租户在协商降低租金期间单方停止缴费，要不要承担违约责任？

鲁法案例【2026】128

合同履行过程中，租户想要房东降低租赁费用，在双方还没协商一致的情况下，租户就单方停止缴纳租金，算不算违约？房东以此为由要求租户承担违约责任、解除合同并赔偿损失，能否得到法院支持？

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案情简介

2022年6月，甲公司与乙公司签订某商业项目租赁合同，约定将甲公司旗下某商业项目租赁给乙公司使用。

2025年4月，甲公司将乙公司起诉至济南市槐荫区法院，声称乙公司拖欠其租金900余万元，请求法院判令乙公司支付租金900余万元，并支付逾期违约金；请求法院判令解除双方签订的项目租赁合同，并支付解除合同违约金等费用。

乙公司辩称，一是甲公司主张的违约金过高；二是乙公司并非故意拖欠费用，租赁过程中出现房屋漏水情况，影响了正常使用，乙公司要求甲公司降低租金，双方在租赁费磋商期间，因此不应解除合同，并应免除维修期间的全部租金。

法院审理

法院审理后认为，甲公司与乙公司签订的项目租赁合同均系各方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应按照约定全面履行各自义务。

关于合同解除问题，经查，乙公司在承租期内欠付租金，其行为已构成违约，甲公司作为案涉房屋的所有权人、出租人，依法享有单方合同解除权，故甲公司主张解除案涉合同及相关协议，合法有据，法院予以支持。

对于乙公司提出因房屋漏水应予减免部分租金的答辩意见，根据在案证据及现场勘验的实际情况，案涉部分房屋确实存在幕墙处渗水或漏水的情况，但大部分漏水或渗水问题已由甲公司协调物业部门修缮完毕，目前仅少量漏水点位尚未彻底修缮，且此并未从根本上影响案涉房屋的使用用途，故乙公司主张免除维修期间的全部租金，缺少事实根据，法院不予采纳。同时，考虑到甲公司作为出租人，对案涉房屋负有一定的维修和适租义务，因案涉房屋幕墙漏水和渗水确实对乙公司及实际承租人正常使用案涉房屋的权益造成一定程度的减损，故综合案件具体情况、维修情况及实际影响等因素，法院酌定免除乙公司应支付的部分租金。

关于逾期违约金，实际系因乙公司未依约支付房屋租金所造成的利息损失，乙公司作为违约方应予承担，但其认为该项违约金的计算标准过高，故法院结合认定的欠付租金的数额及案涉合同的相关约定，将利息的计算方式调整，对超出合理范围部分，法院不予支持。

关于解除合同违约金，根据案涉合同约定，实际也系要求乙公司承担的违约赔偿责任的方式之一，因双方在合同履行过程中均存在不同程度的违约情形，且乙公司已承担案涉合同解除后的房屋占有使用费及逾期支付租金的利息损失，故对甲公司的该项诉讼请求，法院不再予以支持。综上，法院依法判决双方合同解除，乙公司向甲公司支付租金及违约金等合理费用。

法官说法

承租方支付租金是《民法典》第七百二十一条明确规定的核心义务，即“承租人应当按照约定的期限支付租金”，即便因租金调整、房屋漏水等问题与出租方进行磋商，该磋商行为本身并不具备免除承租方履约义务的法律效力——在双方未就租金调整达成书面或口头合意的情况下，承租方单方停止支付租金，属于《民法典》第五百七十七条规定的“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定”的违约情形，出租方据此依据《民法典》第五百六十三条第一款第（三）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”及第七百二十二条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，主张解除合同，具有充分的法律依据，依法得到法院支持。

同时，出租方对租赁物负有法定的维修义务和适租义务。本案中，案涉房屋存在幕墙渗水、漏水情况，虽未从根本上影响房屋使用用途，但确实对承租方及实际承租人的正常使用权益造成一定减损，出租方未及时、彻底履行维修义务，亦存在一定违约情形。甲公司主张的违约金明显超出其实际损失范围，乙公司作为违约方提出调整请求于法有据，故法院综合考量房屋漏水影响程度、维修情况、双方违约情节及实际损失等因素，酌定减免部分租金和违约金，既依法追究承租方的违约责任，也兼顾出租方的法定义务，平衡双方权利义务。

租赁双方在履行合同过程中产生租金、房屋维修等争议时，应严格遵循法律规定和合同约定妥善处置：承租方有权就房屋维修、租金调整等事宜与出租方协商、催告，但必须留存协商记录、催告凭证等相关证据，不得单方停止履行支付租金的核心义务，避免构成违约；出租方则应及时履行租赁物维修义务，保障租赁物符合合同约定的使用标准，避免因未履行法定义务扩大双方损失。双方均应恪守《民法典》诚实信用原则和公平原则，理性处理纠纷，共同维护公平有序的市场交易秩序。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

《中华人民共和国民法典》第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

作者：崔存星

来源：济南市槐荫区人民法院