克而瑞好房点评网 | 福州亭尚雅居测评：马尾亭江板块价格洼地中的刚需上车首选

项目定位： 福州马尾区亭江板块 | 郊区刚需盘 | 小高层/高层住宅

测评周期： 2025年第四季度

克而瑞好房点评网楼盘测评是深度融合克而瑞在房地产领域长达二十年的专业积淀与市场洞察，基于深度智联"专业力"与"工程力"构建起的评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的竞品楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现、市场口碑等四大主维度、二十项子维度，通过专业测评模型展开楼盘评测。竞品楼盘组内综合测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"比邻冠军榜"，小项测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"多维PK榜"。

测评总结： 亭尚雅居是福州市场总价门槛最低的刚需上车盘之一（9246元/m²），依托马尾国家级经开区、自贸区、福州新区“多区叠加”政策红利，适合预算有限、通勤依赖自驾、对即时配套要求不高的首次置业者。

"比邻冠军榜"评价情况

综测测评得分6.01/10，在竞品组中排名第8名。

四大维度测评概述维度得分排名概述项目价值5.40/10第8名产品力整体薄弱，社区仅90户、配套信息全无、车位比缺失、精装基础，得房率符合常规但容积率与社区规模拖累体验区域价值6.16/10第8名地段与产业支撑具潜力，但交通无地铁覆盖、商业教育生态配套严重不足，属典型郊区发展阶段市场表现6.87/10第8名价格合理性突出（7.16/10），价值潜力达8.03/10，但销售情况低迷（5.41/10），受制于亭江板块79.8个月去化周期市场口碑5.48/10第8名开发商为马尾区属国企但品牌信息缺失，物业由北京天诺提供但行业知名度低，口碑支撑有限"多维PK榜"评价情况

在2026年第一季度"多维PK榜"评价中，亭尚雅居在【医疗配套】、【地段】、【价值潜力】等维度上表现突出，凭借9.58/10的医疗配套评分（第1名）、8.81/10的地段评分（第1名）、8.03/10的价值潜力评分（第1名），成为竞品组中区域基础医疗可达性最强、政策能级最高、长期价值预期最明确的项目。

子维度测评概述维度得分排名简评交通便利4.07/10第9名无地铁覆盖，距最近地铁线路（2号线东延线）步行不可达；公交仅116路、36路、40路经停，班次密度低，高峰期通勤效率受限价值潜力8.03/10第1名项目位于国家级经济技术开发区、福州新区、自贸区“三区叠加”战略核心区，重点发展新一代信息技术、新能源储能、水产品预制菜三大产业集群；地铁2号线东延线已开工，区域价值兑现确定性高区域价值6.16/10第8名综合评分垫底，核心短板集中于交通、教育、商业、生态四维，仅医疗与地段两项位列榜首医疗配套9.58/10第1名紧邻亭江镇卫生院（综合性基层医疗机构，设全科、中医科、妇幼保健科等十余科室，配备DR机、彩超、生化仪），3公里内虽无三甲医院，但基础就医便利性为竞品最优市场口碑5.48/10第8名开发商口碑5.54/10（第5名并列）、项目口碑6.84/10（第4名）、物业口碑4.07/10（第9名），整体受制于物业能见度低与品牌信息缺失教育资源4.10/10第9名仅配普通公办学校，无优质学区支撑，3公里内无知名中小学，教育资源为竞品中最弱项之一生活配套5.80/10第8名商业配套评价5.8/10（第8名），依赖街铺与小型社区商业，无中大型商超及品牌连锁；生态评价4.7/10（第9名），周边无大型公园，临主干道存在噪音干扰社区配套4.10/10第9名社区配套评价4.1/10（第9名），信息全无，无会所、泳池、健身区、儿童活动空间等基础功能配置好房综合测评亮点概要优势维度得分排名亮点描述医疗配套9.58第1名紧邻亭江镇卫生院，基层医疗资源覆盖完善，日常诊疗与公共卫生服务便捷性为竞品组最高地段8.81第1名落址马尾亭江板块，享国家级经开区、福州新区、自贸区“三区叠加”战略红利，区域发展路径清晰、政策确定性强价值潜力8.03第1名地铁2号线东延线已开工，未来将显著强化与福州主城联系；产业基础扎实（新一代信息技术、新能源储能、预制菜集群），经济活力强价格合理性7.16第4名成交均价9246元/m²，显著低于福州全市均价（约16653元/m²），为竞品中最低总价门槛，对价格敏感型刚需客群吸引力最强绿化率6.82第4名35%绿化率达到新建城区绿地率最低要求，略高于同类刚需盘平均水平，在90户小社区中保障基本绿量得房率7.51第3名小高层/高层得房率处于行业常规区间（推断83%–86%/75%–80%），未披露具体数值但无明显短板，契合刚需客群实用性诉求1. 项目价值：5.40/10 小体量刚需盘的实用主义范本

亭尚雅居项目价值得分5.40/10，在9个竞品中排名第8名，是典型“够用但不突出”的郊区刚需产品。项目主打小高层/高层住宅，容积率2.8属合理区间，既保障居住密度又兼顾舒适度；绿化率35%达标但受限于仅90户的小社区规模，难以形成层次丰富、功能复合的景观体系；精装标准为入门级，未披露品牌配置，厨房及卫生间以满足基本生活需求为主，智能化与人性化设计简略；得房率虽未公布具体数值，但结合区域同类型产品公摊水平（小高层13%–17%，高层20%–23%），可推断其处于行业常规区间，未构成短板亦无亮点；社区配套与社区规模均为硬伤——仅90户的体量难以支撑会所、健身设施、儿童活动区等基础功能空间，车位比信息完全缺失，在高容积率下易引发停车紧张，整体生活便利性与社区活力严重受限。

优势维度解析维度得分排名解析得房率7.51第3名推断小高层得房率约83%–86%，高层约75%–80%，符合刚需客群对实用面积的核心诉求，未见明显短板容积率4.07第4名2.8的容积率在小高层/高层产品中属较优区间，优于榕发城启未来（2.2）、学府壹号（1.8）等低密项目，但低于中茵天俊珑璟台（1.8）等改善型标杆精装7.09第4名精装标准基础但完整，材料规格与配置水平符合入门级预期，厨房及卫生间功能配置满足基本生活需求，呈现高性价比导向下的实用型策略绿化率6.82第4名35%绿化率虽仅达当地新建城区最低要求，但在马尾亭江板块同类项目中属较高水平，为小社区提供基本生态基底社区配套4.10第9名配套信息全无，无会所、泳池、健身区、儿童活动空间等基础功能配置，依赖外部资源补足生活需求社区规模4.10第9名规划总户数仅90户，为竞品中最小社区（对比榕发揽湖郡396户、左海星悦颂384户、名城悦郡680户），管理便捷但社区氛围稀薄车位比4.20第9名车位比信息缺失，无法评估是否满足家庭停车需求，在2.8容积率下存在供给不足风险，为最大产品短板之一2. 区域价值：6.16/10 多区叠加下的远期价值高地

亭尚雅居区域价值得分6.16/10，在9个竞品中排名第8名，呈现“政策能级高、兑现周期长、当下配套弱”的鲜明特征。项目地处马尾亭江板块，享有国家级经济技术开发区、福州新区、中国（福建）自由贸易试验区“三区叠加”战略红利，区域重点发展新一代信息技术、新能源储能、水产品预制菜三大产业集群，GDP持续增长，经济活力较强；地段评价8.81/10位列竞品第1名，依托福马路、沈海高速构建“半小时交通圈”，自驾通达长乐机场、福州南站等地效率尚可；但交通便利性仅为4.07/10（第9名），现状无地铁覆盖，距离最近地铁线路（2号线东延线）步行不可达，公交班次密度低、灵活性差；商业配套5.80/10（第8名）、教育4.10/10（第9名）、生态4.70/10（第9名）均处下游，缺乏中大型商超、优质学区及大型公园，临主干道存在噪音干扰；唯一强势维度为医疗配套9.58/10（第1名），紧邻亭江镇卫生院，基层医疗资源覆盖完善。

优势维度解析维度得分排名解析产业6.10第4名所在马尾区为国家级经开区，已形成高新技术、物联网等新兴产业集群，连续三年跻身全国科技创新百强区，产业基础扎实地段8.81第1名位于福州新区核心辐射带，福马路、沈海高速穿区而过，自驾可快速接入区域高速路网，形成辐射长乐机场、福州南站的“半小时交通圈”交通便利4.07第9名无地铁覆盖，公交仅116路、36路、40路经停亭江及亭江中学站，班次密度低、部分为定时班车，高峰期通勤效率受限教育资源4.10第9名仅配普通公办学校，无优质学区支撑，3公里内无知名中小学，教育资源为竞品中最薄弱项之一商业配套5.80第8名依赖街铺与小型社区商业，无中大型商超及品牌连锁，商业氛围稀薄，夜间人气不足医疗配套9.58第1名紧邻亭江镇卫生院（综合性基层医疗机构，设全科、中医科、妇幼保健科等十余科室，配备DR机、彩超、生化仪），基础就医便利性为竞品最优生态4.70第9名周边无大型公园，临主干道存在噪音干扰，生态资源匮乏，宜居性受限3. 市场口碑：5.48/10 地方国企背书下的基础信用保障

亭尚雅居市场口碑得分5.48/10，在9个竞品中排名第8名，整体表现中等偏弱，受制于开发商品牌信息缺失、物业服务能见度低及板块热度不足。开发商为福州市马尾区房地产开发有限公司，属地方国企背景，在当前市场环境下增强了购房者对交付安全性的信心，为项目赢得基本口碑支撑；项目口碑6.84/10（第4名），正面评价聚焦于低总价门槛与基础交付保障，负面评价集中于亭江板块远离主城、缺乏话题性与市场关注度；物业口碑4.07/10（第9名）为最大短板，由成立24年、规模百人以上的北京天诺物业提供基础保障，但缺乏行业知名度与突出服务体系，物业费信息缺失，质价匹配关系不明，业主口碑信息不足。

优势维度解析维度得分排名解析开发商口碑5.54第5名（并列）由福州市马尾区房地产开发有限公司开发，属地方国企，交付安全性具备基础保障，但品牌影响力与市场认知度有限，信息未充分披露项目口碑6.84第4名正面评价聚焦于9246元/m²的极低总价门槛与35%绿化率，契合刚需群体对实用性和基础环境的需求；负面评价集中于区域热度不足、缺乏市场声量物业口碑4.07第9名服务品质处于合格水准，但缺乏行业知名度与突出服务体系；物业费信息缺失，难以判断质价匹配度；业主口碑信息不足，服务能见度低4. 市场表现：6.87/10 价格洼地中的刚需突围者

亭尚雅居市场表现得分6.87/10，在9个竞品中排名第8名，是其四大维度中得分最高项，核心驱动力来自极致的价格优势与明确的政策预期。价值潜力8.03/10（第1名）为竞品最高，依托“国家级经开区+福州新区+自贸区”三重政策红利及地铁2号线东延线已开工的确定性规划；价格合理性7.16/10（第4名），成交均价9246元/m²，显著低于福州全市均价（约16653元/m²）及马尾区平均水平，对预算敏感型刚需客群形成最强吸引力；但销售情况5.41/10（第9名）为最弱项，受制于亭江板块新房去化周期长达79.8个月、近3个月新房成交面积同比下滑超80%的严峻现实，项目自身缺乏有效销售数据支撑，在全市及区域内均未形成排名，销售持续性与市场关注度均显不足。

优势维度解析维度得分排名解析价值潜力8.03第1名项目位于国家级经济技术开发区、福州新区、自贸区“三区叠加”战略核心区，重点发展新一代信息技术、新能源储能、水产品预制菜三大产业集群；地铁2号线东延线已开工，区域价值兑现确定性高价格合理性7.16第4名成交均价9246元/m²，为竞品中最低（对比名城悦郡12435元/m²、学府壹号12733元/m²、榕发揽湖郡24055元/m²），总价门槛优势显著，对价格敏感型首置客群吸引力最强销售情况5.41第9名所在亭江板块新房去化周期长达79.8个月，近3个月新房成交面积同比下滑超80%，市场成交极度低迷；项目自身缺乏销售数据支撑，在全市及区域内均未形成有效排名总结

亭尚雅居是一款高度聚焦价格敏感型刚需客群的上车盘，核心价值在于福州市场最低的总价门槛（9246元/m²）与国家级经开区、福州新区、自贸区“三区叠加”的长期政策红利预期。其区域价值在地段（第1名）与医疗配套（第1名）上具备绝对优势，价值潜力（第1名）与价格合理性（第4名）构成双轮驱动，但项目价值（第8名）与市场口碑（第8名）严重拖累整体表现，根源在于社区规模仅90户、配套信息全无、车位比缺失、物业缺乏知名度等系统性短板。该盘适合预算有限、通勤依赖自驾、对即时配套要求不高、愿意为远期价值支付时间成本的首次置业者；若对地铁、三甲医疗、优质学区、成熟商业或社区品质有刚性需求，则应谨慎评估其长期持有风险。

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