典型案例:承租人在房屋设立抵押权前已经占有使用的,有权申请...

典型案例:承租人在房屋设立抵押权前已经占有使用的,有权申请排除强制执行

作者：唐青林 李舒 赵佳星 (北京云亭律师事务所*)

阅读提示：本案系人民法院案例库典型案例。在本案中，人民法院明确承租人提起执行异议之诉的处理规则，值得关注！

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裁判要旨

承租人在房屋设立抵押权之前已经占有使用的，有权申请排除租赁物的强制执行。

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案情简介

一、云溪支行申请执行云南某投资有限公司、黄甲、王某、黄某借款合同纠纷一案由昆明中院立案执行，执行依据为（2021）云01民初1480号民事调解书，执行案号为(2021)云01执625号。

二、昆明中院向昆明市不动产登记中心发出协助执行通知书，查封被执行人黄某名下的房产，即本案争议的昆明市五华区某地3组团C幢1-6层房产。昆明中院发出《公告》，责令被执行人黄某、实际占用人于本公告张贴之日起十日内迁出上述房产。

三、昆明中院向王甲发出协助执行通知书，冻结王甲应付给被执行人黄某的租金，待租金具备支付条件时，将租金足额汇至昆明中院账户。王甲已将租金90万元支付至昆明中院。

四、昆明中院于2022年3月30日发出公告，责令被执行人黄某及相关承租人迁出上述争议房产。王乙、王甲向昆明中院提出异议，请求在租赁期内阻止向受让人移交案涉房屋。

五、昆明中院作出（2022）云01执异903号执行裁定书，裁定：中止对昆明中院查封的被执行人黄某名下位于昆明市五华区某地3组团C幢1-6层房产在租赁期限内的腾房执行。

六、云溪支行不服，遂提出本案诉讼。

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裁判要点

根据人民法院生效法律文书，归纳裁判要点如下：

1.申请执行人以其享有抵押权为由，主张解除租赁人对房屋的占有使用的，人民法院应当对抵押权人、租赁权人各自享有的权利性质、取得权利时间的先后、有无过错等因素进行实质审查，作出综合判断。

2.成立在抵押权之前，并已占有使用的租赁权可以排除移交租赁物的强制执行。

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实务经验总结

北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。

前事不忘，后事之师。为避免未来发生类似诉讼，提出如下建议：

1.在以房屋办理抵押权时，注意通过现场走访等方式核实该房屋是否被出租；

2.办理抵押权登记时，在不动产登记簿中备注“禁止抵押人擅自出租”，增强公示效力。

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相关法律规定

法律法规

《中华人民共和国民法典》

第四百零五条　抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

法律法规

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第三十一条　承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。

承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。

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法院判决

法院生效裁判认为，当事人争议的焦点：云溪支行主张对案涉房屋不带租强制执行是否应予支持。

本案系王乙、王甲以其系执行标的的合法承租人为由，向昆明中院提起执行异议，昆明中院支持王乙、王甲请求后，引发了云溪支行提出本案执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条规定，《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定的，适用当时的法律、司法解释的规定。本案诉争事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。昆明中院（2022）云01执异903号执行裁定依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第三十一条作出中止对案涉房屋在租赁期限内的腾房执行。《执行异议和复议规定》作为执行程序中规范执行异议和复议案件的司法解释适用于执行程序，但基于执行异议之诉与执行程序之间的连续性和共通性，执行异议之诉可以参照适用《执行异议和复议规定》的相关规定，对案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行进行审查认定。具体到本案，《执行异议和复议规定》第三十一条适用于排除一般债权的不带租的强制执行情形，而云溪支行以其享有案涉房屋抵押权为由，主张解除王乙、王甲对案涉房屋的占有使用，案件情形已超出《执行异议和复议规定》第三十一条规定的范围。因此，处理本案争议，除参照《执行异议和复议规定》外，还应当结合相关法律及司法解释的规定，对云溪支行和王乙、王甲各自享有的权利性质、取得权利时间的先后、有无过错等因素进行实质审查，作出综合判断。

其一，云溪支行和王乙、王甲对案涉房屋享有的权利。关于云溪支行的抵押权，根据已查明的事实，2019年10月21日，云溪支行与云南某投资有限公司签订《流动资金借款合同》，与黄某签订《抵押合同》，约定借款5899万元用于借新还旧，借款期限1年，自2019年10月21日至2020年10月21日，黄某用案涉房屋提供抵押担保，2019年10月28日办理了抵押登记。案涉执行案件依据是（2021）云01民初1480号民事调解书，该调解书中涉及的抵押权设定的时间为2019年10月28日。故云溪支行系案涉房屋的抵押权人，享有抵押物拍卖后的优先受偿权。关于王乙、王甲的租赁权，根据已查明的事实，2018年12月25日，王乙与黄某签订案涉《房屋租赁合同》，约定承租方、用途、租期等内容，没有证据证明其二人属于恶意串通，再结合后续租赁事宜的调整，以及相关公司设立及股东持股情况，王乙、王甲系案涉房屋的租赁权人。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条规定，抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。该解释第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。根据上述法律规定，本案所涉租赁权和抵押权的设立时间均在查封之前，则王乙、王甲租赁权的设立时间以及案涉房屋合法占有使用时间与云溪支行抵押权登记设立的时间孰先孰后是本案评判的关键所在。

其二，云溪支行抵押权和王乙、王甲租赁权涉及的时间。首先，云溪支行主张王乙、王甲租赁权设立的时间应以2019年11月27日王甲与黄某签订的《房屋租赁合同》为准，该份合同不应被认定为2018年12月25日王乙与黄某签订《房屋租赁合同》的补充。对此，法院认为，王乙、王甲虽然与黄某签订了两份租赁合同，但在2019年9月28日王乙与黄某签订的《备忘录》中已经明确“新租赁合同是原租赁合同的延续”。结合两份租赁合同在交易目的上具有一致性，各方当事人按照两份租赁合同履行的实际情况，根据诚实信用原则和交易惯例，一审法院认定2019年11月27日租赁合同为2018年12月25日租赁合同的补充并无不当。云溪支行还主张2018年12月25日王乙与黄某签订案涉《房屋租赁合同》时，云溪支行前手贷款的抵押权依然合法存续，可以认定租赁权的设定在抵押权之后。对此，法院认为，根据（2021）云01民初1480号民事调解书，云溪支行抵押权设立于2019年10月28日，案涉租赁权设定于抵押权之前。其次，云溪支行主张2019年11月6日之前，案涉房屋未被王乙、王甲占有。对此，法院认为，本案不能仅以某中医馆与黄某签订租赁合同中约定的租赁时间来认定王乙、王甲占有使用案涉房屋的时间，还应当根据某中医馆搬迁、案涉房屋交付及装修等情况综合判断。从已查明的事实来看，2019年6月30日，黄某与王乙签订《房屋交付单》，约定案涉房屋4-6层自移交后即入场拆除装修。2019年5月22日，王乙与上海某商业管理（集团）股份有限公司签订《商业特许经营合同》，就案涉房屋特许授权设立昆明翠湖某酒店签订协议，王乙支付加盟费、工程配额费。2019年7月1日，王乙与云南某装饰工程有限公司签订《装修拆除合同》，以上事实足以证明某中医馆早在2019年11月6日前就不再使用案涉房屋的情况，王乙、王甲已在2019年10月28日前占有使用案涉房屋。

其三，从公平合理、节约资源的角度看，本案应当公平分配数个合同中相对人的风险责任承担。现有证据不能证明王乙、王甲对案涉房屋的承租权取得存在过错，王乙、王甲已对案涉房屋实际控制，形成了占有的事实，案涉房屋用作酒店经营，前期投入较多，且王乙、王甲已按照相关要求将应支付的租金转入人民法院指定账户中。本案租赁合同继续履行，则案涉房屋的受让人可以获得相应的租金。

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案件来源

昆明某银行云溪支行诉王甲、王乙申请执行人执行异议之诉案[云南省高级人民法院(2023)云民终字600号]

*此处北京云亭律师事务所，为作者完成文章写作时所在工作单位。

作者唐青林律师简介

唐青林律师，北京云亭律师事务所创始合伙人、主任。中国人民大学法学院民商法法学硕士。1999年考取律师资格，先后在农业部和律师事务所工作，至今从事法律服务长达26年。在公司法和商业秘密法律领域，唐青林律师已身经百战，为近百个疑难复杂诉讼案例和非诉讼项目提供过各种形式的法律服务，积累了大量诉讼经验和胜诉案例，是该领域活跃的知名专家型律师。唐青林律师在公司法领域出版10余部实务著作、在商业秘密领域出版3部法律实务著作。唐青林律师的社会兼职包括：担任最高人民法院诉讼服务志愿专家（2018-2023）（2023-2028）；北京市律师协会公司法专业委员会副主任；北京大学国际知识产权研究中心研究员；中国知识产权研究会知识产权与科技金融专业委员会副主任；北京外国语大学法学院研究生校外导师。

欢迎和作者联系讨论关于本文章所涉及的相关法律实务问题。

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唐青林 主任、律师

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