刘水：发布2026中国房地产百强企业研究报告

2026年3月26日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2026中国房地产百强企业研究成果发布会暨第二十三届中国房地产百强企业家论坛”在北京召开。

尊敬的各位领导，各位嘉宾，大家下午好！

非常荣幸由我来发布2026中国房地产百强企业研究报告。

一、经营业绩方面

在业绩方面，2025年房地产市场仍在调整筑底过程当中，百强企业的销售总额和销售面积同比分别下降了18.1%和24.3%。在这从市场份额来看，百强企业的市场份额为38.8%，较上年是下降了2.4个百分点。另外综合实力Top的企业的市场份额为18.3%，较上年下降了2个百分点。从不同所有制企业来看，央国企凭借稳健的经营和较为集中的城市布局，市场份额在提升。2025年，百强企业中的央国企的销售额占比提升至74.0%，较上年提升3.1个百分点。那么总体来看，这些百强企业不再追求极力追求规模的发展，而是更加注重发展的质量和效益，追求高质量的发展。

我们对于不同类型的企业也进行了分析，发现百强企业中有30家企业经营相对活跃，这些企业均在近两年销售Top100和拿地Top100当中，市场地位相对比较稳固，另外有7成企业经营稳定性偏弱，那么百强企业洗牌或将持续。对于经营比较活跃的这些企业，我们发现有几个特点：

第一，销售业绩向城市核心城市来进行集中。销售额排名前5、前10及前20的城市，其销售贡献率相比上年分别增长6.1、3.5、1.4个百分点至50.6%、66.7%、82.2%，销售前5城市销售贡献占比提升幅度最大，且占比已达五成，前20城市就贡献了超八成销售额，非核心城市业绩贡献持续弱化。

第二，紧抓改善型需求。根据不同面积段产品的统计数据，90-140平米首改类产品销售额占比为42.7%，仍为主要业绩贡献来源，连同140-200平米再改类产品销售额占比达69%；200平米以上高端类产品销售额贡献率也有所提升。

第三，投资拿地聚焦核心城市。从投资拿地来看，这些经营活跃的企业拿地前10的城市占比金额达到了83.4%，主要是一线城市和杭州、成都等热点的二线城市。

二、运营表现方面

竣工结转下滑，营收同比下降。总体来看，2025年，全国房屋竣工面积为6.0亿平，同比下降18.1%，其中，住宅竣工面积4.3亿平，同比下降20.2%。2025年，百强代表企业中多数企业住宅交付套数同比下降三成左右，交付规模持续减少。受此影响，2025年百强企业营业收入均值为321.6亿元，同比下降6.5%，连续两年下降。从盈利表现来看，百强企业的净利润均值为负，出现了亏损。2025年百强企业净利润率、净资产收益率均值分别为-4.1%、-0.2%。

我们也对不同类型的企业进行分析，盈利相对有韧性的这些企业也有几个特点，第一是销售比较顺畅，多元化业务贡献营收，这些企业在经营过程中拓展新业务，拓展新业务如代建、商业运营等方面更为灵活，能够通过多元化收入平滑行业周期波动。第二是这些企业的成本管控能力比较强，在土地获取阶段注重性价比，在开发环节也有标准化的流程，在融资端能够获得比较低成本的资金。第三是注重产品的研发与品质的提升，打造差异化的产品，比如说绿色建筑智能家居等。

对于历史包袱比较沉重的企业，我们认为如果这些企业要走出当前的困境，需要采取一些措施。首先，着力减轻历史包袱来盘活存量，利用当前的收购存量房的政策，积极去化存量的商品房和土地；也可以积极探索通过“商改住”、“住改租”等多种模式，扩宽盘活存量商品房的渠道。其次，适度布局开发，优增量、卷产品，企业还要保持适度的投资，聚焦核心城市；企业要通过高品质差异化的项目来赢得市场，特别是要加速调整产品结构，贴合“好房子”、“四代宅”等产品特征，打造品质产品。

三、经营安全性方面

2025年百强企业剔除预收账款后的资产负债率均值为65.8%，与上年基本是持平的，净负债率均值较上年上升了4个百分点。百强企业的现金短贷比均值是1.34，较上年下降了0.1，销售回款不利，百强企业的经营现金流仍存在压力。

我们也观察了企业融资情况，2025年房地产企业的融资总额是同比增加5.6%，债券融资略有回暖。从债券融资结构来看，信用债占比近六6成，仍是融资主力，ABS融资占比近四成，海外债略有恢复。

从负债结构来看，百强企业的总有息债务占总负债比重较上年提升1.1个百分点，其中，短期有息债务占比较上年上升0.8个百分点，存量债务持续到期缩短了债务的平均期限，短期偿债压力加大，加剧对流动性考验。

从到期债券规模来看，2026年企业的债券到期余额超过了7000亿，与上年相比，到期规模已经有小幅下降，在结构上，信用债占比是77%，海外债占比是23%。

我们对不同类型企业进行了分析，对于相对安全企业，经营流动性是正向的循环，这些企业有几个特点。第一个就是可持续的内生造血能力是比较强；第二个是企业有多元化畅通的融资渠道，能够以综合成本低于行业平均水平，大幅降低了利息支出对现金流的侵蚀；第三个是持续加强债务结构的管理，用足政策减轻短期的刚性兑付压力。

对于偿债压力比较高的企业，我们认为需要采取一些措施。第一是要挖掘内部的潜力，针对公司存量项目、应收款项，应充分利用现有政策，统筹各类资源，加强存量去化和款项清收。第二是增加外部融资，房企应用足政策空间，改善有息债务结构。第三，要改善经营，房企应围绕经营现金流，大力抢抓资金回笼。

四、运营服务方面

我们也对运营服务业务领域进行了研究，包括代建、商管、租赁等，这几年企业在顺应新的形势，不断加强运营服务业务的开拓。

代建企业

项目拓展城市方面，更加聚焦主要城市群拓展业务。2025年，典型代建企业新签约规划建筑面积中，长三角、京津冀、粤港澳、成渝和中西部占比78.3%，较2024年提升10个百分点，代建企业更加聚焦主要城市群拓展项目。项目类型方面，商品住宅类占比持续提升。2025年典型代建企业新签约规划建筑面积中，商品住宅占比为66.7%，较2024年同期增长11.4个百分点；商办和保障性住房占比分别为13.5%和6.7%，均有所下降。管理费率方面，管理费率持续下降，低管理费率趋势延续。根据对典型代建企业代建项目个数统计，代建项目代建管理费率在1%-3%之间的项目占比为84%，较2024年增加了4个百分点。其中，代建管理费率仅在1%-2%之间的项目占比为45%，较2024年增加了2个百分点。

商业地产百强企业

商业地产百强代表企业规模增长放缓。增量开发空间收窄，企业拓展策略偏谨慎。2025年，百强代表企业经营性物业持有及运营面积同比增长4.4%，增速较2024年收窄0.4个百分点。拓展方式以轻资产输出为主。行业进入存量运营时代，2025年百强代表企业对拿地开发仍持谨慎态度，转而以轻资产输出作为主要拓展手段，聚焦核心运营能力建设。未来，商业地产行业正迎来消费场景升级、存量商办资产盘活、商业不动产REITs试点等多重机遇，行业发展重心逐步向存量提质转型。

租赁企业

头部长租企业中房企系规模优势稳固，与地方国企系主导增长。2025年末，综合实力TOP30长租企业开业规模增长14万间至137万间，管理规模增至199万间，其中房企和地方国企开业与管理增量占比均接近85%。各类长租企业聚焦专业能力的提升，地方国企系不断优化运营管理能力，补齐短板；民营企业则在经营压力下加快向轻资产托管模式转型。《“十五五”规划纲要》强调“规范发展住房租赁市场、培育市场化专业化租赁企业”，叠加租售比持续回升及REITs发行利好，长线资本布局信心增强，专业化长租企业发展空间大。

策划代理企业

我国房地产市场增量放缓，存量市场呈现出巨大的发展空间和潜力，策划代理企业积极转型，摆脱原有“单一交易”模式，逐步转向“全周期价值管理”，通过构建“咨询、招商、服务管理、资产运营”的商业模式，以复合式收益链条，摆脱原有仅依赖佣金的盈利模式。

不动产基金公司

不动产基金公司通过开发代建、受托管理、品牌输出等方式提升综合运营能力。不动产基金公司持续提升多种业态的管理能力，加速布局城市更新、长租公寓等现金流稳定的持有型资产，投资逻辑从“博取土地增值”转向“追求运营收益”。不动产基金公司在不良资产处置中正扮演着“价值修复者”与“资本运作者”的角色，通过注入资金、重组债务或引入专业运营方盘活资产。

五、社会责任方面

百强企业积极依法纳税，2025年百强企业纳税额均值是16.2亿元，其中税金及附加均值等于12.2亿元，所得税均值是4亿元。

优秀企业多措并举，聚焦零碳建筑技术创新、提升资源利用率、完善绿色建筑技术体系等，激发“绿色”新动能，提升“绿色”竞争力。优秀企业恪守生态文明理念，通过多样化举措开展生物多样性保护行动，以期最大限度地降低施工对生态系统的负面影响，致力于构建人与自然和谐共生的美好氛围。

结语

从经营状况来看，百强企业的销售、营收、净利润等均在下降，主要是由于市场环境还在持续调整，企业经营压力还在加大，风险犹存。从发展格局来看，三成企业相对市场地位稳固，其他百强企业还可能还在洗牌当中。展望未来，企业还需要攻坚克难。短期经营来看，要盘活存量，盘活存量的土地和商品房；还要优化增量，保持适度的投资。长期来看，企业要顺应行业形势，发展运营服务类业务，轻重并举，转型发展，实现更高质量的发展。

以上是我的汇报，谢谢！

历年百强研究成果（）

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