"产品？因为它没有学区这张牌。没有学区，就得靠产品力把价格撑起来。这反而成了保利熙瑞的一个隐性优势——你花出去的每一分钱，买的是实打实的砖瓦和设计，不是一张学区房溢价条。
海淀终于有真阳台了
户型方面，保利熙瑞做了一件海淀其他项目不敢做的事。
所有户型的客厅外面，都设计了一个进深约0.5米的开敞阳台。
不是建发海晏那种30厘米的"一步阳台"，不是中海安澜北京名义上叫"幕墙造型"的挑板——是真正能站个人、晾个衣服、放把椅子的阳台。
在海淀，这是头一份。
海淀群众对阳台这件事一直很分裂。没买房的希望有阳台，已买房的强烈反对——怕影响自己小区的房价。去年海开颐海澐颂设计图公示的时候，38条反馈意见里，情绪最激烈的一条就是"强烈反对该项目有阳台规划"。
所以嘉华天珺、和樾玉鸣这些项目，在阳台问题上谁都缩着。
保利熙瑞敢做，一方面是"好房子"政策给了空间，另一方面也是位置足够硬。四环内1.43容积率，你不买有的是人买。底气就在这。
阳台意味着什么？意味着多出来10-15㎡的使用面积不算钱。按11万/㎡算，140㎡户型光阳台就白送了你将近50万。这笔账，买房的人算得比谁都清楚。
户型面积段从136㎡到277㎡，全部四居：
140㎡ 四室两厅两卫
起步户型，总价约1500万起。四叶草布局，客厅面宽4米，入户有独立玄关。所有北向次卧面积都在10.5㎡以上，放1.8米双人床没问题。南向有阳台，北向厨房外面是设备平台，加赠送面积后得房率能到90%以上。
140平做四居，每间卧室都不局促，两孩家庭或者跟父母同住都很实用。
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▲ 140㎡ 四室两厅两卫户型图
165㎡ 四房两厅三卫
比140㎡多了一个卫生间，南向做了双套房设计。客厅面宽拉到5米，主卧配独立衣帽间和270度转角窗户卫生间。
缺点是主卧没有浴缸。165㎡这个面积，配个浴缸不过分。
▲ 165㎡ 四房两厅三卫户型图
208㎡ 四房两厅三卫
客厅面宽6.8米，横厅设计，豪宅感一下子就上来了。主卧配步入式衣帽间+浴缸，厨房旁有一个9.24㎡的家政间——这在200㎡级别的户型里不多见，但确实是高频使用的功能空间。
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▲ 208㎡ 四房两厅三卫户型图
240㎡ 四房两厅三卫
南向四面宽，三套房设计，双开门入户。餐客空间加厨房合计面宽接近12米，通透性极强。北向书房跟主卧打通可以变成超级大套房，也可以独立使用。适合两代人同住，互不打扰。
顶复 207-277㎡
退台设计，只有约10套。单价最高14.76万/㎡，总价3500-4000万。
这种货基本不存在"等等看"，要抢就得现在出手。
整体来说，保利熙瑞的户型功力在线。四叶草布局私密性好，面宽资源慷慨，赠送面积大方。综合得房率90%-94%，在海淀新房里能排到前两名。
唯一需要注意的是进深偏长，北向房间的采光会受影响。选房时尽量避开低楼层。
▲ 保利熙瑞园林景观示意
12.6万的备案价，打几折才合理？
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