新螺蛳湾的硬仗打得怎样

好好做生意

3月的一天，在俊发·新螺蛳湾商贸城做服装的老张，一口气交了四五百万的房租，还直呼心情好。

1500平的铺面中有不少是新扩的，在享受了业主方给出的最新优惠政策后，比往年的房租优惠了一半，省下来200多万。

他和身边的朋友都是最早从老螺蛳湾迁过来的，在这边做生意十多年，熟门熟路，已习惯这样的场域。他们都选择了续租，都选择了扩店面。

所谓新政策，简而言之就是俊发·新螺蛳湾最近推出的“交五送一”，即一次性缴纳五年租金，赠送一年免租期。

财哥看了看现场，排队的人多得让人梦回几年前的抢房时代，比4个月前俊发才开始宣布征收新房租时，来自经营户的压力轻了不少。

老张交钱和扩店都很爽快，除了因为俊发让利，还有一个重要的原因是想扶持去年接手的儿子，让年轻人有更好的环境和条件去拼：

压力肯定有。

外部环境上，零售电商的发达使得全国不少实体商贸城都在转型，新螺蛳湾的人流量肯定不如以往，但商家看生意的角度不完全是这样。

老张这几年在大力拓展线上生意，而且还“自带流量”，主要是针对乡村的批发，线上销售占比约70%。

但他不觉得实体店不重要，线下有展示中心，对客户来说会更有信任度。他的生意经也很朴素：线下流量不行，就要自己去找流量。

这应了那句话：做生意看优势，自己解决劣势。

这次新螺蛳湾的让利也让他更有信心，他觉得，商户和商城的命运是一体的，不要老是去指望别人什么都给你做好，最重要还是靠自己。

也有人选择离开或减少面积，但老张认为这都正常，是市场优胜劣汰的结果。

有人连夜凑钱，有人默默退场，有人在算账，也有人在下注。

好像变了，其实什么都没变。

1

俊发的官方公告口径里，这次“交五送一”预计整体让利22亿元，商户房租成本降低约33%。

但具体操作下来，体感又不一样。

做纺织生意的李雷，这次一口气扩了三个铺子，加上原有的，总共交了八九十万租金。

他算了一笔账，原本三个铺子按原价交，这次新扩的三个，政策算是直接给了六折，算下来：

省了八九万。

换句话说，他的实际租金并没有涨，只是把支付周期拉长了，还多扩了几间铺子。

他也在新螺蛳湾做了十几年生意，这笔账不难算，优惠力度大，就继续做。

开童装店的刘阳，也一次性掏了100多万，算下来八五折。他告诉财哥，压力肯定大，但既然选择做，不如直接把后面5~6年锁死，剩余的靠自己。

当然他也有担心，怕业主方后续为了填同地段的空铺，把租金打到更低的折扣，这对老商户是背刺行为，希望业主方也是运营方的俊发能够扛住压力，守住底线。

新螺蛳湾市场管理方回应也说得很明白，这次政策是“和商户共担风险、共渡难关”。

从账面上看，22亿的让利不是小数目。但从商户的角度，这笔钱能不能真正转化为经营信心，还得看后续的运营。

而一些没有续租商户们最困惑的，就是为什么非得一次性交五年？李雷说，他们理解这是为了稳定：

市场能经营下去，大家也就都有生意做。

但他也承认，如果生意好，五年无所谓。关键是现在行情差，你赚不到那么多，也许五年做下来，就是给市场赚了个租金。

那么，为什么非要五年？财哥也专门研究了一下。

这要从俊发接盘新螺蛳湾的历史说起。

2017年，俊发以464亿元承债式收购中豪新螺蛳湾，接手了这座当时已经陷入金融风险的商业体。随后三年，俊发不仅无租可收——中豪已提前收了未来十年租金，还投入上百亿做硬件升级、业态改造。

这笔钱，大部分来自俊发地产主业的输血。但后来地产行业下行，化债压力骤然增大。

2023年10月，俊发与信达资产达成重组协议，将新螺蛳湾整体债务展期15~20年。去年10月，又与欧力士、东方资产、龙湖达成战略合作。而重组协议生效的条件之一：

就是将本次收取租金的70%用于还债。

换句话说，“五年一收”倒也不是俊发的任性，而是债权委员会的要求。金融机构需要看到新螺蛳湾的资产价值和持续收益能力，才能同意展期。

如果这次收租失败，后果是什么？最坏的情况是债权方转让债权或拍卖抵押资产，商铺产权分散，统一运营解体，市场走向衰败。

5万多商户、10多万人的就业，都将受到影响。

所以，这次收租不仅是俊发的化债需要，更是一场事关市场存续的保卫战。

2

这次政策，商户的分化很明显。

一类是像老张和李雷这样，从老市场过来的，做了十几年也不准备改行。他们有稳定的客户、成熟的供应链，对市场有感情，也有信心。他们不仅续租，有的还趁机扩铺。

“我们是想一直做的，五年也好，一年也好，我们都可以。”

另一类是像刘阳这样，虽然交了钱，但心里也有担忧。他看得很透：那些本来就不想做的，政策再优惠也不会留。

你本来经营不下去，别说五年，一两年都不一定搞得下去。

还有一类，是选择离场的人。

李雷告诉我，放弃的主要是两类人：一种是感觉压力太大，一次拿不出那么多钱，这两年生意也不好做，准备及时止损的；另一种是年龄到了，做了十几年，想回去养老了。

尤其是从老市场过来的，年龄都在这里了。

商户的离场，并不完全是坏事。刘阳说得很直接，淘汰了一批搞不走的，说不定行情会好一点。

这是一种残酷的市场法则。在低谷期，淘汰弱小的玩家，反而能为剩下的玩家腾出空间，至少品质会逐步有保障：

大家也不会随便乱卷价格了。

而这次政策，表面上是让利，实则是俊发的一次转型尝试。

过去，是典型的房东思维，收租、维护、招商。但现在，它试图成为商户的“合伙人”。

这个转型，体现在几个层面：

第一，是真金白银的消费券。

去年5月，俊发已投放了6000多万元消费券。未来五年，计划累计投放1.5亿元现金消费券。这次春节前，先发了3000万，面向6万多户业主，每户可领300元美物券+50元美食券，全部无门槛。

李雷说，消费券对零售帮助很大，不少商户春节的营业额都增加了。

第二，是政策利好下跨境电商的试水。

先说政策。

首先，是市场采购贸易方式试点。

2020年9月，海关总署发布公告，新螺蛳湾正式获批成为全国第五批市场采购贸易方式试点之一。这个牌照意味着什么？简单说，它专门为“多品种、小批量、多批次”的对外贸易量身定制，解决了中小商户最头疼的两个问题。

截至2025年11月，昆明市市场采购贸易累计结关出口额接近20亿美元，主体备案超过5000家。申报时间从过去的：

2天压缩到2小时。

这意味着一个商户早上在新螺蛳湾打包好货，下午就有可能报关出境。

其次，是RCEP关税红利。区域全面经济伙伴关系协定生效以来，云南对RCEP国家的出口持续增长。2025年上半年，云南对RCEP国家出口达663.6亿元，同比增长7.2%。

具体到关税减免，效果更直接。昆明海关数据显示，2025年上半年签发RCEP原产地证书5.26万份，货值91.91亿元，可享受进口国关税减让约2.3亿元。以出口泰国为例，原本要交5%关税的白菜，有了RCEP证书直接零关税。

对于新螺蛳湾的商户来说，这意味着卖到东南亚的商品，成本直接降下来。而“交五送一”锁定五年经营权的商户，可以放心地在这条“黄金赛道”上布局。

最后，是省级外贸专项扶持。2025年，云南省专门印发了推进外贸稳进提质政策，对海外仓、跨境电商产业园、市场采购贸易、航空货运等给予真金白银的支持。

对新螺蛳湾商户最直接的好处是，2026年新成立的外贸公司，出口额仅需达到20万元，即可享受报关报检、物流运输、仓储、宣传推介等一系列成本补贴。这个门槛有多低？对动辄年销售额百万级的批发商来说：

几乎是“零成本试水”外贸。

去年6月，亚马逊西南大区团队在新螺蛳湾办了一场宣讲会，80多家商户参与。两个月后，做民族包和节庆糖果的商户，成功把产品卖到了美国。

新螺蛳湾相关负责人告诉财哥，跨境电商的核心是交易，关键不在于货怎么出去，而在于货怎么卖。他们探索的模式是“风险共担、收益分成”——商户负责货品成本、投流及物流费用，俊发团队承担店铺运营、内容制作、达人对接等。

这些尝试，最终都会转化为商户做生意的便利。

当然，这既是机遇，更是挑战：思维和认知的转型，远比硬件升级更难。

第三，是供应链的组织。

新螺蛳湾汇聚了38个大类、170多万种单品、5万多家商户，他们绝大多数来自全国各大产业带，可以直接到工厂拿货，或者自带工厂。这套供应链能力，是义乌能做成“世界超市”的根基，也是新螺蛳湾最大的底牌。

未来，新螺蛳湾或许会分化出两类商户：一类专注于供应链，为跨境贸易提供选品；另一类直接转化为跨境主体。

更重要的是，新螺蛳湾在过去几年里，已经完成了三大升级：

在硬件上，累计投入7亿元，对市场门头立面、屋顶、外广场、西广场等进行全方位改造，打造出“滇忆465”这一商文旅融合地标，荣获“云南省省级夜间消费聚集区”和“国家3A级景区”。

在业态上，重新梳理布局，引进中高端业态，同时调整重复业态，降低内卷度。跨境电商方面，探索“风险共担、收益分成”模式。

在引流上，通过泼水节、火把节等民俗活动，为市场积聚人气。2025年泼水节期间，新螺蛳湾总客流20万+人次，线上总曝光量300万+。

这些投入，说到底都是：

为了把蛋糕做大。

用财哥朋友的话说，总想着挣自己人的钱有什么意思，我们也该出去挣点美刀。

但挣老外的钱，集体绑定坐大船出海，和单打独斗，是两回事。谁风险更大，一目了然。

俊发正在做的，就是建这艘船。

3

新螺蛳湾给自己的定位是，中国—南亚东南亚数字商贸枢纽、跨境供应链中心、区域消费新地标。三个关键词：

数字、跨境、消费。

2026年这个时间点，很微妙。

外部环境看，全球地缘政治动荡，东南亚越来越成为安全港。而东盟已连续五年成为中国第一大贸易合作伙伴。南亚东南亚拥有二十多亿人口，是全球贸易中最大的新兴市场，年轻人多，消费力强。

昆明作为面向南亚东南亚的辐射中心，不仅是战略要地，也是全国商品、贸易商通往两亚的前站。未来5到10年，云南跨境电商有一波非常大的机会。

内部变化看，俊发的债务重组有了实质性进展，这意味着，新螺蛳湾的债务问题，正在进入一个可控的通道。

所以，这次“交五送一”，是在一个特定的时间窗口，用特定的政策工具，完成一次深度的利益重构。

但回到现实，商户们最关心的，还是眼前的生意。

刘阳告诉我，消费券是实打实的，他也领到了。但更大的构想，暂时不太够得上，能把眼前的事情做好就行。

没有人能预知未来，但都要相信未来。

俊发、商户、昆明，都在搏一个未来。

对俊发来说，搏的是市场长期价值；对商户来说，搏的是自己的眼光和实力；对昆明来说，搏的是一个千亿商贸城的重生。

李雷说了一句话，很值得玩味，人生就是一场赌局。来新螺蛳湾做生意的，谁不是天生想创业的人，核心还是要：

看五年想三年、认认真真做好一两年。

一位在新螺蛳湾做了十几年的商户说，无论大环境怎么样，做生意嘛，你跟着市场的脚步走，才能顺一点。

但无论怎样，新螺蛳湾这一两年所做的所有事，最终都可以归结为在做一件事：用运营来恢复市场信心。

这几年的大势也反复证明，只有优秀的运营，才能让资产实现保值增值。

新螺蛳湾的二次创业，需要团结更多长期主义、稳定经营的商户，一起打好下一场硬仗。

而创业从来是一场属于勇敢者的游戏。

（文中人物均为化名）