北京买房：理清思路，购房建议1837

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，如果想用最低成本买西城的学区房占坑，老破小、小平房、荣丰公寓，三种哪个最保值？哪种的溢价最低？将来用完学位哪种最好出手？如果出租的话，哪种租金最高？只限西城，不考虑东城海淀。

Ps：还有三年上学，现在买是否算投资？

A：

1、还三年上学，那现在买很难算投资。因为任何投资都得是顺应大趋势，逆着趋势的话那就只能是看运气了。

2、北京是2013年教改之后出现学区房的，因为从2007年开始的金猪年人口高峰，到2013年正好入学。之后的出生高峰一直延续到2017年，因为二孩政策，也就造成了2023年的入学人口最高峰。

但2018年之后的出生人口就开始下降，2020年甚至出现断崖，也就导致2024年入学人口减少，今年2026则必定是明显减少。

那您此时买学区房，溢价虽然比最高峰时低了一些，但也不算太低。之后就是至少延续到2031年的入学低谷期，此时买学区房怎么好算投资啊？

即便是北京楼市的整体大盘上涨，那也只能是导致学区房价格中的基础部分跟涨，但溢价部分不好说，其比例至少是不会增加吧。当然这也看政策，如果有政策就能撑住，没有的话就看运气了。

3、三种房子，按现有行情是老破小最保值。因为其房子本身的价值已经归零，跌无可跌，之后只会跟随大盘涨跌，几乎不可能有独立行情。

小平房在理论上和老破小的楼房一样。但现实中每套房的溢价都不同，大多数都高于楼房。那溢价越高就风险越大呗，有可能随着人数减少而损失的溢价更多。

公寓在理论上也和老破小差不多。但其溢价比例一般也高于老破小，再加上公寓的适应人群比老破小少，所以其基础价值也不是很稳妥。以荣丰为例，如果没有学区加持，那其价格走势远远弱于北京大盘的。

4、哪种溢价最低没谱儿，从房子来说应该是老破小。但现实中一房一议吧，捡漏儿是有可能存在的。

5、好出手的肯定是公寓了，房龄新+总价低，自然流动性好了，比老破小和平房都好卖。

6、租金不好说，或者说在同等总价的条件下，应该是公寓的最高，就因为更宜居。

7、简单就这情况吧，我觉得您的要求好像高了点儿，想各项都兼顾。但现实中几乎不可能，所以只能是适当取舍吧，每种房子都是优劣势共存的。而且常规建议是别在这种时期炒作学区房了，逆势投资的风险大。

仅供参考。

二

Q:

请帮我分析一下朝阳公园旁边****的这套房，400多平，商业产权40年，精装修，报价1500w。这套房一直是开发商自持的，作为他们的高管公寓，装修从图片上能够看的出来吧，非常豪华，据说当年每平米花了上万，现在维护的也非常好。电梯是独立楼层，安全性和隐私性非常高。

说实话我是真喜欢这套房，景观、户型和装修包括家具装饰都很不错，但就是这40年产权的问题很让人疑虑。

A：

1、房子是用来住的，这种房更是典型中的典型，真要喜欢的话买来自住不就得了。或者说这其实就是商业产权的别墅，只不过搬到了楼顶而已，纯粹就是自住，花钱买个喜欢+享受。

2、不过多说一句，不知道您看了土地起始年限没有？在我印象中，这项目是2000年前后就开盘了，那就是98年前后拿的地，也大概率是当时缴纳的土地出让金。那现在都2026年了，不到30年也差不多了，40年产权多了说还剩10来年吧。

住宅用地按照《物权法》规定是“自动续期”，到时候顶多交很少的出让金而已。但商业用地说不好，反正到目前为止还没有明确的说法。而且您如果购买的话大概率是用公司名义吧？那就更不好聊了，想少交都不太可能。

3、其他我没什么说的，北京这种开发商自持的公寓或别墅很多，当年无所谓，但现在都是麻烦事儿。我的建议是最好不买，毕竟产权问题永远都是麻烦事儿，属于违规改变了使用性质，随着法律+检查执行的越来越严，说不好将来有什么问题。

4、对了再多说一句，既然楼下的产权仍然是开发商的，那这“独立楼层”的电梯产权是谁的？如果是他们的，那万一哪天他们公司欠了债，人家法院把楼下查封了怎么办？电梯和出入口肯定也被查封，您怎么回家啊？

仅供参考。

三

Q:

房子是永外东城区（老崇文）景泰西里教师楼，房改房两居室，除了厅小之外没什么瑕疵，南北通透。现在按网上最新估价应该450万左右，60平单价7.5万（预计成交价）。请问我这套房的学区溢价占比多少？是应该留着还是卖了？

另外我现在北京就这一套房，但在牛驼和燕郊都各有一套，我还有两年退休，之后是否应该在北京再买一套还是索性去环京养老？我父母现在住燕郊。

A：

1、景泰西里教师楼，50分后边的那栋单体楼吧？我印象中应该是占用当年92中操场盖的，给崇文区老师的福利房。

2、单价7.5万中有多少溢价。那参考两区交界的小区呗，向南几百米是定安里vs定安西里，本来是一个小区，只不过被分成了东城和丰台。现在定安里网上报价5.4万，定安西里报价4.1万，中间的1.3万块钱差价就是学区溢价，毕竟挨着的小区没有其他任何区别。

那1.3/5.4=0.24，溢价率就是24%，接近于东城区平均25%的溢价比例。

所以您家7.5万中溢价是1.8万左右，在450万中则是100万以上。

3、留着还是卖了，那先看您是否自住了？自住就留着，实在住不上就卖掉。否则出租的话租金收益率也要减少25%左右，因为没有租客会为用不上的学位价值支付租金。

而且如果留着，您也得承担溢价部分的保值风险，毕竟这里虽然挨着学校，但不算多强的学区，在东城是几乎最靠后的。

4、养老的事儿还是自己决定吧，外人不好建议。

仅供参考。

四

Q:

我在金融街上班，老公是做自媒体的没有通勤需求。我们的预算是600万左右，购房时期明年七月，到时老公的期权可套现。预计今年底要宝宝，争取明年孩子出生后直接住新房。

所以综合考虑的话需求是金融街半小时地铁范围内，带学区功能，三居室100平左右，精装修，带车位，社区环境绿化高。目前我们租房在公益西桥的益星园，感觉按这个小区标准就可以了，只是增加个学区功能。

A：

1、您的意思是按照益星园的标准，然后在东西海买100平左右三居室是吗？那不可能，绝对不可能。

2、益星园现在的价格都6万多，100平就是600多万，您的预算就已经很勉强了。而这种小区放到东西海，即便是不带学区溢价都得是8万起步，然后再加上平均25%的学区溢价，一套房上千万都是普通的。

在您看来是“只是增加个学区功能”，但这功能是很多家长的首选，所以才抬高了学区溢价。所以您还是重视学区功能吧，北京的教育资源不便宜。但常规建议是没必要太早准备学区房，多花的学区溢价至少七年用不上，既影响自住也有保值风险，考虑好吧。

3、总之您的预算和现有需求不匹配，在东西海是肯定买不到的。不过既然是明年夏天才买房呢，那就再等等吧，或许北京房价还能大幅下降一波。但考虑好，按您的需求，东西海即便下跌30%都够呛。

仅供参考。

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