北京买房：理清思路，购房建议1836

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

目前在北京西城展览路片区有一套5层的一居室（仅此一套房子），两个孩子已上学，工作稳定。想咨询下这个房子（目前市场价格380万左右，租金5500元左右，同小区二居室市场价格580万左右，租金8500元左右）如何处理？

三种方案：1）以租养租；2）置换为两居室；3）卖掉持币观望。如何对比分析，来量化决策？主要担心随着北京孩子数量减少，这种一居室会比两居室更加缩水。如果是同小区两居室的话，是不是缩水程度会小一些？

A：

1、以租换租，一般都是用非学区房的租金去换，这样能占学区房的便宜，按现在的行情至少25%，多了30%以上。比如在朝阳有套小房子，价值300多万租金7000多，拿着这7000多在海淀能租到500万左右的房子，那就占便宜了呗。

但您这是要用学区房换租学区房，而且是一居换两居，那至少是不占便宜，大概率吃点儿小亏。算算吧，5500=690，580/8500=682，数值基本一致，表面看从居住的性价比来说差不多。

但实际上呢，一居室的租售比是必须低于两居的，至少10%，所以您吃了10%的小亏。

2、这种置换也是同等性质，溢价比例和风险都降了点儿但不多，居住角度也提升不多，所以优势不大？对比多花的钱+税费，我认为是至少不占便宜。

3、卖掉持币观望，不好说。现在的行情是深圳+上海都明显出现了小阳春，北京也跟随了。那此时卖房可以说算合适，比去年能多卖点儿。但万一小阳春持续呢？那就形成行情了，持币的都会吃亏，不添钱的话是买不回现在的房子了。

所以这就是个赌，赌下半年房价回调继续下跌。但一般不建议这么赌，因为如果剔除学区溢价的因素，那就算赌赢了也肯定占不到什么便宜，至少是不多。可万一输了呢，那可就真输了呗。也就是收益与产出不成正比，这种赌局不划算。

4、一居比两居更缩水，确实有这种可能。因为从您的租金+房价就能看出，既然两套房的租售比差不多，那就说明一居室的溢价占比更高，风险也就更大呗。

另外一点，房子是用来住的，如果学区功能减弱，那人们就会更重视居住体验。而一居室的客群窄，只适合小家庭或单身的，价格走势就有可能偏弱于客群更宽的两居室。

5、总之我要建议的话是选第一个方案，以租换租，吃点儿小亏也不多。当然如果能换成非学区房，那才是真正占便宜。

比如现在朝阳有200万左右的小户型能租4000多，两套房380万也不难买到。但能收8000多的租金，正好换租一套两居室。

但也多说一句，这种租金高的大多都是保障房会安置房回迁房，品质一般，价格走势多数不太强，优势就是租金收益高。

仅供参考。

二

Q:

我在顺义一家国企上班，住的是这边的保障房，一年1万多的房租，离单位也比较近，能够兼顾家庭。但我老公在海淀五棵松附近上班，他通勤时间比较长。我们考虑这两年买房，是在朝阳居中买合适，还是在顺义或者海淀买？家里有两个孩子，老大九一将上小班，老二六个月，预算400万，请您给个建议。

A：

1、通勤只能看自己的感受，外人不好建议。不过常规建议是与其离俩人都远，最好离一个人近，别两边都辛苦，那样不利于带娃+顾家。

尤其是孩子上学后，接送+陪伴学习都挺耗费时间精力的，最好有一个人能多付出一些。常规是离妈妈近最好，毕竟教育大多数都是母亲为主，从来都是“岳母刺字”，没听说老丈人动手的。

2、另外海淀的房子都有学区溢价，所有普宅都算学区房。而且是总价越低，溢价的比例相对越高。

以400万来说，其溢价至少在100万以上，高了能到150万左右呢。那居住的性价比就降低了，而且要承担入学低谷期的保值风险。如果没有政策支持，溢价比例至少不会涨，还很有可能受影响。

3、朝阳也有学区房，但400万也不好买到溢价低的，基本跟东西海的平均值差不多。其中清朝学区的低一些，人朝和陈分的也降了点儿，可以看看。

4、顺义的学区房不是太建议。不是说学校不好，而是说顺义妈妈们对教育更热衷，也敢投入，导致溢价比例高于东西海的平均值。那从居住的角度来说就也不合适呗，看自家是否能接受吧？或者是算算账，比如典型的建新南北区，比较一下租售比就知道溢价高低了。

5、其他的没什么建议，您这问题有点儿宽泛，还是先自家决定大致板块吧，要不不好聊。

仅供参考。

三

Q:

请问：我在海淀世纪城有一套房，孩子今年上小学，大概率人大附小，可是学区初中不行。因为在亦庄郊区还有一套房子，三套房只能五环外买，考虑上地学区，400-600预算只能考虑柳浪家园什么的。请教会不会被分出学区，这个决策不知道有没有什么硬伤？

A：

1、您是京籍吧？那在五环内可以购买两套的，二孩家庭甚至能买三套呢。而亦庄是在五环外，跟现有的限购政策不冲突的。

2、上地学区买柳浪，这谁敢保证学位啊，毕竟卖了那么多套房呢，谁知道学位是否够用啊？官方回应就是“多校派位”，只能是看运气吧。

另外如果考虑柳浪只是为了占坑儿，那400万就足够了。一是节省资金，二是降低溢价部分的保值风险，三是用完了学位相对好处理。常规建议是用完学位看行情，觉得不合适就索性卖掉，税费成本就相当于学区房出现之前的择校费了。

3、决策没什么硬伤，溢价什么的都是明摆着的，不算劣势。如果有那就是上地太热门了呗，谁都知道资源好，所以家长们都去抢，那就更稀缺了呗，每年都有买了房也没如愿的。

4、总之这就是看运气了，没人敢保证。买房的时候算算溢价，尽量买低点儿的就行。另外您家有五环内的指标，至少可以买一套。但最好是买占坑儿的，用完了学位就考虑是否处理掉，没必要留两套学区房。

仅供参考。

四

Q:

目前昌平区北七家未来科学城居住和上学，孩子小学三年级。原本有小升初跨区的打算。但是，最近未来城星寰时代开了样板间，就在考虑要不要买这个小区。

买的原因是综合考虑星寰时代本身的位置，结合这几年在这附近的居住体验，作为改善居住是个不错的选择。现在不买，就怕以后买不到同等条件的房子了。但是预算有限（500万），买了这个就没法考虑跨区小升初了。

不知未来城星寰时代这个房子是否值得入手？如果买了这个房子还想跨区小升初，但买占坑房预算不足的情况下还有哪些跨区小升初的通路吗？有什么建议吗？

A：

1、我对新楼盘不熟，连价格都没记住，不方便点评人家，也给不了什么建议。不过既然是为了改善，那觉得不错就买呗，这不用听别人的建议，新房本来就是自住为主的。

2、为了自住改善就肯定值得，所有新房都比二手的强，有其他想法才看二手的呢。这就跟买车似的，注重驾乘体验就买新车，注重性价比vs过几年想换车什么的再看二手的。

3、跨区小升初的通路，子弟、政保、空挂户、变更监护人等等，也等于迁户。或者是花钱找人，小心别被骗了就行，这几年乱七八糟的事儿挺多的，都是孩子多闹的。

尤其您家孩子是三年级，那就是2023年最高峰时期入学的。那无论哪个学区+哪所好学校都学位紧张，无论哪年跨区或转学也都是同一届，即便是找人的难度也是很大的。

4、我没有建议，改善房该买就买，看自己的喜好。跨区的问题看自家适合哪种方式吧，就这几种，谨慎选择。

仅供参考。

五

Q:

想请教一下，明年我家孩子小升初，目前在昌平区读五年级，明年想去朝阳择校上初中，现在孩子户口和学籍都在昌平，去朝阳还涉及到房产置换，预算大概400-500万，学校的选择，您能给指点一下吗？

目前我考虑的学校，一个朝阳外国语学校，一个是人大附中朝阳学校，除了学校的选择，还涉及到周边购置房产，太阳宫附近的，最便宜的，相对朝外附近，还要贵一点。您能给些建议吗？

A：

1、学校的选择，那常规就是先看朝外啊。而且朝外只对口中学的房子是没有学区溢价的，居住的性价比正常，对于转学生就等于各项兼顾了。

当然人朝也有这种房，只是学校排名在朝外后面而已。另外就是人朝这些年太红了，房子卖爆了，所以才开了好几个分校和校区。转学生的话基本都是派位，说不好哪所校区。

2、我没看懂您这第二段什么意思，是要买太阳宫附近最便宜的是吗？哦，是说太阳宫的比朝外的贵是吗？这看什么房子了。朝外也有贵的小区，博世祥园10万+呢。而且朝外对口小学的溢价率更高，典型的慧忠里就是，比人朝的溢价高，一分钱一分货。

但如果只是为了小升初，那就买没溢价的不就完了，买房看的是性价比，不是绝对价格。

3、我不太理解您的意思，给不了什么建议。或者说常规建议是买朝外的，比如慧忠北里这种的，居住角度的性价比正常，结合对口中学就算性价比高的了。

仅供参考。

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