出险房企迈向重生

21世纪经济报道记者 吴抒颖

出险房企债务重组接近收尾，房企财务报表也在持续修复，越来越多的出险房企传出积极消息。

3月24日，佳兆业发布2025年度盈利预告，预期2025年度录得归母净利润不少于500亿元，较2024年度同期的亏损净额285亿元实现扭亏为盈，经营与财务基本面迎来实质性拐点。

这是最新宣布财务报表扭亏为盈的房企。在佳兆业之前，碧桂园、旭辉也均表示，得益于债务重组的收益财务报表实现扭亏为盈，其中碧桂园2025年预期净利润为10亿元至22亿元，旭辉归母净利润则在170亿元至190亿元之间。

尽管撇除债务重组的因素，这些房企经营业绩尚未扭转，但财务报表扭亏为盈仍然释放了正面信号。其中隐含的逻辑是，去年以来，多家房企采取大幅削债的模式与债权人进行谈判并达成和解，最终房企债务规模大幅降低，房企得以卸下包袱轻装上阵。

除此以外，多数出险房企已经基本完成“保交楼”的重任，这也为它们重新恢复正常经营奠定了基础。随着房地产行业在理性空间持续运行，房企开始寻觅新路：碧桂园的机器人业务持续开展，佳兆业文体、商业多元化布局雏形已成；旭辉代建在全国多点开花。

这些出险房企正在努力走出低谷，步入发展的新区间。

账面扭亏

房企批量扭亏，背后是债务重组的“功劳”。

以碧桂园为例，2025年12月30日，碧桂园总额约177亿美元的境外债务重组正式生效，成为近年来中国房地产行业中规模较大的境外债务重组案例之一。在碧桂园的境外债务重组方案中，如果所有选项获债权人足额认购，碧桂园预计削减债务约117亿美元，并预计确认最高约700亿元的重组收益，这正是碧桂园此次扭亏的根本原因。

碧桂园压线冲关之后，对债权人的对价支付也随即进行。自2025年12月30日重组生效后，碧桂园已于首个工作周内向债权人完成支付约3.98亿美元现金对价。而根据3月5日披露的股份发行报表，重组后新发行股份数约142.33亿股，接近重组前已发行股本的51%。

佳兆业的案例也与碧桂园类似。2025年9月15日，佳兆业宣布所有境外债务重组条件均已获达成，重组方案已全面生效。公告显示，佳兆业已根据重组计划向合格债权人发行了总额约133.72亿美元的6档新票据与8档强制可换股债券。

此次债务重组完成后，佳兆业方面对外表示，重组方案生效后实现削债规模约86亿美元，债务期限平均展期5年。此外，佳兆业在2027年底前无刚性还本压力，重组成功后，新票据的票面利率介于5%～6.25%之间，较历史债务的利率有所下降。

旭辉也在3月16日发布内幕消息公告称，预计2025年将实现由亏转盈，归母净利润为170亿元至190亿元，上年同期为亏损70.76亿元。对于预计的扭亏为盈，旭辉解释，主要得益于其2025年完成的境外债务重组所产生的收益约400亿元。

事实上，虽然财务报表由于一次性确认收入而暂时变得“好看”，但无论是碧桂园、佳兆业或者是旭辉，经营上仍然录得亏损。碧桂园、佳兆业均未披露确切的亏损额，而旭辉则透露，2025年预计录得归母核心亏损在75亿元至90亿元之间，主要由于可供确认收入的房地产项目竣工减少导致收入下降，以及市场下行导致毛利率下降所致。

修复经营

财务面上“扭亏为盈”加之债务压力大大减轻，出险房企获得了喘息的机会。尽管在经营面上，这些房企短期仍将承压，但卸下债务包袱后，出险房企纷纷寻找出路，从轻资产业务入手，期待获得新生。

今年以来，碧桂园业务发展肉眼可见地有了起色。

据碧桂园发布消息，3月21日，“数字新岸·鸿蒙启航”广州市白云区开源鸿蒙产业创新发布会在广州举行。碧桂园作为首批全域智慧生态核心合作伙伴，与白云区政务服务和数据管理局正式签署生态合作框架协议。碧桂园将整合旗下代管代建、建筑科技、物业服务等业务板块核心资源与能力，深度融入白云区“智城”建设布局。

举例而言，作为碧桂园“一体两翼”下的专业代建平台，凤凰智拓凭借累计超200个代管代建项目、近2000万平方米管理面积的行业积淀，将成为本次合作中建筑领域的核心载体。

凤凰智拓致力将全域智慧生态融入项目全生命周期管理，推动新建及城市更新项目中基础设施、硬件设备的全面适配，实现建筑施工、园区运营、城市配套等环节的设备互联、数据互通。

同时，结合“一体两翼”另一翼——腾越建科旗下博智林建筑机器人商业化应用成果，打造“智能建造”标杆项目，共同助力白云区实现从“住有所居”到“住有优居”的跨越。

与此同时，佳兆业在健康、商业、文体、酒店等多元业务上也进行长期布局，挖掘跨越周期的经营韧性与现金流潜能。

今年2月，佳兆业文商旅集团旗下子板块佳兆业商业成功中标佛山地铁三号线大良钟楼站TOD综合配套项目。佳兆业此次中标，标志着集团在粤港澳大湾区核心区位的战略拓展取得重要成果，是其专业的商业运营与轻资产管理输出能力获得市场认可的体现。

从轻资产业务起步，房企的重生之路有了相应的脉络。一位长期观察房企的券商分析师告诉21世纪经济报道记者，房地产行业过去作为行业的“整合方”，涉足的业务版图开阔，多数具备多元的业务调配能力，在当前的市场环境下，通过轻资产的方式输出管理经验也不失为一种“重启”的方式。

从碧桂园、佳兆业到旭辉，这些房企正在将以往的业务能力转化为资产充分变现，而不再拘泥于传统的房地产开发行业，尽管起步的过程仍有艰难，但“造血”的能力依然可期。