迪拜光环褪去！资本寻找新港湾，香港为何成首选？

一次黑天鹅事件，让近年来最耀眼的金融中心之一——迪拜，迅速失去光环。

过去几年，迪拜几乎是全球富豪和国际资本最偏爱的落脚点之一。低税率、国际化、奢华城市界面、灵活的财富管理体系，让它看上去像一个近乎完美的离岸财富中心。

但随着中东冲突持续升级，迪拜也开始遭到猛烈冲击。半个多月来，机场、港口、豪宅区、酒店区接连受到战火波及，连外资金融机构和科技公司也开始紧急疏散员工。

战争爆发后，迪拜房地产指数跌幅超过30%，房产日均过户量暴跌90%以上，豪宅挂牌价普遍下调30%，甚至有人开始五折抛售。

万亿资本开始迁徙，中国资产，正在成为新的目的地。

有报道称，流入香港的资金已达到3000亿元；中东主权基金在港股IPO中的基石认购占比，也从此前不足20%升至约40%；中东客户咨询在港设立家族办公室的热度，环比激增超过50%。

迪拜跌倒，香港吃饱。这场资本迁徙背后，是全球资本的定价逻辑，正在发生转换。

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新周期开启！

过去二十多年，全球资产定价一直建立在四个前提之上：

稳定的能源供应、美元主导的货币体系、金融中心的绝对安全，以及效率优先的全球化分工。

但这一轮中东冲突，几乎同时冲击了其中两项：能源安全，以及离岸财富中心的安全预期。

油价飙升、航运受阻、迪拜关键基础设施遇袭，让市场第一次意识到：很多过去被默认“安全”的地方，其实只是和平年代的假象。

于是，旧周期退场，新周期开启。

旧周期里，资本追逐的是效率、杠杆、美元资产和需求故事；新周期里，资本越来越看重的，则是安全、主权信用、产业链完整度、能源韧性和政策连续性。

说到底，就是确定性。

谁能在动荡中依然保持稳定供给、稳定盈利、稳定预期，谁就更有机会成为全球资本新的锚。

而放眼当下，最能承接这种确定性的，恰恰是中国资产。

香港吃到的，不是“迪拜跌倒”的红利，而是“中国崛起”的红利。

这轮资金没有大规模转向东京、首尔、新加坡，更深层的原因在于，香港背后站着的，不是一个小体量经济体，而是中国内地这个超大规模、超完整体系的经济纵深。

新周期里，资本寻找的是一个既安全、又有增长，既能避险、又能创造新财富的地方。而今天的中国，恰恰同时具备这两种能力。

一方面，中国拥有全球最完整的产业链，能够把供给能力、产业协同和政策连续性整合成一个整体。

另一方面，真正让全球资本重新定价中国的，是科技创新的持续突破。

如果说前三次工业革命，中国要么缺席、要么追赶，那么这一轮由人工智能引领的第四次工业革命，中国正在全程参与。

科创造富的案例也在不断涌现。以2025胡润富豪榜为例，新能源、芯片自主化、AI算力硬件等赛道持续崛起，让中国十亿美金企业家数重回全球第一。

这也带来一个现实问题：新周期下，资产配置该如何调整？

对于不打算移民的家庭而言，更优的组合依然是：大城市核心区不动产+黄金+美元+人民币+养老金。其中，优质不动产仍然可以占到60%甚至70%。

因为在科创造富时代，优质房产依然是核心资产。

放眼全球，这一规律反复被验证：美国房价最高的20个城市中，有12个位于旧金山湾区或洛杉矶周边；日本、韩国、英国以及中国台湾，也都呈现出科技中心房价更高的特征。

下一个时代，房地产真正的机会，将越来越取决于它是否靠近科技企业集聚的地方、创新人才涌入的地方，以及未来财富诞生的地方。

被低估的创新极

而近期两份权威榜单的发布，某种意义上，重新刷新了人们对全球创新版图的认知。

第一，在施普林格·自然公布的“2024自然指数—科研城市”排名中，广州超越旧金山湾区，跃升至全球第六、全国第四。

第二，在世界知识产权组织（WIPO）公布的2025年全球创新指数中，“深圳—香港—广州”科技集群在连续5年位居全球第二后，超越“东京—横滨”，首次登顶全球第一。

这两份榜单共同释放一个颇为反常识的信号：广州，原来是一座被低估的科创强城。

在胡润研究院发布的《2025全球独角兽榜》中，广州共有24家企业上榜，位列全球第11、国内第4，数量相当于日韩总和。

更重要的是，作为华南最强的学术中心之一，广州拥有84所高校，稳居全国“高校第二城”；在校大学生数量达到168万，位列“中国大学生第一城”。

广州的新锐力量也在快速长成：小鹏把人形机器人、飞行汽车等前沿业务押注广州，粤芯实现大湾区12英寸芯片制造“从0到1”，百济神州广州基地则成为其全球生物药与ADC生产的重要支点。

科研、产业与未来赛道，正在这里加速闭环。

这意味着，在新周期里，广州值得被重新发现。

而广州核心区那些被科创、产业与新财富共同托举的资产，也值得被重新定价。

灯塔资产浮出水面

如果只把广州理解为一座被低估的科创强城，仍然不够。

广州更吸引高净值人群的地方，在于它身上始终保留着一种“商贸城市的韧劲”：更稳，更厚，更细水长流。

从千年商都到湾区门户，从珠江航运到全球贸易网络，从传统粤商到今天的新经济企业家，这座城市最可贵的地方，不只是创造财富，更在于它始终具备承接财富、沉淀财富、传承财富的能力。

回头看广州的城市演进，你会发现，这座城市似乎没有天花板，总能在一轮又一轮发展中打开新局面，持续向上生长。

珠江新城，代表的是金融时代的广州；

金融城，代表的是资本与总部经济的广州；

琶洲，代表的则是数字经济、人工智能与平台经济的广州。

“珠金琶”，由此成为今天广州真正的核心资产坐标。它把金融、总部、科技、平台、新消费与新财富，串联成一个高密度聚合的黄金三角。

也正因如此，最近一年，广州最猛烈的资金流向，几乎都发生在这个黄金三角之上。

2024年9月，保利以约117.55亿元竞得天河南方面粉厂地块，溢价率约33%，折合楼面价约6.7万元/平方米，直接冲上广州地价TOP2。

当时很多人看到的，只是“地王”二字。但透过表象，这更像是头部房企开始用真金白银，押注“珠金琶”的长期价值。

到了2025年11月，面粉厂地块项目——保利玥玺湾首开单日销售106亿元，成为2025年全国房地产项目单日单盘销售纪录的代表案例之一，成交均价约17万元/平方米。

广州头排资产，第一次如此明确地被高净值人群集体选择。而到了2026年，这种价值预期仍在继续上探。

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2月25日，珠江新城马场地块历经243轮竞价，最终以236.04亿元成交，折合住宅楼面价超过8.5万元/平方米，刷新广州楼面地价新高。

紧接着，3月2日，保利玥玺湾又成交一套约670平方米房源，总价1.87亿元，单价28万元/平方米，刷新广州一手顶级豪宅单价纪录。

这一连串动作连起来看，已经不是偶然，而是资本在用真金白银表达同一个判断：

新周期下，广州真正稀缺的价值，正在黄金三角重新聚集。

再看玥玺湾，它的意义不能只被理解为一个豪宅项目。它更像是这一轮资产重估中，被市场率先挑出来的样本。

因为真正决定一类资产能否穿越周期的，从来不只是贵，不只是豪，而是它有没有资格成为新周期里的“灯塔资产”。

所谓“灯塔资产”，首先要站在一座城市确定性强的地方。

珠江新城、金融城、琶洲三者交汇形成的，不只是地理意义上的黄金三角，更是广州未来十年持续生长出产业、资本和高净值人群的价值高地。

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它必须占有越来越难以复制的资源。

珠江岸线本就有限，而黄金三角之内，能够同时承接城市界面、产业能级与财富流向的头排物业，更是少之又少。

不难判断，珠江新城之上的珠江岸线头排资产将形成越来越强的吸附效应。

因为对于高净值家庭而言，错过一套普通物业，未来还有替代品；但错过一个站在城市主轴上的头排资产，未来就只能在二手市场苦苦等待了。

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更重要的是，这类资产所满足的，也早已不只是居住需求。

对于塔尖而言，资产配置的终点，是把已经获得的财富，安放在一个足够稳定、足够有身份认同、也足够能够传承给下一代的地方。

也正因如此，有分量的头排资产，到最后比拼的从来不是参数，而是私密性、纯粹度、归家秩序，以及它是否足以成为一个家族的长期据点。

玥玺湾的过亿成交之所以能成为市场锚点，正在于它具备这样一种可以被长期持有、长期识别，甚至被家族封藏的城市资产属性。

持续买入这里的，并不是普通意义上的高净值客群，而是福布斯中国富豪榜100强常客、独角兽创始人、上市公司股东、海外侨领以及港澳资本家族。

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从这个角度看，亿级物业，也许真的只是起点。

这或许也是保利连续落子广州核心地带的真正用意。

它看中的，是黄金三角背后更长线的城市逻辑：当金融、总部、数字经济、人工智能与新财富持续向这里汇聚，这里所承载的，就不只是当下的价值，更是广州未来十年的城市重心。

如果说新周期里，稀缺的是能够同时承接财富、产业与家族未来的资产，那么在广州黄金三角中，被市场率先挑出来的保利玥玺湾，正是“灯塔资产”本身。