业主遇其他业主侵占公共区域，能否要求物业直接强拆？法院判了

基本案情

原告系某软件园办公楼的产权人，被告为该园区的物业服务企业，双方签有物业服务合同，园区管理规约也明确约定，业主不得占用公共设施场地、随意堆放杂物、在楼顶违规晾晒等。原告发现园区内有其他业主在公共走廊、楼梯间堆物，用沙袋顶开防火门，在楼顶公共平台设晾衣架、焚烧纸钱等行为，认为被告未完全履行物业服务义务，多次向被告反映要求排除妨害未果后，诉至法院，请求判令被告清理公共区域杂物、锁闭顶楼通道门、清除楼顶晒衣绳。被告辩称，其已多次张贴清理通知、联合街道和消防部门开展整治巡查，定期清理临时堆物，基本履行了合同义务；顶楼平台为全体业主公共空间，多数业主要求使用，物业无权直接干涉，且清理业主私人物品、锁闭通道超出了物业的权限范围，消防部门也未明确要求关闭顶楼通道。

法院判决及说理

法院经审理，判决驳回原告的全部诉讼请求，核心说理主要有三点：

1、原告反映的其他业主行为，确实违反了法律规定、物业服务合同及园区管理规约，原告有权向被告反映相关问题，维护自身合法权益。

2、被告作为物业公司，已按合同约定采取张贴通告、规劝制止、联合相关部门开展消防检查和清理整治等措施，形成了防火巡查记录，原告提供的照片仅能反映特定时间段的局部状况，无法证明被告未履行物业服务义务，应认定被告基本履行了合同约定义务。

3、物业公司的管理权源于业主的委托，并非固有权力，其仅能在合同和规约约定范围内采取非强制性措施。原告要求被告直接清理其他业主的杂物、清除晾衣绳、锁闭顶楼通道，属于要求物业对其他业主采取强制措施，超出了物业的法定和约定权限，法院不予支持。

法院同时指出，被告虽无需承担败诉责任，但仍应积极听取业主意见，对楼顶通道门使用、业主违规堵门等问题加强管理，及时整改服务不到位之处，提升物业服务质量。

知识总结

1、业主的权利与维权路径：业主对小区公共区域享有共有和共同管理权，其他业主侵占公共区域、损害他人权益的，被侵权业主有权维权，但不能直接要求物业对侵权业主采取强制措施，可基于相邻关系等法律规定，直接向侵权业主主张权利。

2、物业公司的管理边界：物业公司的“管理权”本质是基于物业服务合同的服务性权利，并非行政管理权，无权对业主采取行政强制类措施。对业主的违规行为，物业仅能采取批评、规劝、警告、制止及向政府部门报告等非强制性措施；若措施无效，可向业主大会、业委会报告，或经授权后通过司法途径主张权利。

简单来说，物业是“服务者”而非“管理者”，没有权力直接处置业主的物品或限制业主的合理使用行为，遇到其他业主的侵权行为，物业的职责是劝阻、报告，而非直接“强拆”“清理”。

法律依据

《中华人民共和国民法典》第二百七十三条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

《中华人民共和国民法典》第九百四十二条：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

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