长春这一商业体将改造！沉寂多年能否破局？

商业的迭代，往往是一座城市边缘区域重获新生的信号

3月25日，长春市规划和自然资源局网站上一则看似普通的公示，引起了部分铁北居民的关注。

这则《长春宽城万龙台北明珠四期商业外立面改造装修许可前公示》显示，项目位于凯旋（参数丨图片）路以西、台北大街以南、凯丰路以北——正是万龙台北明珠四期所在地。

基本信息 项目名称 长春宽城万龙台北明珠四期商业外立面改造装修 公示类型 许可前公示 建设单位 长春市吉均房地产开发有限责任公司 建设位置 凯旋路以西、台北大街以南、凯丰路以北 开始时间 2026-03-26 结束时间 2026-04-01

对于住在宽城区的老长春人来说，这个名字并不陌生。自2018年项目开盘至今，这里曾经历过高光时刻，也陷入过长久的沉寂。此次外立面改造，是否意味着这片区域将迎来新的生机？

曾经的“明珠”：从开业到搁浅

万龙台北明珠四期商业项目，最初的定位颇为宏大。

早在2019年，万龙集团就计划将这里打造为“长春国贸明珠生活广场”，并于2020年9月正式开业。据当时的项目介绍，四期产品共分为B1、B2栋，商业共计5层，建筑面积达到3.9万平方米。

从当时的业态规划来看，这个项目野心不小——一层定位美食与潮流品牌，二层聚焦儿童亲子及女性消费，三层涵盖各类特色餐饮和早教培训，四层主打休闲娱乐。

彼时，宽城区铁北片区的商业格局还较为单一，除了传统的扶贫市场和远期的宽城万达，缺乏中高端的社区商业中心。作为拥有50万平方米建筑面积的综合项目，万龙台北明珠的商业部分被寄予厚望。

公示图

然而，理想与现实的差距总是残酷的。

开业后的国贸明珠生活广场并未能如愿成为区域商业标杆。受限于周边消费力、招商策略以及后续三年的特殊时期影响，这个曾经的“明珠”逐渐失去了光泽。商场内部大量店铺空置，仅剩下零星的底商维持运营，与最初规划的繁华场景相去甚远。

有周边居民曾在留言板上吐槽：“这么大的商场，除了门口几家饭店，里面基本都是空的，晚上连灯都不亮。”

地段基因：天生优越，却陷成长困境

客观而言，万龙台北明珠四期的地理位置，在宽城区堪称“天赋异禀”。

从交通来看，这里占据了绝对的枢纽位置。项目位于凯旋路与台北大街交会处，这两条主干道是宽城区乃至长春市的交通大动脉。台北大街向西连接快速路系统，向东直通火车站北广场；凯旋路则南北贯穿，连接老城区与北部新城。

公共交通方面，周边汇聚了10余条公交线路：288路、242路、243路、245路、246路、289路、2路、302路、274路、113路均可抵达项目附近。更值得一提的是，这里距离轻轨3号线长春站和地铁1号线长春站北出口均在步行范围内，通过南北通道即可连接。这种交通便利性，放眼整个宽城区也属一流。

从居住人口来看，万龙台北明珠本身就是一个拥有数千户居民的大型社区，加上周边机车厂宿舍、在建的新楼盘以及火车站商圈流动人口，潜在消费群体并不匮乏。

东南角改造后效果图

东北角效果图

然而，优势的另一面往往是困境。

宽城铁北区域长期以来面临一个尴尬的局面：人口密度大，但消费力外流严重。距离项目仅两公里左右的宽城万达广场，还有车站和地铁，是最近的竞争对手。

此外，铁北区域的商业形态长期以批发市场和沿街底商为主，居民对于“进商场消费”的意愿相对较低。扶贫市场、远东批发等传统商业地标培养了居民的“低价消费”习惯，而国贸明珠生活广场最初的中高端定位，与周边居民的消费认知存在一定错位。

改造背后：一次“自救”还是“重生”？

此次外立面改造的公示，释放了一个明确信号：这个沉寂多年的商业体正在寻求改变。

从专业角度来看，外立面改造往往是商业项目重新定位的第一步。对于一个已经建成多年的商业体而言，内部动线和结构改造成本高、周期长，而外立面的翻新则能以相对低的成本，重塑项目的形象和气质。

值得注意的是，本次改造涉及的是“商业外立面装修许可前公示”，这意味着项目方已经在走正规的行政审批流程，改造工作有望在近期启动。

对于万龙集团而言，这也是一个不得不做的选择。作为深耕长春21年的本土房企，万龙显然不愿让自己在宽城区的这个商业项目成为“包袱”。

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未来破局：从“盒子”到“场景”的转型

那么，改造之后的万龙台北明珠四期商业，能否真正实现突围？

从当前商业地产的发展趋势来看，单纯的“盒子式”购物中心已经难以吸引消费者。尤其是在铁北这样商业竞争激烈的区域，简单的品牌招商已经不足以形成差异化。

如果能抓住以下几个方向，或许还有机会：

其一，社区化转型。与其与宽城万达争夺全客层消费，不如深耕周边3公里的社区居民。聚焦“最后一公里”的生活服务需求，做强餐饮、亲子、康养、社区服务等高频刚需业态，打造真正意义上的“社区邻里中心”。

其二，差异化定位。考虑到项目周边有大量机车厂宿舍和住宅小区，老年群体和亲子家庭占比较高，可以重点布局银发经济与亲子经济，形成与万达的错位竞争。

其三，场景化升级。此次外立面改造如果能与内部空间的场景化改造结合，打造具有辨识度的主题空间，或许能吸引年轻消费群体前来打卡。

结语

从2019年项目开盘，到2020年国贸明珠生活广场开业，再到如今的沉寂与改造启动，万龙台北明珠四期商业走过了一条起伏跌宕的路。

对于宽城区铁北的居民来说，他们需要的不仅是一个新的商场外立面，更是一个能够真正满足日常生活需求、提升生活品质的商业空间。

此次外立面改造只是一个开始，能否以此为契机实现商业形态的全面升级，还有待时间的检验。但无论如何，敢于求变，总好过坐以待毙。

这座位于凯旋路与台北大街交会处的商业体，能否如它的名字一样，重新成为铁北区域的一颗“明珠”？我们拭目以待。

来源：长春发展整理自长春市规划和自然资源局网站