最高院：以房抵债用于居住的，符合什么条件可排除法院强制执行？

作者：周军律师.

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欠钱要不回来，双方协商用房子抵债，约定房子归债权人居住使用，没来得及过户，就被其他债权人查封、申请强制执行。

那么，这种以居住为目的的以房抵债，到底能不能排除法院强制执行？

最高院在《吴川波与王嘉庸等案外人执行异议之诉纠纷上诉案》案中明确：

债权人以抵债方式购买房屋并实际居住的，其对该房屋享有排除强制执行的民事权益。

近期新出台的《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》中也规定：

人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以被执行人已将该不动产向其抵偿债务为由，提起执行异议之诉，请求排除一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：

（一）案外人与被执行人存在真实的债权债务关系且债务履行期限已届满，案外人与被执行人在查封前已签订合法有效的以不动产抵债协议；

（二）有证据证明抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当；

（三）案外人在查封前已合法占有该不动产；

（四）非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记。

那么，哪些情形属于“非因案外人自身原因”未办理不动产所有权转移登记的情形呢？

解释规定，人民法院查封前，符合下列情形之一，可以认定为本解释第十四条、第十五条中的“非因案外人自身原因”：

（一）案外人与被执行人已共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请；

（二）案外人已请求被执行人履行办理所有权转移登记手续等合同义务，或者因办理所有权转移登记与被执行人发生纠纷并已起诉或者申请仲裁等；

（三）新建商品房尚不符合首次登记条件；

（四）已办理买卖合同网签备案；

（五）被执行人等通知案外人办理不动产所有权转移登记而其未怠于办理；

（六）其他非因案外人自身原因的情形。

需要注意的是，属于这些情形不能排除强制执行：

1. 投资性以房抵债

接受抵债房屋用于出租、出售、闲置，并非自住，不涉及居住生存权，一律不能排除执行。

2. 查封后补签协议

房屋已被法院查封，才签订以房抵债协议，属于恶意对抗执行，协议无效，无权提出异议。

3. 自身过错未过户

具备过户条件，却迟迟不办理过户手续，因自身拖延导致未登记，不能排除执行。

4. 抵债虚假、恶意转移财产

虚构债权债务，以房抵债逃避其他债务、转移资产，经查实，不仅无法排除执行，还需承担法律责任。

周军律师提醒，接受以房抵债时，务必合规操作、留存证据、尽快过户，守住自己的居住权益。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。

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