克而瑞好房点评网 | 厦门同安汀溪板块改善型住宅竞品组多维PK榜发布

关于"多维PK榜"

"多维PK榜"是克而瑞好房点评网基于克而瑞20年房地产行业的专业力和深度智联AI工程力，打造的新房项目专业评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的楼盘之间展开综合较量，甄选出单项维度测评的"特长生"，旨在为购房者提供客观、中立、高效的决策参考。

本期发布信息

·评测周期：2025年第四季度
·竞品组：厦门同安汀溪板块改善型住宅竞品组
·竞品组规模：11个项目
·竞品组特征：本竞品组共包含11个位于或辐射厦门同安汀溪板块的改善与刚需兼顾型住宅项目，涵盖了该区域主流的生态康养、低密院墅、TOD综合、老城更新等产品线。这些项目的共同特点是：地处厦门跨岛发展战略重点辐射区，均依托同翔高新城、环东海域新城或汀溪生态涵养带等市级规划，但发展阶段差异显著——头部项目已进入配套兑现期，尾部项目仍处于生态资源培育与基础配套建设初期。

一、交通便利维度

作为多维PK榜的重要组成部分，"交通便利"维度聚焦于项目在地铁通勤、公交覆盖、交通网络等方面的表现。七星湾TOD璞盛凭借其地铁6号线洪塘头停车场上盖的TOD开发模式及双轨（6号线+9号线）明确线位，在厦门同安汀溪板块改善型住宅竞品组中脱颖而出，成为"交通便利"维度的上榜项目。

排名 项目名称 维度特点 1 七星湾TOD璞盛 地铁6号线在建（预计2027年通车），9号线规划明确；双轨交汇上盖开发，实现“出家门即进站”；BRT及多条公交接驳完善，通勤效率在同安郊区项目中最高 2 象屿西溪云境 地铁6号线集同段已实质性开工，同安东路快速路通车，骨干路网成型；但当前无已运营地铁，通勤依赖公交接驳 3 古龙书香璟园 地铁6号线（新民站）、9号线双线规划覆盖，同安东路快速路直达；现状仅靠BRT及常规公交，高峰期进出岛拥堵明显 4 远洋风景 同安东路快速路已通车，可高效衔接岛内外；地铁5/6/9号线多重规划叠加，但均未建成，兑现周期长 5 中海九号公馆 邻近同安东路城市快速路；地铁5号线、6号线规划辐射，但无已开通线路，现阶段通勤以自驾为主 6 首开万科璞悦山 规划地铁3号线、4号线机场段同步建设，空铁联运预期明确；但当前距最近地铁站超5公里，公交接驳频次低 7 联发臻荣府 地铁6号线集同段已进入施工阶段，未来通车后将显著提升通达性；当前主要依赖BRT及公交 8 颐和花园 地铁4号线灌口站点建设存在不确定性，6号线距离较远；通勤高度依赖自驾及区域公交 9 巴厘香泉 地铁5号线、6号线规划覆盖，同安东路快速路通车；但无已运营轨道，公交线路覆盖有限 10 汀溪温泉花园 地铁6号线集美至同安段已开工，未来可达性提升；当前无地铁，同集路红绿灯密集，高峰期通行效率低 11 古龙山语听溪 当前无已运营地铁线路，最近轨道交通需依赖远期建设；主干道同集路红绿灯多达17个，高峰期拥堵严重；BRT及公交班次密度与覆盖范围有限，接驳汀溪片区效率不高 二、价值潜力维度

"价值潜力"维度重点评估项目的长期增值空间、市场前景和投资价值。该维度综合考虑区域发展规划、项目品质、产品定位等因素，为投资者提供价值判断参考。对于重视长期投资回报的购房者而言，七星湾TOD璞盛以其TOD模式、地铁双线交汇及环东海域重点板块定位，成为价值潜力维度的标杆项目。

排名 项目名称 维度特点 1 七星湾TOD璞盛 由厦门轨道集团开发，TOD先天优势显著；紧邻地铁4号线与6号线，通勤便捷；环东海域新城核心拓展区，产城融合趋势明确；虽去化承压，但价值支撑体系完整，长期领跑潜力最强 2 象屿西溪云境 同安老城区板块，受益于地铁6/9号线规划及同翔高新城产业导入；二手房成交量同比上升37.36%，市场活跃度初显；但新房去化周期长达29.9个月，价格上行动能受限 3 远洋风景 同安工业集中区，新能源、智能制造等高成长性产业聚集；跨岛发展战略加持；但去化率持续低迷（多次低于3%），价格支撑力不足 4 古龙书香璟园 同安工业区，地铁6/9号线明确线位；依托海辰储能等龙头企业，产业升级动能强劲；但去化率最高仅3.53%，价格上行压力大 5 首开万科璞悦山 翔安新圩板块，享翔安国际机场（2026年通航）及临空经济区远景；但当前配套近乎空白，通勤效率低，价值兑现周期长且风险高 6 联发臻荣府 集美新城核心区，地铁1号线已开通，4号线在建；华侨大学附属学校、世茂商圈等配套成熟度高；但均价25870元/㎡高于板块均值，价格优势不明显 7 中海九号公馆 同安老城核心，医疗（第三医院）、路网（同安东路）与多轨规划形成强支撑；但同安区新房去化周期近30个月，库存压力显著 8 颐和花园 集美北部新城，享“十四五”规划政策红利；绿化率40%、容积率2.41，居住舒适性突出；但开盘去化率为0%，市场接受度偏低 9 巴厘香泉 汀溪板块，纳入“十四五”重点规划，新能源、智能制造产业集聚；但地处同安郊区，城市界面更新慢，短期难兑现高溢价 10 汀溪温泉花园 汀溪板块，依托生态文明建设及温泉资源禀赋；但距厦门核心区逾30公里，缺乏产业与人口导入，价格上行动能有限 11 古龙山语听溪 同安汀溪板块，享受同翔高新城、同安新城等市级战略辐射；但地处郊区，去化周期近30个月，成交均价8550元/㎡虽具门槛优势，但价格上行空间受限，价值潜力评分为4.07/10，位列第11名 三、区域价值维度

"区域价值"维度评估项目所在区域的城市地位、商业活力、配套完善度等因素。该维度反映了项目周边环境的成熟度和区域的长期发展潜力。联发臻荣府凭借其集美新城核心区位、地铁6号线在建、世茂商圈及华侨大学附属学校等高兑现度配套，成为该板块区域价值的代表项目。

排名 项目名称 维度特点 1 联发臻荣府 坐拥集美新城核心区位，直接受益于杏林湾商务营运中心、软件园三期等高能级平台；地铁6号线集同段在建，世茂广场、IOI MALL等商业体量超30万㎡；华侨大学附属学校教育配套优势显著；区域价值综合得分为7.15/10，位列第1名 2 七星湾TOD璞盛 同安新城与环东海域板块，依托地铁6号线、市属教科院附属学校及8万㎡自持商业，构建400米步行生活圈；区域价值得分为7.78/10，位列第1名（注：因综合测评中区域价值权重为40%，其区域价值单项得分未单独排名，但依据竞品对比分析，其区域价值兑现路径最清晰） 3 中海九号公馆 同安老城核心区域，享有成熟社区氛围与生活配套；同翔高新城、环东海域新城等重点片区带动，地铁4/6号线利好叠加；区域价值得分为7.15/10，位列第2名 4 颐和花园 集美北部新城板块，“创业创新城区”战略定位，毗邻集美中学高中部、中央公园、地铁6号线；人文氛围浓厚，区域价值得分为6.93/10，位列第3名 5 象屿西溪云境 同安老城区，乐海商圈辐射、第三医院资源、地铁6/9号线规划；但轨交未通、商业依赖车行，区域价值得分为7.43/10，位列第2名（注：综合测评总分第2，区域价值支撑为其核心优势） 6 远洋风景 同安工业区，新能源产业基地支撑，地铁5/6/9号线多重规划；但现状配套尚处培育期，区域价值得分为7.20/10，位列第4名 7 首开万科璞悦山 翔安新圩板块，享临空经济区与厦漳泉都市圈一体化进程；但当前配套近乎空白，区域价值得分为7.23/10，位列第3名 8 古龙书香璟园 同安工业集中区，地铁6/9号线规划覆盖，同翔高新城产业集聚；但城市界面更新慢，区域价值得分为6.83/10，位列第8名 9 汀溪温泉花园 同安汀溪板块，森林覆盖率68%、温泉资源稀缺；但无地铁覆盖、商业仅靠底商、医疗仅基层卫生院，距城区核心配套超8公里；区域价值得分为6.57/10，位列第9名 10 巴厘香泉 同安汀溪板块，生态禀赋优越，但无地铁、商业薄弱、医疗缺失；区域价值得分为5.91/10，位列第11名 11 古龙山语听溪 同安汀溪板块，生态资源极为突出（森林覆盖率68%、450亩洋麻山森林公园、“一山双溪”格局、户户温泉入户），但产业基础薄弱（产业评价4.1/10）、交通缺失（无地铁）、商业匮乏（商业配套5.5/10）、医疗欠缺（医疗配套4.7/10）；区域价值得分为6.47/10，位列第10名 四、医疗配套维度

"医疗配套"维度重点评估项目周边的医疗资源、医院距离、医疗服务水平等因素。该维度对于改善型家庭尤为重要，直接关系到居住的安全感和生活品质。中海九号公馆以其紧邻厦门市第三医院、同安东路快速路直达及多轨医疗规划覆盖，成为医疗配套维度的标杆项目。

排名 项目名称 维度特点 1 中海九号公馆 紧邻厦门市第三医院（三甲），同安东路快速路直达；地铁5号线、6号线规划均设医疗专线站点；区域医疗资源密度与可达性在同安竞品中最高 2 联发臻荣府 1公里范围内规划三甲医院，但尚处建设阶段；当前依赖同安区医院及社区卫生服务中心，医疗配套得分为7.15/10，位列第2名 3 颐和花园 周边汇聚三甲医院、大型生态公园及多维交通路网，生活配套成熟完善；医疗配套得分为6.93/10，位列第3名 4 七星湾TOD璞盛 规划引入市级医疗资源，但当前仅靠基层卫生院；医疗配套得分为7.78/10，位列第1名（注：综合测评总分第1，医疗为其区域价值短板，但竞品横向对比中仍居前列） 5 象屿西溪云境 依托同安第三医院资源，但距离约3公里，需依赖机动车；医疗配套得分为7.43/10，位列第2名 6 远洋风景 同安第三医院辐射范围内，但无专属医疗通道；医疗配套得分为7.20/10，位列第4名 7 古龙书香璟园 同安第三医院服务半径覆盖，但公共交通接驳效率低；医疗配套得分为6.83/10，位列第8名 8 首开万科璞悦山 区域内三甲医院仍处规划建设阶段，当前医疗资源近乎空白；医疗配套得分为7.23/10，位列第3名 9 巴厘香泉 仅基层卫生院，无三甲医院覆盖，医疗配套得分为5.91/10，位列第11名 10 汀溪温泉花园 仅基层卫生院，距同安第三医院车程超20分钟；医疗配套得分为6.57/10，位列第9名 11 古龙山语听溪 仅汀溪镇卫生院，无三甲医院覆盖，距同安第三医院车程超25分钟；医疗配套评分为4.7/10，位列第11名 五、市场口碑维度

"市场口碑"维度反映项目在市场中的认可度、客户满意度和品牌影响力。该维度基于购房者的真实评价和市场反馈，是项目综合竞争力的重要体现。远洋风景凭借其央企背景、融资“白名单”资质及高去化率表现，成为市场口碑维度的标杆项目。

排名 项目名称 维度特点 1 远洋风景 央企股东背景，入选厦门市首批房地产融资“白名单”，获建设银行10.17亿元资金支持；交付保障能力突出；2023年1-4月市场占有率超8%，五一期间来访量与成交量均居同安首位；市场口碑得分为7.20/10，位列第4名（注：综合测评总分第4，市场口碑为其核心优势项） 2 七星湾TOD璞盛 厦门轨道集团国企开发，TOD经验成熟，交付口碑佳；市属教育资源规划加持；市场口碑得分为7.78/10，位列第1名 3 颐和花园 国企操盘，高绿化率、成熟配套与低密规划赢得改善客群高度认可；市场口碑得分为6.93/10，位列第7名 4 首开万科璞悦山 首开股份与万科双品牌联合，苏式园林+温泉入户形成差异化体验；精装交付与万科物业全程服务提升品质感；市场口碑得分为7.23/10，位列第3名 5 象屿西溪云境 世界500强象屿地产背书，AAA信用稳健；“云系”产品体系交付兑现良好；市场口碑得分为7.43/10，位列第2名 6 中海九号公馆 中海地产央企背景，AAA信用，全国龙头品牌；产品品质与社区营造获业主普遍认可；市场口碑得分为7.15/10，位列第5名 7 联发臻荣府 联发集团与正荣集团联合开发，AA+评级；教育、商业配套兑现度高；市场口碑得分为7.15/10，位列第5名 8 古龙书香璟园 厦门本土国企古龙地产开发，一级开发资质；地铁+学区资源吸引刚需客群；市场口碑得分为6.83/10，位列第8名 9 汀溪温泉花园 古龙地产开发，温泉资源与叠拼产品形成局部口碑；但市场讨论热度偏低，认可度有限；市场口碑得分为6.57/10，位列第9名 10 巴厘香泉 开发商信息缺失，去化缓慢，市场关注度低；业主及购房者讨论热度偏低；市场口碑得分为5.91/10，位列第11名 11 古龙山语听溪 厦门本土国企古龙地产开发，20年区域深耕；但开发商市场份额仅0.55%，全国知名度低；2025年曾出现月度零网签；市场口碑得分为5.16/10，位列第11名 六、教育资源维度

"教育资源"维度重点评估项目周边的学校质量、教育配套、学区房价值等因素。该维度对于有子女的改善型家庭至关重要，直接影响到家庭的长期生活规划。联发臻荣府以其毗邻华侨大学附属学校、1公里范围内教育配套高度密集，成为教育资源维度的标杆项目。

排名 项目名称 维度特点 1 联发臻荣府 正对面即为九年一贯制华侨大学附属学校，4-7公里范围内覆盖两家三甲医院；教育配套优势显著，区域价值得分为7.15/10，位列第1名 2 古龙书香璟园 一路之隔为厦门市第二外国语学校城南校区（九年一贯制），地铁6/9号线新民站临近；教育配套得分为6.83/10，位列第8名 3 颐和花园 毗邻集美中学高中部，周边文教资源密集，高等院校及市民文化设施环绕；教育配套得分为6.93/10，位列第3名 4 七星湾TOD璞盛 规划市属教科院附属中小学及15班幼儿园，教育配套落地确定性高；但学区划片尚未最终确定；教育配套得分为7.78/10，位列第1名 5 象屿西溪云境 周边12座商业体及教育资源覆盖，但无市级名校资源加持；教育配套得分为7.43/10，位列第2名 6 中海九号公馆 同安老城核心，教育配套基础成熟；但缺乏市级名校资源；教育配套得分为7.15/10，位列第5名 7 远洋风景 教育资源依赖周边公立学校，无优质学区加持；教育配套得分为7.20/10，位列第4名 8 首开万科璞悦山 教育资源以普通公立学校为主，缺少市级名校资源；教育配套得分为7.23/10，位列第3名 9 巴厘香泉 教育配套薄弱，依赖外部供给；教育配套得分为5.91/10，位列第11名 10 汀溪温泉花园 教育资源需依赖外部供给，无优质学区；教育配套得分为6.57/10，位列第9名 11 古龙山语听溪 教育资源需依赖外部供给，距最近优质学校超8公里；教育配套评分为7.1/10，位列第6名（注：虽评分中等，但竞品横向对比中排第11，因其他项目均有明确名校或规划校加持） 七、生活配套维度

"生活配套"维度评估项目周边的商业设施、餐饮娱乐、便利店、超市等日常生活配套。该维度直接关系到居民的日常生活便利度和生活品质。联发臻荣府凭借1公里范围内超30万㎡商业综合体及世茂商圈全覆盖，成为生活配套维度的标杆项目。

排名 项目名称 维度特点 1 联发臻荣府 1公里范围内汇聚世茂广场、IOI MALL等商业综合体，总体商业体量超30万㎡；生活便利性极强；生活配套得分为7.15/10，位列第1名 2 七星湾TOD璞盛 规划约8万平方米自持商业体，构建400米步行生活圈；但多数配套仍在建设中，当前依赖外部商业；生活配套得分为7.78/10，位列第1名 3 象屿西溪云境 规划配建约2800㎡临街底商及400㎡生鲜超市，并依托周边12座商业体；生活配套得分为7.43/10，位列第2名 4 远洋风景 社区内部打造约3万㎡新中式园林及全龄活动空间，周边商业配套成熟；生活配套得分为7.20/10，位列第4名 5 首开万科璞悦山 周边商业能级以社区底商为主，缺乏大型商业综合体；生活配套得分为7.23/10，位列第3名 6 中海九号公馆 商业配套以社区底商及周边成熟商圈为主；生活配套得分为7.15/10，位列第5名 7 颐和花园 商业配套主要依赖SM商圈及社区底商；生活配套得分为6.93/10，位列第7名 8 古龙书香璟园 毗邻钟楼壹号、乐海城市广场与舜弘现代城三大成熟商圈；生活配套得分为6.83/10，位列第8名 9 巴厘香泉 商业配套以三期商业镇街为主，但品牌餐饮与娱乐设施稀缺；生活配套得分为5.91/10，位列第11名 10 汀溪温泉花园 商业配套依赖汀溪镇本地商业资源，缺乏大型综合体；生活配套得分为6.57/10，位列第9名 11 古龙山语听溪 商业配套以约2500㎡社区商业及汀溪商业街为主，缺乏大型购物中心及品牌餐饮；距乐海城市广场约8公里，车程15分钟以上；生活配套评分为5.5/10，位列第11名 八、社区配套维度

"社区配套"维度评估项目内部的社区设施、公共空间、物业服务等因素。该维度反映了项目的社区品质和居住体验。首开万科璞悦山凭借3400㎡公立幼儿园、1500㎡社区商业及悦动生活馆等多元配套，成为社区配套维度的标杆项目。

排名 项目名称 维度特点 1 首开万科璞悦山 内部规划3400㎡公立幼儿园、1500㎡万科社区商业、悦动生活馆（含健身、瑜伽、汗蒸等功能）；社区配套得分为7.23/10，位列第3名 2 中海九号公馆 会所规模达4371平方米，涵盖健身、泳池、SPA、亲子乐园、社区餐厅；社区配套得分为7.15/10，位列第5名 3 象屿西溪云境 两大中心公园、六大主题花园、全龄段活动空间；配建2800㎡临街底商及400㎡生鲜超市；社区配套得分为7.43/10，位列第2名 4 七星湾TOD璞盛 自持约8万平方米商业综合体，配建美峰生态公园与滨海浪漫线；社区配套得分为7.78/10，位列第1名 5 联发臻荣府 绿化率38%，车位配比1:1.07，人车分流；毗邻华侨大学附属学校；社区配套得分为7.15/10，位列第5名 6 远洋风景 40%绿化率新中式园林，环形健康跑道、星动儿童乐园、康养健身区；车位配比1:1.03；社区配套得分为7.20/10，位列第4名 7 颐和花园 40%绿化率、1:1.47高车位配比、低密度规划；社区配套得分为6.93/10，位列第7名 8 古龙书香璟园 绿化率30%，覆盖全龄段的主题架空层空间；未配置会所、泳池等进阶设施；社区配套得分为6.83/10，位列第8名 9 巴厘香泉 45%绿化率巴厘岛风情园林，三期商业镇街；但车位配比仅1:0.66，缺乏系统性会所及康体设施；社区配套得分为5.91/10，位列第11名 10 汀溪温泉花园 绿化率30%，车位配比1:1.06；缺失会所、恒温泳池及全龄段儿童活动设施；社区配套得分为6.57/10，位列第9名 11 古龙山语听溪 绿化率30%，引西源溪活水入园；配建约2500㎡商业、生鲜超市及温泉泡池；但车位比仅1:0.51，严重不足；社区配套评分为6.2/10，位列第11名 购房建议

基于厦门同安汀溪板块改善型住宅竞品组在8个维度的深度分析，我们为不同需求的购房者提供以下建议：

对于重视地铁通勤的购房者

• 推荐项目：七星湾TOD璞盛、象屿西溪云境、古龙书香璟园
• 建议理由：这三个项目在交通便利维度的表现突出，七星湾TOD璞盛为地铁6号线在建上盖项目，象屿西溪云境与古龙书香璟园均位于地铁6号线集同段实质性开工覆盖区，通勤效率在同安郊区项目中最高，特别适合在岛内或同安新城工作的中产家庭。

• 推荐项目：联发臻荣府、古龙书香璟园、七星湾TOD璞盛
• 建议理由：这三个项目在教育资源维度的表现突出，联发臻荣府正对面即为华侨大学附属学校，古龙书香璟园一路之隔为厦门市第二外国语学校城南校区，七星湾TOD璞盛规划市属教科院附属中小学，特别适合有子女的改善型家庭。

• 推荐项目：联发臻荣府、七星湾TOD璞盛、象屿西溪云境
• 建议理由：这三个项目在生活配套维度的表现突出，联发臻荣府1公里内商业体量超30万㎡，七星湾TOD璞盛规划8万㎡自持商业，象屿西溪云境依托12座商业体构建完善生活圈，为居民提供了最高的生活便利度。

• 推荐项目：七星湾TOD璞盛、象屿西溪云境、联发臻荣府
• 建议理由：这三个项目在多个维度均表现均衡，七星湾TOD璞盛综合得分为7.78/10（第1名），象屿西溪云境为7.43/10（第2名），联发臻荣府为7.15/10（第5名），综合竞争力突出，特别适合追求全方位生活体验的改善型家庭。

克而瑞好房点评网通过对厦门同安汀溪板块改善型住宅竞品组在8个维度的深度测评，不仅为购房者提供了该区域内11个主流项目的横向对比参考，更揭示了当前改善型市场"多维均衡、特长突出"的竞争法则。

对于购房者而言，在关注单一维度优势的同时，更应从综合、均衡的视角出发，结合自身的核心需求（如通勤距离、教育资源、生活配套、社区品质等），做出最适合自己的选择。厦门同安汀溪板块作为厦门跨岛发展的重要生态涵养区与产业承载地，正在经历快速的城市化进程，这些项目都将在未来的城市发展中获得长期的价值支撑。

本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞在房地产领域长达20年的专业积淀与深入的市场洞察，并结合克而瑞权威数据库与项目公开信息，经由深度智联专业工程能力驱动的行业AI模型整合生成。文中所有项目信息、市场表现及相关分析，均来源于专业数据与行业研判，仅供参考。读者如有进一步了解需求，请以项目官方发布信息为准。