万科拖欠过渡安置费

近日，有粉丝留言，万科拖欠过渡安置费。

一、具体拖欠案例与现状

1. 深圳南山区南苑新村项目：该项目实施主体为万科南苑公司。根据南山区城市更新和土地整备局及南头街道办事处的公开回应，由于“旧改专项贷款批复问题”导致“资金短缺”，确实存在拖欠过渡费的情况。在政府部门多次约谈和督促下，实施主体已陆续补发了部分过渡期租金，最近一次发放是在2025年10月24日左右。为沟通问题，相关部门与万科南苑公司搭建了每周三的定期接访平台，一年来已累计接访超过2000人次。

2. 广州黄埔区羊城岗旧改项目：据公开报道，该项目村民反映万科拖欠2024年第二季度（4-6月）的临迁费。村社方面表示将按协议启动保证金动用程序，以保障村民权益。

3. 其他关联影响：万科的流动性危机已蔓延至其关联公司。其控股的物业服务平台万物云在2025年度业绩报告中披露，截至2025年末，万科关联的应收账款余额高达20.64亿元。这笔巨额欠款直接导致万物云2025年净利润同比大幅下降38.96%。

二、拖欠的根本原因：系统性财务危机

过渡费拖欠并非孤立事件，而是万科整体债务危机和经营困境的冰山一角。

1. 创纪录的巨额亏损：2025年，万科预计归属于上市公司股东的净利润亏损约820亿元，创下A股房企亏损纪录，较2024年的亏损额（494.78亿元）大幅扩大。连续两年累计亏损超过1314亿元。

2. 严重的债务与流动性压力：

◦ 截至2025年第三季度末，万科总负债高达8729亿元，其中有息负债合计3629亿元。

◦ 短期偿债压力极大：一年内到期的有息负债达1554亿元，而同期货币资金仅657亿元，现金短债比低至0.48，存在巨大资金缺口。

◦ 2026年将迎来偿债高峰，仅7月份就有约48.66亿元债务到期。

3. 销售端“失血”与主业停滞：2025年前三季度，万科合同销售金额同比暴跌44.6%。房地产开发业务毛利率已低至2%，几乎无利可图。这种“造血”能力衰竭，使其无法依靠自身经营产生足够现金流来支付各项费用，包括项目上的过渡安置费。

4. 内部治理问题与“影子”操作：公司此前通过“影子万科”金融网络（如博商资管、鹏金所）进行表外融资、资金池运作。随着原总裁祝九胜等多名高管被调查，这套体系风险暴露，进一步侵蚀了公司信用和资金链。

三、影响与连锁反应

1. 对居民/业主的影响：过渡费拖欠直接影响被拆迁居民的正常生活安排。在部分项目中，如四川眉山万科天府城，资金链断裂甚至导致项目烂尾，交房遥遥无期，业主面临“钱房两空”的风险。

2. 对合作方与供应链的影响：除了万物云，万科还面临来自烟台、武汉、西安等多地合作方的连环举报，指控其挪用项目资金、转移利润等，反映了合作信任的彻底破裂。

3. 资本市场信用崩塌：2025年11月，万科首次尝试对境内债券展期遭否决，导致国际评级机构标普、惠誉将其信用评级下调至“选择性违约”和“限制性违约”。公司股价与债券价格均遭遇大幅下跌。

四、应对措施与纾困进展

面对危机，万科及其大股东正采取一系列措施自救：

1. 大股东持续“输血”：第一大股东深圳地铁集团已累计向万科提供股东借款超过300亿元，并在2026年1月再次宣布提供不超过23.6亿元的借款，专门用于偿还公开市场债券。

2. 推动债务重组：2026年1月，万科成功推动三笔合计约68亿元的境内债券展期。目前，深圳市政府正主导一项规模达800亿元的纾困计划，核心方案包括考虑将境内债务展期最长10年。

3. 资产处置与组织“瘦身”：公司正在出售资产回笼资金，并进行了近30年来最大规模的组织架构重组，撤销区域公司，以降低管理成本。

4. 保障交付底线：2025年，万科保质交付了11.7万套房屋，完成了近两年需交付量的约70%，试图稳住最基本的市场信心。

五、总结与展望

万科拖欠过渡费是其系统性财务危机在具体项目层面的直接体现。从曾经的行业“优等生”到陷入巨额亏损、债务压顶的困境，万科的经历是中国房地产行业从“高杠杆、高周转”旧模式向高质量发展转型阵痛期的缩影。

目前，公司的生存依赖于国资股东（深铁集团）的持续输血和政府的纾困方案。虽然短期通过债务展期获得了喘息之机，但根本出路在于销售市场的回暖和企业自身“造血”能力的恢复。对于受过渡费拖欠影响的居民而言，通过项目所在地的政府沟通平台反映诉求、督促履约，仍是当前维护自身权益的主要途径。