新移民涌入香港：楼市救赎还是短期烟火？

文：周亮

香港的人口轨迹在过去几年间经历了剧烈的反转。

2020年6月至2022年6月的两年间，新冠疫情的全球蔓延与地缘环境的复杂变动，催生了香港一轮显著的人口净流出潮。数据显示，这两年里，离开香港的人数比抵港人数多出约17万人，住房市场也随之陷入需求疲软、租金与房价双双承压的状态，不少业主无奈下调租金预期，部分空置房源的数量也悄然增加。

随着疫情防控形势的平稳转变，2023年成为香港人口流动的关键转折点。跨境通行全面恢复，港府顺势推出一系列“抢人才、留人才”政策，“高才通”“优才计划”“专才计划”等持续扩容，精准吸引全球高端人才与专业劳动力。截至2025年6月的三年间，香港人口流动彻底逆转，净增人口约20.6万名，其中来自内地的新移民占据绝对主导，这一数字不仅完全抵消了此前两年的净流出影响，更成为推动香港社会与经济复苏的核心力量。

人口的急速涌入，首先在租赁市场引发了剧烈反应。

自2022年年中以来，香港私人住宅租金中位数在此期间大幅攀升16%，逼近历史高位，核心区域的涨幅更为惊人。九龙的尖沙咀、油麻地，港岛的中环、铜锣湾等热门片区，因交通便捷、配套成熟，成为新移民的首选之地，租金年涨幅甚至突破20%；就连新界的部分新兴居住区，也因性价比优势迎来需求热潮，租金同步上行。与此同时，香港高校学位供应紧张的问题持续凸显，大量学生因无法申请到宿舍，被迫转向私人租赁市场，进一步加剧了租赁市场的竞争态势，不少房源出现“多户争抢、快速成交”的情况，业主也趁机上调租金报价。

在租赁市场持续升温的背景下，香港楼市的买卖端也迎来了新的活力，新移民的购房需求成为支撑市场回暖的关键力量。2025年，内地买家在香港一二手住宅市场的注册量达到13906宗，涉及金额高达1379亿港元，两项数据均创历史新高，占全港总成交的四分之一。从购房偏好来看，新移民尤其青睐400万至800万港元的中小户型，这类户型总价适中、流动性强，既满足了刚需群体的居住需求，也具备一定的投资价值；同时，部分高端人才与高净值人群则聚焦5000万港元以上的豪宅市场，他们看重香港的国际区位优势、资产配置多样性以及优质的生活配套，这类房源的成交占比接近70%，有效带动了中高端楼市的活跃度。

不过，将新移民涌入视为“拯救香港楼市”的万能钥匙，显然并不客观。从市场表现来看，香港楼市呈现出明显的结构性分化特征：以新移民需求为支撑的中小户型与豪宅市场回暖迹象显著，但占据市场主体的中端普通住宅，复苏步伐却相对温和。尽管整体房价较2025年的低位有所回升，但距离2021年的历史高位仍有较大距离，累计跌幅超26%，不少业主对房价上涨仍持观望态度。

更深层次来看，香港楼市面临的核心问题——土地供应短缺、住房结构失衡、人口老龄化趋势等，并未因新移民的涌入得到根本性解决。尽管香港政府近年来持续推进土地开发计划，包括棕地开发、北部都会区建设等，但从规划到落地需要漫长时间，短期内住房供应缺口仍难以填补。同时，新移民的流入也对香港的公共服务体系提出了新的挑战，教育、医疗、交通等资源的承载压力增加，这也从侧面反映出，楼市的长期健康发展离不开整个城市公共服务与产业结构的协同升级。

从政策层面来看，香港楼市的回暖，是新移民需求与政策调整的双重作用结果。2024年香港全面“撤辣”，大幅降低了非永久居民的购房成本，叠加美联储降息周期下香港按揭利率下行，新移民的购房能力显著提升，进一步激发了市场交易活跃度。而“高才通”等人才计划的持续推进，确保了人口流入的稳定性与质量，为楼市提供了可持续的需求支撑，不少人才计划的参与者选择在港定居置业，成为楼市长期发展的基石。

综上，新移民的涌入是香港楼市走出低谷、实现复苏的关键驱动力，尤其在租赁市场和中高端交易板块展现出强大的支撑力。然而，将其视为“拯救”楼市的万能钥匙则略显绝对。

它更准确的定位是：一剂强效的短期强心剂，有效缓解了市场流动性与信心问题，并推动部分板块率先回暖。但要实现楼市的长期、健康、可持续发展，香港仍需在增加住房供应、优化产业结构、提升民生福祉等方面持续发力。