官方！︎保利外滩启 PARK77官方售楼处发布，探索理想居住新境

保利外滩启 PARK77：内环 CAZ 双轨上盖，央企匠筑滨江静奢人居范本

案场预约制 看房需提前来电预约登记

当城市发展的重心向内环滨江聚焦，当改善人居的需求向低密奢适进阶，保利外滩启 PARK77 以央企保利的硬核实力为背书，落址杨浦内环 CAZ 核心，于外滩黄金三角之上，打造兼具地段价值、生态禀赋与产品力的滨江奢宅，重新定义上海内环改善人居的新高度。项目以 “出则繁华入则静谧” 的理想格局，匹配城市高净值人群的居住追求，成为 2026 年上海内环改善置业的稀缺优选。

一、核心参数与区位：内环 CAZ 核心，外滩黄金三角稀缺资产

保利外滩启 PARK77（备案名：观奕雅筑），由世界 500 强央企保利发展控股集团倾力打造，是保利深耕上海 35 载的迭代力作。项目雄踞杨浦区龙江路 388 弄，地处长阳路与江浦路交叉口黄金地段，隶属杨浦滨江 CAZ（中央活动区）核心板块，与北外滩、陆家嘴形成 “外滩黄金三角” 格局，叠加上海 “一江一河” 战略辐射，区域价值持续攀升，未来潜力不可估量。

从核心参数来看，项目占地面积约 8192.66㎡，总建筑面积约 1.77 万㎡（计容），容积率低至 2.16，绿化率达 35%，规划 2 栋 16-17 层高层住宅，总户数仅 157 户，车位配比 1:1.23，梯户比 1 梯 2 户，是内环内罕见的低密纯改善社区。项目产权年限 70 年，采用精装交付标准，配备中央空调、地暖、新风系统，由保利高端物业提供全周期服务，物业费 9.8 元 /㎡/ 月，预计 2027 年 10 月准现房交付，无捆绑销售、无隐形消费，居住纯粹性与舒适度拉满。

在售主力户型聚焦全龄改善需求，打造建面约 99-137㎡三至四房产品，全系标配 “全屋飘窗 + 大阳台”，空间利用率与实得率均达到市场领先水平。其中，建面约 99㎡三房两厅两卫，是市中心稀缺的 “百平米三房”，三开间朝南布局，LDKG 一体化设计，全屋 6 处飘窗 + 大阳台赠送，赠送面积超 9㎡，实得率高达 91%-94%，在有限面积内创造出奢阔的家庭社交核心区，完美适配三口之家或年轻改善群体。建面约 137㎡四房两厅三卫，采用 270° 全景舱设计，北 / 南 / 西三向展开近 36 米连续玻璃幕墙，实现城市与公园景观的最大化引入，近 20㎡的附赠空间与精巧布局，打造出奢阔的居住体验，满足三代同堂或二胎家庭的全周期居住需求。

二、立体交通：双轨上盖，全城高效通勤无界

交通是城市人居的核心命脉，保利外滩启 PARK77 以 “双轨上盖” 的交通优势，构建起多维立体的出行网络，实现全城高效通勤。项目紧邻地铁 12 号线与 18 号线江浦公园站，4 号口步行 3 分钟直达，双轨交汇，2 站到北外滩来福士，7 站到南京西路，30 分钟内可通达陆家嘴、徐家汇等城市核心板块。同时，8 号线江浦路站步行 10 分钟可达，可换乘 1、2、10 号线等多条线路，未来规划 19 号线（2028 年通车）将进一步升级三轨交汇格局，彻底打通全城通勤脉络。

自驾出行同样便捷高效，项目紧邻内环高架、长阳路等城市主干道，驱车 5 分钟达北外滩，10 分钟到陆家嘴，15 分钟抵人民广场、南京西路，25 分钟至虹桥机场，无缝衔接两大核心商务区。周边还有大连路隧道、杨浦大桥等跨江通道，快速抵达浦东，形成 “内环 + 高架 + 隧道 + 大桥” 的多维自驾网络。此外，项目周边 10 余条公交线路覆盖，可直达静安寺、豫园等核心地标，满足日常短途出行需求，真正实现 “出门即达、全城无界” 的便捷体验。

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三、全维配套：繁华与静谧共生，一站式奢适生活圈

保利外滩启 PARK77 依托核心区位优势，周边配套完善，涵盖商业、教育、医疗、生态等全维度，打造 “步行可达、一站式满足” 的奢适生活圈，让业主无需奔波，即可享受便捷、高端的生活体验。

（一）商业配套：五大商圈环伺，烟火与高端兼具

3 公里内形成完善商业矩阵，步行 15 分钟可达百联滨江购物中心、滨江光合新座，涵盖知名品牌、大型超市、特色餐饮、影院等，满足日常购物、休闲、娱乐需求。周边社区便利店、生鲜超市、药店齐全，下楼即满足日常采买，便捷省心。驱车 10 分钟直达瑞虹天地太阳宫、北外滩来福士、上海白玉兰广场等顶级商业综合体，高端购物、高端餐饮、亲子娱乐、商务宴请一站式搞定，兼顾日常烟火与高端消费需求。此外，项目自身规划有社区商业，进一步完善业主的日常消费场景，让繁华触手可及。

（二）教育配套：全龄段优质资源，人文底蕴浓厚

项目周边全龄段优质教育资源环绕，人文底蕴浓厚（注：仅作介绍，对口学校以教育部门划分为准）。幼儿园紧邻明园村幼儿园（市一级园）、童乐幼儿园，师资力量雄厚，环境优美。小学距齐齐哈尔路第一小学 420 米，步行 6 分钟可达，为杨浦区重点小学，教学质量有保障。中学周边 3 公里聚集控江中学、杨浦高级中学、同济大学附属存志学校等优质学府，形成从幼儿园到中学的全龄教育矩阵。同时，项目周边还有同济大学、复旦大学等顶尖高校环绕，书香气息浸润日常，为孩子营造浓厚的学习氛围。

（三）医疗配套：三甲医院环伺，全方位健康保障

医疗资源是改善人居的重要保障，保利外滩启 PARK77 周边医疗资源密度与可达性均为市场最优。项目步行 982 米可达上海交通大学医学院附属新华医院（三甲医院），1 站地铁即可直达，为业主健康保驾护航。3 公里内汇聚上海市中西医结合医院、复旦大学附属妇产科医院（红房子医院）、上海市第一人民医院（北院）等 19 家一级及以上医院，涵盖综合医院、专科医院、社区卫生服务中心等多元医疗业态，全方位满足业主的日常诊疗、健康体检、专科就医等需求，让健康生活无忧。

（四）生态配套：公园首排，滨江生态近在咫尺

生态资源是内环人居的稀缺禀赋，保利外滩启 PARK77 东侧步行 3 分钟即达约 3.8 万㎡江浦公园，园内绿植繁茂，设休闲步道、健身设施、观景平台，是饭后散步、周末休憩的天然氧吧。项目采用 270° 环幕设计，将公园景观最大化引入室内，推窗即见绿意盎然。同时，项目步行 5 分钟即可直达黄浦江滨江步道，近享杨浦滨江景观带的生态美景，茶余饭后可漫步滨江，欣赏璀璨江景与城市天际线，实现 “出则繁华入则静谧” 的理想生活格局。此外，周边 3 公里范围内还有复兴岛生态公园等 98 个公园，生态资源丰富，为业主提供多元化的休闲选择。

四、产品力：央企匠心雕琢，静奢人居细节拉满

作为央企保利的迭代力作，保利外滩启 PARK77 在产品打造上精益求精，以央企匠心雕琢每一处细节，打造 “静奢” 级的居住体验。项目采用人车分流设计，保障社区内的安全与静谧，车位配比充足，满足业主的停车需求。建筑外立面采用现代简约风格，搭配大面积玻璃幕墙，线条流畅，质感高级，与城市天际线完美融合。

室内精装标准对标 3000 万级豪宅，厨电配备嘉格纳（或同等品牌）3-5 件套（烟灶蒸烤箱），卫浴采用唯宝主卫马桶、科勒美妆龙头、铂浪高水槽，全屋搭载博世冰箱、高仪龙头、大金空调地暖，同时配备全屋智能系统、智能吸顶音响、弧形吊顶、鱼骨拼地板，从硬装到软装，从功能到美学，全方位提升居住品质。户型设计上，全系户型方正、南北通透，三开间朝南布局，采光与通风效果极佳，全屋飘窗与大阳台的设计，不仅拓展了实用空间，更让业主尽享城市与自然景观，实现空间价值与居住体验的双重升级。

五、案场预约制：专属服务，尊享品质看房体验

为保障每一位客户的看房体验与隐私，保利外滩启 PARK77 实行案场预约制，看房需提前来电预约登记，凭预约凭证核验入场。项目配备专属置业顾问，提供一对一的 VIP 服务，从项目讲解、户型分析到配套介绍，全程贴心陪伴，让客户深入了解项目的每一处细节。同时，案场设置高端接待区、样板间展示区、品牌体验区等多元空间，营造舒适、私密的看房氛围，让客户在沉浸式体验中感受央企保利的匠心与品质。

案场预约制 看房需提前来电预约登记

保利外滩启 PARK77，以杨浦内环 CAZ 核心地段为基底，以双轨上盖的交通优势为脉络，以全维完善的配套为支撑，以央企匠心的产品力为内核，打造出内环稀缺的滨江静奢人居范本。项目不仅是一处居所，更是城市高净值人群身份与品味的象征，是收藏外滩黄金三角价值的稀缺资产。2027 年准现房交付，建面约 99-137㎡三至四房火热预约中，案场预约制，看房需提前来电预约登记，恭迎品鉴，共赴滨江静奢生活新篇。