窥报|独立增长、效益优先 卓越商企服务“穿越周期”

凤凰网风财讯报道：3月以来，物业上市公司2025年年报已陆续披露。从行业数据可见，物业管理进一步迈入“存量时代”，规模红利逐渐减弱，大多物业公司的经营策略发生转变，更加聚焦长期发展力。

以卓越商企服务(6989.HK)为例，“效益优先”已经在公司2025年财报中明显体现。凤凰网风财讯注意到，即使减值拨备会影响公司报表让净利润短期承压，但卓越商企服务依然在2025年计提了足额减值，在此情况下公司实现了1.03亿元归母净利润。当年公司营业收入约41.2亿元，同比增长8.6%，高于上市物企营收平均4%的增速，在发展稳定性上保持一定优势。

就业务结构而言，2025年卓越商企服务继续强化业务独立性，第三方自拓基础物业收入19.8亿元，同比增长17.1%；在传统物业服务基础上继续提升增值服务的业务份额，年内第三方业主增值服务营收同比增长40%。

“社区增值服务收入在百强物企的总营收占比在2021年已超过10%，是重要的收入来源之。”中指院报告指出，目前很多物企因发展乏力，增值服务收入贡献显著下滑。但相应的，逆势维持增值服务发展的物企，无疑能够锚定更大的市场拓展和收入增长空间。

卓越商企服务管理层表示，随着房地产周期的深度调整，公司基于审慎原则对应收账款以及收并购项目做了充足减值拨备，进一步优化业务结构、增强业务独立性、改善造血能力，这是公司跨越严峻周期的底气，更是未来捕捉更多商业机会的保障。

第三方在管面积占比63.6%

业务独立性持续增强

当前房地产市场仍处于深度调整阶段，与开发商等方的关联业务情况，仍是市场判断物业企业可持续发展能力的重要因素。

从卓越商企服务年报来看，2025年公司总合约物业面积约8,744万平方米(同比增长4.9%)，总在管面积7,827万平方米(同比增长8.4%)，其中第三方在管面积约4,980万平方米，占比63.6%，持续保持在60%以上；年内关联交易规模下降了2.3%，降至收入规模的7.6%。就行业平均水平而言，该数值已经降至较低水平，意味着卓越商企服务近年去地产化以及剥离非核心金融业务的效果，业务独立增长的能力明显加强。

与此同时，2025年卓越商企服务第三方自拓基础物业收入约19.8亿元，同比增长17.1%，连续保持两位数增长；并且第三方在管面积于总值的占比达到63.6%，一线及新一线城市在管面积占比76.5%，市场布局结构具有较强支撑力。

在服务的第三方客户中，战略客户业务在2025年收入同比增长24.2%，项目数量同比增长13.8%，其中超50万平方米的项目数量同比增长42.9%，战略客户存量合同保有率近100%，表现尤为突出。

“第三方业务发展体现出公司的核心业务具有强大抗周期能力，我们会聚焦深圳区域等优质可回款项目，不断优化业务结构。在市场深度调整后获得更可持续健康的业绩表现。”卓越商企服务财务管理中心负责人夏世刚表示。

增值服务规模利润稳定

构筑“第二增长曲线”

增值业务作为物业公司收入和利润的重要来源，一向是各家企业的热门竞争赛道。

从卓越商企服务2025年的成绩来看，业主增值服务的规模与利润基本保持稳定。这背后主要是第三方的商务物业客户的拓展，以及对应的企业泛行政服务的丰富。数据显示，2025年公司第三方业主的增值服务营收同比增长40%，企业行政服务营收同比增长142%，新增拓展了10家中国500强及独角兽增值服务客户，表现亮眼。

非业主增值服务方面，2025年卓越商企服务主动压缩了关联方的机电业务，影响约1.9亿元收入。不过公司管理层认为，该业务收缩符合公司增强独立性、优化利润质量的战略方向，公司将理性看待关连方业务，终止无法回款业务，聚焦核心区域的优质可回款项目合作。

卓越商企服务首席执行官兼执行董事杨志东指出，公司在增值服务方面有诸多亮点。例如高端商务服务的品质和影响力逐渐增强，头部客户有需求，我们就把服务做深。同时，公司的企业泛服务持续增长，第三方企业增值服务收入同比增长142%，毛利同比增长83%，渠道业务增长120%。围绕着企业用户的多元化需求，打造了覆盖礼品、生活消费、员工权益等多领域的数字化福利场景产品，实现了从标准化交付向平台化运营的能力转化。

“我们会对主营业务和增值业务深化协同，进一步提升价值创造，努力创造公司的第二增长曲线。”杨志东表示。

在海通证券分析师涂力磊看来，卓越商企服务营收和在管面积稳健增长，增值服务表现优良，尤其构筑ToB双增长曲线，都进一步提升公司发展预期，有助于巩固其商务物业管理领域的领先地位。

(责编/王婷婷)