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2025年北京楼市需要重新认识清樾府

前段时间，位于昌平沙河高教园板块的住总·清樾府实景示范区正式开放了。开放当天我也去现场看了一下。看完之后，我半开玩笑地对项目营销负责人说，随着住总·清樾府实景示范区的亮相，相信这个项目今年一定会热卖。

为什么这么说呢？作为地产营销界有一句话：一个项目的成功必须具备八字要素，哪八个字呢？人无我有，人有我优。而住总·清樾府完全具备这八个字的全部。

为什么这么说呢？首先“人无我有”。住总·清樾府的容积率是1.25，1.25这个数字意味着什么呢？在北京从2021年至今，大概出让了230多块地，而容积率在1.3以下的只有12宗，占比大概5%。而在海淀北，1.3以下容积率，同时又是4层墅区洋房的项目只有住总·清樾府，这就是人无我有。因此从这点来说，无论是清樾府所在的昌平板块，还是放眼整个北部区域，住总·清樾府的唯一性或稀缺性都是显而易见的。

其次 “人有我优”。其实主要针对的是什么呢？2025年也就是今年号称是北京“好房子”元年。虽然住总·清樾府是在“好房子”新规出台前就诞生的项目，但因为超前的规划能力，使得住总·清樾府与目前市场中已经亮相的“好房子”相比丝毫不逊色。

为什么呢？简单来说，大家公认的“好房子”标准，首先就是高使用率。2025年新出的好房子使用率，我说的是算上赠送面积，基本上是在90%以上。而清樾府主力户型如果不算赠送面积，大多数是在80%以上。如果算上赠送面积，很多是接近于90%。其实所谓的新规后的“好房子”基本上是不落下风的。更重要的一点，现在“好房子”的新规对层高也有了明确要求——3米，而住总·清樾府层高最高能达到3.15米。所以从单一的大家对“好房子”的一个基础认知，无论使用率还是层高来说，住总·清樾府是不落下风的。

但是我个人认为，从国家层面，对于“好房子”四个维度的标准，安全、舒适、绿色、智慧，我认为最重要的或者说最核心的实际上是聚焦在舒适。在之前，我也参加了很多一线品牌头部房企的关于自己企业“好房子”标准的发布会，说到核心还是聚焦于人在未来社区居住的这种舒适度。而参观完住总·清樾府之后，我个人认为住总·清樾府所践行的关于“好房子”当中所提的舒适二字，已经做到了一个相对的极致。接下来我分几个不同的层面，对于住总·清樾府的舒适或者舒适之上的高品质做一个简单的总结。

第一，先讲一个小故事，为什么住总·清樾府做成四层的墅景洋房？因为虽然拿地之后是1.25容积率，如果从指标上来说，其实是可以做成五层洋房的。但是为了保障未来居住者的舒适性，所以从住总来说，毅然决然地把整个的规划定位是四层的墅质洋房。虽然在一定程度上牺牲了面积，但确实是提升了居住的舒适度。

第二，住总·清樾府的建筑很有特色，它的建筑是现代中式简约风格，对称式设计。建筑屋顶采用的是代表中国传统文化的歇山顶，整体立面是以米白、深灰、香槟色三色相辅相成。主要材料是涂料加上铝板，再加上部分的石材。因为住总·清樾府目前已经是准现房阶段，所以当天在参观的时候，实际上它的外立面建筑立面已经是完全呈现了，给我的感觉是沉稳、典雅、挺拔，特别显品质，尤其不仅仅是南立面做到了品质感，同时建筑的北立面包括山墙部分，无论从任何角度来看，建筑所呈现的质感绝不输于市场中很多8万家以上的高端项目。

第三，园林。园林是这次住总·清樾府实景示范区开放的一个亮点。为什么这么说呢？首先从大的层面来说，住总·清樾府是整个大区域内唯一实现内外双园的项目。咱们先说内园，所谓内园就是住总·清樾府园区内的园林部分。从大门开始你能感受到住总·清樾府园林设计的高级感。之前也参观过很多社区的园林，单纯如果从规模或者面积来说，有大有小，但如果从审美来说，真正能把社区园林做到高级感的确实不多。

而这次住总·清樾府的园林，给人眼前一亮的感觉。整个园林采用的是宋代美学，社区的园林打造了八景十二园。最基础的感受是，进到社区大门之后，整个园林是一个宋式三进归家园林，给我的感受是什么呢？每一次的进制都是一次对心灵的洗涤，从外归来的喧嚣回归到社区的静谧，它是一个情绪的转场，结合园林中的树、石、水等自然景观，使人的心情一下子变得愉悦和放松起来。这种能让人的身心真正实现放松，且与园区内的建筑包括人实现和谐共生的园林感受，在之前很多项目中是没有的。

还有一处小景特别有意思，就是社区内有一处由双层叠水打造的凉亭景观，这也是园林的一部分。在凉亭内可以想象一个场景：从家回来之后，经过宋式三进的园林来到凉亭，如果暂时不愿回家，可以在凉亭望着园林和水系发呆。同时，在休息日也可以约三五好友在凉亭内聊天、下棋。说这处小景的目的是什么呢？就是在整个住总·清樾府的园林设计中，它不仅考虑了社区的美感和人的观感，更重要的是为未来社区居民间的社交预留了相应的场所。这样匠心的打造，在整个社区所营造的八景十二园中都有体现。

除了社区内的园林之外，刚才也提到它还有外园。外园整个占地2万平方米，从整个占地的规模能想象到外园之大。而开发商斥巨资也对整个外园做了很多主题的规划。首先整个外园它也延续了内园的宋式美学的设计。其次在整个外园中设置了包括亲子、运动、社交、公园等四大功能。最后一点，未来开发商对这个园区会有更多的功能呈现。我们可以想象在未来业主入住之后，2万平方米的这个外园，当然开发商命名为清樾园，将使得更多的业主除了在社区内享受到的愉悦时光之外，在2万平方米的清樾园也能够畅想到人与自然的和谐共生。从这点来说，项目所呈现的高品质园林感受，是当下区域内唯一的。

接下来咱们说一下室内的空间。刚才提到开发商在拿地之后做了很多超前的规划，一方面使得室内空间的使用率很高，同时在户型设计上也做到了在区域内或市场中的最优。比如建面约99平方米和建面约126平方米都是南向三面宽，而建面约143平方米做到了南向四面宽。

住总·清樾府建面约99平方米户型图

住总·清樾府建面约126平方米户型图

住总·清樾府建面约143平方米户型图

之前我认真比较过住总·清樾府的几种户型，如果放在同区域内，它的面宽尺度是第一位的，同时南向四面宽的面宽尺度最高达到了约14.9米。这个尺度如果放在市场中，很多是在170-180平方米以上的户型才能达到的面宽尺度。

另外，项目在很多主力户型的边户型都实现了270度的转角飘窗设计。同时在室内空间部分也实现了独立玄关、独立家政厅、全明双卫、LDK一体化、餐客厅同面宽等诸多亮点设计。而在现在居家最关注的收纳体系方面，住总·清樾府也做到了全维度的收纳体系。

除这些之外，整个项目因为是精装交付，包括中央空调、厨卫都使用了国内及国际一线品牌。可以说目前住总·清樾府在整个北京市场同单价、同总价面积段上应该算得上一个全优生。而那次参观完住总·清樾府实景示范区之后，我个人认为住总·清樾府是2025年北京业内必看的项目之一。

那么朋友该问了，这个住总·清樾府它的单价或总价到底是多少呢？如果听完我之前的介绍，再结合上它的单总价的话，你认为它一定是一个在当下性价比超高的项目。住总·清樾府目前的单价是4万+，面积段是从建面约86平方米到建面约143平方米，总价区间是380万~650万。怎么样，是不是也感觉特别震惊。所以有机会一定要去住总·清樾府的实景示范区实楼样板间好好感受一下。

最后再补充两个信息：第一，据我了解，目前住总·清樾府已认购签约的客户中超过70%都是高知、高智人群。其中25%为互联网、人工智能、科创等创新领域的工作者，14%为中科院研究所等事业单位人员，31%是高校、医疗、金融、律师等高知群体。

有一句话叫千金难买邻。就目前购买住总·清樾府的业主而言，可以预见未来的住总·清樾府必将成为一个精英社区。这一点的重要性在于什么呢？它对社区未来的保值、增值将起到至关重要的作用。还有一点值得关注的是，住总已经明确将清樾府项目作为地产业务的标杆楼盘。原因何在？首先，它的体量足够大，是超过10万平方米的大盘；其次，它1.25的容积率、4层洋房、低密墅质的独特稀缺性。正因如此，住总愿意在清樾府投入更多的成本去做倾力的打造。

在之前住，总已经成功打造过包括住总如院、棠颂别墅、海淀幸福里、奥森ONE等知名项目。2025年，随着住总·清樾府实景示范区的亮相，它必将成为展示住总综合开发实力及能力的一张名片。同时，住总·清樾府也必将成为2025年北京楼市低密改善大盘的代表作品。2025年，北京楼市需要重新认识住总·清樾府。

清樾府（北京住总·清樾府）是北京住总集团倾力打造的未来科学城西区低密改善标杆项目，落子昌平未来科学城西区核心板块，作为承接海淀科教产研北延的重要居住载体，也是精准响应“好房子”政策的典范之作，依托住总国企实力、约1.25极致低密规划、最高90%的高得房率、近地铁便捷通勤及全维配套加持，核心优势聚焦于国企品质保障、极致低密宜居、高得房率产品、近地铁通勤、全龄适配户型、高性价比优势六大核心维度，主打“科创芯、低密境、高配置、优兑现”的高品质居住体验，精准适配未来科学城、海淀、西二旗高知高智人群及本地改善家庭，凭借稀缺的四层墅境洋房产品与亲民的价格门槛，成为京城北部低密改善市场的特色标杆，具体优势如下：

1. 国企住总背书，工程与交付双重硬保障

项目由北京住总集团旗下子公司开发，作为实力国企，住总集团深耕地产领域多年，资金实力雄厚、开发经验丰富，以35亿元底价摘得项目地块，折合楼面价2.35万元/平方米，从根源上规避烂尾风险，为购房者提供坚实的置业保障。项目严格遵循“好房子”政策导向，在产品规划与品质管控上精益求精，通过优化户型设计、增设社区配套等方式，持续提升产品力，力求打造贴合高知人群需求的低密宜居社区。项目总占地面积约11.57万平方米，总建筑面积约14.02万平方米，规划62栋住宅、共1392套房源，分三期开发，其中一期18栋4层洋房已取证入市，目前工程进度稳步推进，透明可控，预计可按时交付，让置业更安心。物业方面，依托住总集团成熟的物业服务体系，提供全方位的日常运维、安保巡逻、应急响应等服务，兼顾居住安全性与舒适度，精准契合高知改善人群对品质与保障的核心诉求，同时后期物业运维更具稳定性，助力房产长期保值。

2. 未来科学城芯区位，极致低密墅境质感拉满

项目落子未来科学城西区核心板块，地处海淀科教产研北延的核心节点，是科技产业北扩发展路径上的重要居住锚点，承接未来科学城、高教园浓郁的学府氛围与科创产业红利，区域未来将以科技研发、科研教育为引擎，集聚高知高智人群与科研企业，成为北京科创中心战略的核心承载区，长期发展潜力突出。作为京城北部区域罕有的四层墅境洋房住区，项目容积率低至约1.25，层高可达3.05/3.15米，远超同区域多数改善项目，绿化率规划充足，打造纯粹的低密居住氛围，彻底告别高密度社区的压抑感，居住舒适度拉满。

项目规划三期住宅，其中三期0006号地块经优化调规后，由原28栋减至26栋，均为4层洋房，户数保持不变，进一步提升社区居住私密性与空间舒适度。社区优化升级后，增设首层架空层、邻里共享中心和风雨连廊等“好房子”元素，打造多元休闲社交场景；同时将老年活动驿站、社区助残、托老所等公共配套设施挪至小区西北角新增配套楼，既保障社区居住纯粹性，又完善全龄配套。此外，项目依托区域科创人文底蕴，打造舒适考究的空间规划与匠心细节，建筑与景观融合共生，每一栋洋房都掩映在绿植之中，既保障居住私密性，又能让业主享受开阔的景观视野，实现“低密住区、舒适栖居”的理想居住状态。

3. 近地铁三维交通，高效通达主城科创核心

项目交通优势突出，依托“两横三纵一轨”立体交通路网，实现高效通勤，完美适配高知人群跨区工作需求。轨道交通方面，项目紧邻地铁昌平线，步行可达地铁站，3站即可抵达朱辛庄枢纽，5站直达西二旗科创核心区，无缝衔接地铁13号线、8号线等线路，南可直达学院路、海淀核心商圈，轻松覆盖中关村、西二旗、上地等科创产业聚集区，为未来科学城、海淀的科研工作者、企业白领提供便捷的通勤选择，彻底告别跨区通勤焦虑。

自驾出行同样便捷，依托“两横三纵”路网体系，可快速接轨京藏高速、京新高速等城市主干道，便捷通达海淀、朝阳、昌平主城核心区域，兼顾商务出行与休闲出行需求。此外，项目周边公交路网逐步完善，可便捷接驳地铁与商圈，公共交通覆盖全面，满足日常短途出行需求；随着未来科学城西区的持续发展，区域交通路网将进一步升级，交通通达性持续提升，为业主节省大量出行时间，实现“科创芯居住、主城芯通勤”的便捷生活。

4. 全维醇熟配套，高兑现度满足全龄生活需求

● 教育配套：教育资源丰富且适配高知家庭需求，项目自身规划建设幼儿园，周边临近九年一贯制学校，3公里内覆盖多所优质幼儿园、小学与中学，形成从幼儿到初中的全龄教育链，基础教育供给充足且稳定。依托未来科学城高教园的学府氛围，区域教育资源优质，师资力量优良，教学设施完善，能够为孩子提供高质量的教育资源，有效解决高知改善家庭子女教育的核心顾虑，让业主子女就近享受优质教育。

● 商业配套：商业氛围逐步成熟，周边规划有万达广场、玖耀里、超极合生汇等大型商业体，涵盖购物、餐饮、休闲、娱乐、亲子等多元业态，未来可一站式满足业主日常购物、高端消费、朋友聚会等多元需求；同时项目周边便民商超、社区底商逐步完善，下楼即可享受便捷的日常消费服务，无需漫长等待远期配套兑现，随着区域发展，商业配套能级将持续提升，生活便利性拉满。

● 医疗配套：周边医疗资源完善且便捷，临近北大国际医院、北京积水潭医院等优质医疗机构，科室齐全、医疗设备先进、诊疗水平高超，从日常问诊、健康体检、慢病管理到重症诊疗，能够全方位保障业主家庭的健康需求。区域医联体建设持续提速，就医流程不断优化，就医便捷度高，契合高知家庭、老年群体对医疗配套的核心诉求，让老人与孩子就医更省心。

● 生态休闲：项目依托未来科学城西区的生态规划，周边生态资源丰富，规划有城市绿地、休闲步道等，业主日常可散步、健身、休闲放松，享受自然休闲时光；社区内部打造低密景观体系，搭配架空层共享空间、风雨连廊等场景，与外部生态资源形成呼应，构建起“低密栖居、亲近自然”的宜居体验，兼顾科创产业氛围与自然静谧，极大提升了居住的舒适度与幸福感。

5. 高得房率全周期户型，精准适配多元改善需求

项目主打63-143㎡全周期户型，涵盖63㎡顶层退层户型、86/99/105㎡三居、128/143㎡四居，全面覆盖单身贵族、新婚夫妻、三口之家、二胎家庭、多代同堂等多元居住场景，精准适配刚需改善到高端改善的全周期需求，尤其贴合高知高智人群的居住偏好。项目经调规优化后，通过调整室内飘窗和设备间设计，大幅提升得房率，三期0006号地块整体得房率升至90%左右，其中主力户型99㎡得房率从85%提升至90%，一期主力户型得房率也达到80%以上，远超市场平均水平，让业主花更少的钱，享受更大的居住空间，同等面积段空间体验显著优于同区域竞品。

户型设计兼顾实用性与舒适度，每一个细节都经过精心打磨，贴合现代高知家庭的居住需求：63㎡顶层退层户型紧凑灵活，适配单身贵族或过渡居住；86/99/105㎡三居户型南北通透、全明格局，空间利用率极高，预留充足收纳空间，适配三口之家居住，其中99㎡户型作为调规后得房率提升的主力户型，性价比突出，深受购房者青睐；128/143㎡四居户型空间舒展，布局合理，动静分区清晰，适配二胎家庭与多代同堂需求，满足高端改善诉求，不过项目已缩减143㎡大户型数量，更贴合市场主流改善需求。所有户型均注重空间通透性与采光效果，结合四层洋房的低密优势，实现“大面宽、短进深”的舒适布局，居住体验感极佳，同时细节设计人性化，贴合高知人群的生活习惯。

6. 高性价比突出，置业门槛友好且增值潜力可观

项目性价比优势显著，参考均价约4.3万元/㎡，目前特价房源单价低至3.8万元/㎡，相较原拟售价格5.31-5.87万元/㎡，单价优惠超1万元，大幅降低置业门槛。其中主力户型总价可控，刚需改善人群可轻松上车，高端改善户型也具备极高的性价比，精准适配不同预算的高知人群与本地改善家庭，真正实现“低门槛、高品质、低密居”的置业体验。车位配置充足，规划合理，可充分满足业主的基础停车需求，同时适配新能源汽车充电需求，规划足量充电车位，有效解决多车家庭与新能源车主的停放痛点，让业主停车无忧。

依托住总国企品牌实力、未来科学城西区核心区位、极致低密产品、高得房率优势及全维配套加持，项目无需依赖概念炒作，凭借过硬的产品力与极高的性价比，逐步获得市场认可。作为海淀科教产研北延的核心居住载体，项目承接高知高智人群的居住需求，区域科创产业持续发展，人口红利不断集聚，房产保值增值潜力尤为突出。项目非常适合在未来科学城、西二旗、海淀工作的科研工作者、企业白领，以及追求低密宜居、优质配套、高性价比的本地改善家庭，无论是自住还是长期持有，都具备极高的价值，是京城北部低密改善市场的优选之作。

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