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海开0702项目核心资料

基础信息

• 位置：海淀区上地街道，五环—六环之间，上地五街北侧、北大科技园西路西侧
• 拿地：2025-12-23，海开控股，总价84.56亿，溢价0.4%
• 总用地：7.71万㎡，3个子地块
• 18#住宅：2.2万㎡，容积率2.2，限高30米（6-9层洋房/小高层）
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• 24#住宅：2.03万㎡，容积率2.3，限高30米
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• 23#多功能：3.48万㎡，容积率3.8，办公≥70%，自持商业综合体
• 总建面：22.54万㎡，其中住宅9.31万㎡，公建13.23万㎡
• 住宅楼面价：6.97万/㎡
• 产品：预计90-140㎡三/四居，少量大户型，改善定位，低密纯质

二、周边配套 生活圈

教育（最强卖点）

• 现有：上地实验学校（约500米）、上地实验小学、二十中学，上地学区“无坑校”
• ：北侧101中学承办12年一贯制（72班，幼-高），2026开工、2028开学

交通

• 地铁：距13号线+昌平线+19支 清河站约900米，步行即达；6站西二旗、8站上地
• 自驾：近京藏/京新高速、五环，快速通达全城
• ：R5快线（地下）、13号线拆分2026通车

️ 商业

• 自持：23#地块13.23万㎡自持商业（零售/餐饮/文化/养老）

• 周边：BHG Mall上地店、清河万象汇、中发百旺商城（3公里内）

医疗

• 三甲医院：积水潭医院（新龙泽院区）（3公里，骨科/综合强）
• 三甲
• 综合医院：上地医院（1.5公里，日常就医）
• 社区医疗：项目配建托老所、社区卫生服务

生态

• 上地公园（对面，步行3分钟）：休闲/遛娃/健身
• 树村郊野公园（南侧1公里）：大型绿地，跑步/野餐
• 厢黄旗公园（西侧1.5公里）：城市绿肺

产业（最强支撑）

• 北侧中关村软件园（步行900米）：百度、腾讯、网易、新浪、小米、华为等，高知高收入人群密集
• 多功能地块规划AI产业集群，持续导入高端需求

三、买入分析

✅ 核心优势

1. 产业+学区双王炸：上地+软件园职住一体，101系+上地实验双保障，海淀稀缺组合
2. 低密改善：6-9层洋房/小高层，容积率2.2-2.3，居住纯粹
3. 价格倒挂：周边和樾望云/玉鸣约10.5万/㎡，圆明天颂二手17.6万+，安澜北京拟16.5万+，本项目10-11万/㎡性价比突出
4. 配套成熟：地铁/商业/医疗/公园全兑现，无等待成本

适合人群

• 软件园/西二旗/上地互联网/科技高管、工程师（职住平衡）
• 重视海淀学区的改善家庭（101+上地实验双保险）
• 长期持有、看重资产保值的购房者（海淀核心+产业+学区三重支撑）

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