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项目基础信息：

项目位置：海淀区田村路与永定路交叉口北侧

开发商：保利发展控股

拿地时间：2025年5月20日

楼面价：7.84万/㎡

占地面积：40629.23㎡

建面面积：57958.6㎡

容积率：1.43

绿化率：30%

限高：18米

楼栋：14栋

户数：323户

层高：3-3.3米

基础得房率：85%-88%

户型面积：140㎡-275㎡

价格：1500万起

海淀半壁店，保利熙瑞正式发布了户型图，海淀终于迎来了阳台和设备平台的赠送时代。

然而对于保利熙瑞来说，户型优势并不是买入项目的先决条件。因为保利熙瑞这个项目在海淀太特殊了。

从去年开始，海淀供应了一批新房，全部是产业＋学区，双buff模式，和这些硬实力相比，保利熙瑞先天上有些不足

项目位于海淀西四环外半壁店板块，这里曾经是知名的城中村，早年前应该有不少在中关村工作的北漂在这里生活过，虽然占据四环核心区位，但是半壁店一直都是海淀城市界面最差的板块。

学区和商业配套都是海淀垫底的存在，而且地块周边六七十年代的老旧小区包围，北侧又有铁路分裂。还有西郊机场时不时传来的噪音影响，很难让人把这里跟豪宅搭边。

然而西四环有着天然的交通优势，去往中关村科贸城，西四环五棵松，西三环航天桥，西城区二环的阜成门都很方便，附近航天单位众多，圈层纯粹又高端，周边都是顶级的医院，比如301，比如航空总医院等等，都在附近。

更多关于地段的解读可以戳链接：被老破小包围，最不海淀的海淀豪宅来了，均价12万+，你买吗？

在产品上，保利西瑞最稀缺的价值并不是户型做的多好，精装多高端，而是西四环绝对的低密社区。

项目容积率只有1.43，控高18米，实际最高才15.89米，整个社区全都是3~5层的小洋房，这个密度比树村的圆明园颂还要低。

小区采用兵营式排布，所有户型都正南正北分布，而且参考周边落后的城市界面，保利一定会用心打造产品力，精装配置包括户型，一定是海淀最好的

项目是3-5层低密大宅，西四环核心稀有；建筑外立面采用石材+铝板，低调又显贵，颜值与质感双在线。

项目分为东、西两个地块，东区规划超大下沉庭院+景观廊架+叠水飞瀑，西区四季如春的四季光庭，地下车马厅联通东西地块4600平左右双会所，闹中取静，把自然生态搬进社区里，茶余饭后散步、遛娃、会客都超有面儿。

社区楼栋户型

项目占地面积40629.23㎡，建筑面积57958.6㎡，容积率仅1.43，规划14栋3-5层纯洋房，分东西两区，东区6栋、西区8栋，共323套；

户型面积136㎡-277㎡全四居，主力面积140㎡、165㎡、200㎡
㎡、240㎡四居，还有顶复207㎡-277㎡(退台设计)。

户型亮点：经典四叶草户型、私密性好；南向大面宽、LDK一体化、多套房、约1米开敞阳台，入户玄关更有仪式感；

层高3.0-3.3m，基础得房率83%-87%，综合90%-94%

开发商肯定是想通过打造产品力卖出溢价的，那么接下来就需要看保利熙瑞产品端的表现了。

项目包括东西两个地块，东地块包括两排楼，一共6栋楼，户型整体偏小，包括一处下沉庭院和景观架构，从整体园林不如西区。

西区一共有8栋楼，四层至五层的小洋房为主。

户型方面，保利熙瑞这次官宣了4个户型图，包括140、165、208、240平米全四居户型。

从户型图来看，所有户型都是四叶草。或者四面宽设计，整体面宽资源丰富，进深偏长，整个户型实用性会很强，南向有外露的阳台，北向有设备平台，得房率会非常高。

140平米，四室两厅两卫

140平米起步户型，做了经典的四叶草户型，客厅面宽4米，有外露的阳台，北向厨房北侧设置了设备平台，注意，阳台包括设备平台，未来大概率不能封。所以无法成为室内的实用面积

比较大的亮点是单独的入户玄关，增加收纳的同时，又有豪宅的仪式感。

餐厅设计了餐边柜，增加了收纳空间。

客厅面宽4米，餐厅加客厅的进深9.15米，餐客的活动面积达到了36.6平米。

主卧方面设计了单独的衣帽间，主卫也是干湿分离，双面盆设计，把实用性拉到了最顶

北向最小次卧面积10.54平米，这个面积非常适合做卧室，足可以放一张1.8米长的双人床。

总价大概1,500万起，突出了140平米的实用性，特别适合和父母同住，家有两孩的家庭

165平米的四居，最大的亮点是做了三个卫生间，南向双套房设计。

客厅面宽达到了5米，餐客空间还是一如既往的开阔，但是主卧没有放置浴缸，是一个遗憾。

格局方面跟140平米的户型基本一致。

这个户型如果压缩到总价1,500万左右，那么性价比非常高

208平米的四居客厅面宽达到了6.8米，超大的横厅设计，整个餐客空间非常有豪宅的奢侈感

主卧设置了单独的步入式衣帽间，并且设计了浴缸，非常符合大豪宅的生活方式。

最大的亮点是北向做了一个保姆间，无论是居住还是用来收纳。都能有更多功能的体验，整个豪宅感也更强了。

厨房面宽3.6米，非常适合大家庭生活、家庭聚会。

最大240平米的大户型，是南向四面宽设计，两个小家分化，非常适合和父母同住。互不打扰。

超级豪华的餐客厨空间，客厅面宽达到6米，厨房同等面宽。通透性极强。

超豪华主卧，配对了单独的衣帽间和单独的梳妆台，主卧也配置了浴缸，对女主人非常友好。

两个次卧面积也非常大，可以有独立的收纳衣柜或书柜的空间，非常适合多孩家庭。

综合看，保利西瑞的户型图还是把功能性和舒适性体现的比较合适，尤其是整个户型进深偏长。使用功能更强大，但是北向房间的采光可能会受到影响。

后续我们需要去样板间实地参观硬装和精装，甚至是园林的规划方案。

保利熙瑞最大的突破点就是来自产品力，1,500万左右，这次在北京可能买到产品最舒适，性价比最高的项目了。

另一个买入的关键是价格。

去年520，保利+建工以45.45亿元拿下保利半壁店地块，折合楼面价7.84万元/㎡，这个楼面价比功德寺高了7000元/㎡。

功德寺已经是明牌，产业+学区顶级配置，半壁店这么高的楼面价，让人不解，未来保利熙瑞卖多少才合适呢？

之前，保利熙瑞1-4号楼已经拿到了预售证，取证价格大约在12.6万元/㎡，单价区间10.88万-13.96万/㎡

但是现在新房肯定不敢按预售净价格来卖，未来单价超过12万元/㎡，竞争压力太大了。

今年海淀还有西郊机场、西北旺D1地块，无论板块价值还是产品里，都要高于半壁店。

按照拿地价算，项目卖到10万元/平米可以保本，价格最低可以9.8万起，这是保利熙瑞的价格底线，可以给大家提供一个买入的标准

项目位于海淀西四环核心，近6号线双地铁，十年无新供地，大的商圈内配套成熟，三甲医院、高端商圈、三横四纵双轨道全现成，不用等规划，入住即享海淀全维盯配生活圈。

项目产品力拉满，除了高端品质项目常规操作，保利项目户型设计有两大核心特色：

一，拥有海淀最大的南向开场阳台，大小户型都有，北向也有开放阳台，目前海淀新房项目独一份；

二，所有户型都有设计入户玄关，回家仪式感拉满，值得期待。

自北京“好房子”政策出来后，开发商用送阳台，已经见怪不怪。此举目的是为了让地产商的房子好卖一点，进而拉动土地市场，而购房者也得到了实惠。

顺义、丰台、大兴、石景山、昌平这些地方，阳台送得那叫一个热闹，有的项目得房率甚至冲破了100%。

但海淀不一样，向来比较严苛，它的阳台之路充满艰辛。

关于海淀新房到底要不要有阳台，海淀群众们也分为两派，一边是未购潜在业主，要求出阳台；一边是已购业主，强烈反对新项目出阳台。

反对声浪，曾一度让开发商闻风丧胆。

2024年10月，针对海开颐海澐颂的设计图纸，反馈上来了38条意见。其中，有一条意见最带有情绪色彩，“强烈反对该项目有阳台规划，会影响本区域房价其他二手房保值。”

或许迫于压力，开发商只好信誓旦旦地回应，“本项目规划设计中住宅均未设置开敞阳台、露台。”

从那之后，嘉华天珺、和樾玉鸣、和樾望云、臻澐等海淀项目，在阳台这件事上，谁也不敢轻举妄动。

（↑建发海晏一步阳台样板间实景）

直到朱房村建发海晏的出现，才算把阳台的口子撕开了一点——它设置了进深约30厘米的一步阳台。

以建发海晏13.5万/㎡的成交均价来算，起步183㎡户型赠送的阳台，也值个20多万元。

相较于飘窗，一步阳台的赠送价值不大，主要是能够实现落地窗的设计。

同时，一步阳台，一定程度上增加了室内空间的延伸感和实用性，为住户提供更开阔的景观视野。

紧接着，宝山村的中建壹品海宸元境也抄作业。

（↑海宸元境一步阳台VR效果图）

在139㎡户型，南向设计了进深30公分左右的一步阳台，北面则是一个开敞的设备平台。这为海淀楼市北面的阳台，打开了想象空间。

中海安澜北京更是直接迈了一大步，把“一步阳台”的“一步”去掉了，给海淀送来了一回真正的阳台样本。

无论洋房还是叠墅，它每款户型的南向窗户外，都外挂了“一块挑板”，进深约0.5米。

这玩意儿，名义上是“幕墙造型”，实际上就是海淀久违的“真阳台”。它类似防火挑檐，但进深0.5米，不计入产权面积，却实打实地给了你晾晒、养花、发呆的空间。

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02

保利熙瑞165㎡四房两厅三卫户型，分布于1-2号楼西边户、7号楼东西边户，以及2-1号楼东边户、5号楼东西边户。

四叶草布局，入户有独立的玄关空间，有充足的收纳柜位置；LDKB一体化，形成了超大公共活动空间；餐厅北侧是岛台，东侧是家政间。

大面宽设计，提升了整体的空间感。其中客厅5米，南向主卧3.7米、次卧3.1米。

南向双套房设计，主卧带独立衣帽间，女王化妆台都配置窗户，双台盆，甚至卫生间都是270度转角窗户，采光绝绝子；南向次卧也带独立卫生间。

北向两间次卧，面积都在10平以上，都是270转角窗户。

赠送方面，南向主卧+次卧是飘窗，客厅是进深0.5米的阳台，北向厨房外是设备平台。

208㎡四房两厅三卫户型，分布于1-3、4、5、6、8号楼的边户。

入户即有独立玄关，动线设计讲究“归家仪式感”。

客厅面宽达到6.8米，这在200㎡级别的户型中属于非常奢侈的配置。配合大尺度的落地窗和阳台，采光面极广，视野开阔。

同样，南向双套房设计。其中，主卧双开门，独立衣帽间，卫生间配置浴缸。

最大亮点是，厨房旁设有9.24㎡的专属家政间，可用于放置洗衣机、烘干机、清洁工具等，将家务动线与生活动线分离，保持室内整洁。

240㎡四房两厅三卫户型，堪称完美，分布于2-2号楼西边户、3号楼东边户。

该户型南向四面宽，动静分离，公共活动区（客厅、餐厅、厨房、家政）与私密居住区（三间套房）分区明确。

双开门入户，归家仪式感拉满；配合独立玄关空间，收纳能力充足，排面和实用兼顾。

与208㎡户型相比，该户型厨房外升级为超级家政间，不仅赠送飘窗，还有270度超大开窗；同时外接设备平台，可以做保姆间。

三套房设计，主卧和北面的书房，是一个可变的超级套房。

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