北京买房：理清思路，购房建议1833

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我也是房产置换的问题。我现在顺义裕龙六区有一套130平米左右的房子，六层的五层，一直出租。现在租金不到3000元一个月，感觉太不划算，但是因为小区一直挂着很多房子，卖也不好卖，很纠结。

另外在海淀定慧西里还有一个30多平米的占坑房，当时为了孩子上学买的，现在孩子六年级了，学位也释放了，就想着把两个房子都卖了，然后在海淀买个能自住的两居室。

我想咨询两个问题：

1、现在处置房子的时机是否合适？感觉这两个房子想出手都得低价处理，如果亏太多置换就得再多贷款，现在的经济形势，有点担心后面还贷压力。

2、我想换海淀西三环和四环之间70、80平的两居，总价550万左右，我在网上关注了几个小区想请您帮忙看看帮忙排个序：北洼路28号、北洼西里、双紫小区、八里庄北里小区、恩济里小区、望塔园、定慧寺福里北区、五福玲珑居、美丽星苑。

因为现在一直租房子住，未来孩子上初高中还得六年，这六年想住自己的房子，省得来回搬家麻烦，六年之后看情况可能还是想用海淀小房子换郊区的大房子住的舒服。麻烦您空的时候帮忙分析一下

A：

1、裕龙130平的房子，怎么也得价值300来万吧？才租3000，如果是市场价的话肯定不划算，租售比上千了，比学区房的收益都低。我估计您定慧西里这套房都能租4000多，价值200多小300万，租售比大概在700左右，基本就是海淀占坑房的平均值，溢价率在25%左右。

2、现在我认为不算多合适。一是因为近期成交量上涨，学区房出现小阳春的概率高，所以再等一个月看看吧。而且上海深圳的趋势更明显，那如果传导到北京的时候您把房卖了，那就亏点儿了呗。

另外是裕龙的这套房，我刚才看了看小两居的情况，70多平的均价170万吧，租金差不多2500，租售比680。这数值接近市区的平均值，有点儿超跌了。因为常规来说郊区一般应该跟市区差10%以上，那这会儿卖的话至少是不占便宜吧。

3、排序，如果不看预算的话那肯定是先看玲珑居和望塔园等商品房小区啊，然后再看老公房小区。但既然总价是550万，那就别按小区排了，还是看具体房源吧。

因为这预算在海淀属于总价不太高的，那学区溢价的比例就都差不多。所以就每套房都具体算账吧，哪套的溢价低买哪套，这样既提高居住的性价比，也能降低溢价的保值风险。

不过现在是今年入学的家长们最后一批买房，常规建议是等到五月份信息采集开始之后再看吧。到时候该买的就基本都买了，最后突击的很少了，房价或溢价有可能降点儿。

4、其他我没什么分析的了，简单就这情况。您手里是郊区大户型+海淀占坑儿房，定慧西里的应该不难卖，如果有行情的话也会先涨。但裕龙的说不好，通常都在行情的后期才轮到。所以如果两套都卖的话做好周期规划吧，万一房价上涨的话别踏空。

仅供参考。

二

Q:

我们目前的能力是可以买总价700万左右的房子，只是犹豫海淀还是朝阳。京藏高速一路之隔，两边的学区溢价高达一万多，100平就差了大致150万，值不值？当然也能有价格一样的，但品质就是肉眼可见的差距了，背着抱着一边沉。另外也不确定海淀学区的将来发展，所以来咨询一下。

Ps：是给孩子准备婚房，所以才纠结学区的，否则就直接买朝阳这边的了，奥林春天我们觉得挺好的，各方面对我们这种普通家庭比较合适。

A：

1、那既然是婚房就应该多考虑居住的舒适性啊，两口子一辈子最幸福的一段时间，何必因为提前准备学区而降低居住的性价比呢？所以我建议是先买奥林春天吧，等孙辈上学前的一两年再考虑是否买学区房也不晚，到什么时候办什么事儿。

2、如果两边小区的品质相同，那150万就是溢价。如果买海淀的话，这笔钱在孙辈上学前是发挥不出任何作用的，居住的性价比也下降了同等数值，相当于在海淀花700万，但得到了朝阳这边550万的居住体验，划算吗？

而且现在已经是人口下降的大趋势了，如果这两年没有对学区房的利好政策，那这部分溢价有可能受影响。另外海淀的学区也是分等级的，学院路不算太强，几年内也未必发展起来，而只有好资源才会永远稀缺呢。

3、我当然理解父母的心情，都希望一次性的解决孩子人生中所有的大事儿。但一切都是变化的，包括学区政策和房产行情。而且计划赶不上变化，准备的太早了到时候未必用的上。

仅供参考。

三

Q:

我在2016年购入角门怡然家园顶层复式一套约185平，有电梯，当时都下来660万，其中贷了220万，刚还清。后来因规划有变一直出租中，月租金现在涨到每月9000元，租户很稳定。因为面积太大，自住已经不考虑了，在中介挂很久了，有意向的都没有，中介觉得700万才可能有人考虑，我还是接受不了。

这些年的利息支出和租金收入默认相抵，对比买入的660，是按中介的价格出售还是继续租，观望等待呢？目前没有现金流需求，也担心现在不卖，后面会卖的更低，确实很纠结。

A：

1、2016年买的660万，现在才700万？那这应该是16年秋天之后买的了吧，要不然不至于啊。再要不就是当时买贵了，2016年的楼市行情太乱了。

而且买了顶复然后出租，租金9000是市场价吗？感觉偏低似的，中介都估价700万了才租金9000，明显低于平均值。或者这么说吧，现在天通苑的这种户型都能租到8/9000，但房价才400万左右。所以您这租户的稳定是正常的，人家占便宜了。

2、我刚才看了一下怡然家园的报价，怎么说呢？我觉得中介的估价是低了点儿，但也不算过分，往高了估应该也就750万，也就是单价4万左右。因为顶复的价格一般是中间楼层的8折或85折，还原本小区的价格为4.7-5万之间，和现在情况差不多吧。

3、我建议是先考虑好将来是否自住吧，如果能自住就先留着，租金最好能涨点儿，现在明显偏低。

担心价格继续走低的可能性不大，因为刚看了看本小区两居室的行情，90来平的售价400来万，租金6/7000，基本就是北京平均值。而北京的平均租金收益率已经高于同期银行存款利息了，北京楼市历史上这种情况就三次，每次都是房价低谷期。现在是第四次，我认为不至于再跌多少。那如果小区+板块的不继续走低，您的顶复凭什么单独降价啊？

4、总之吧，我认为现在您的租金偏低了，而且不认为房价还能继续下降。所以如果能自住就留着，确定不自住的话，等行情回暖了再卖掉吧，没必要急在这会儿。

仅供参考。

四

Q:

请问：紧急的问题，我家是丰台**小区有三套房，2+2+1，目前自住两个两居，一居出租价值220万。孩子在**小学三年级，成绩非常差，请问我现在如果买个西城的学区房能马上转学吗？同事介绍荣丰2008小区的开间，也200多万，合适吗？

A：

1、买了也不能马上转啊，先得迁户口。然后只能是6月份提交申请，暑假之后转学，也就是四年级才能转。

2、荣丰2008就是典型的占坑儿房，200多万的30平左右。优势是总价低，劣势是溢价占比不低+波动相对大。

比如同样是价值220万的房子，您现在这套至少租金4000以上吧？那换到荣丰的话也就3000多，中间相差的比例就是溢价率。因为租客是用不上学位的，所以也就没人支付溢价部分的租金，收益率才低的。

3、总之买了房子也的迁户+提交各种证明，下学期转学。荣丰作为占坑儿房没什么不合适的，但考虑好，转学生是不能选学校的，都是派位，一般好学校是没有空余学位的，所以考虑好再转。

另外常规建议是用完了学位之后看行情，觉得不合适就卖掉房子，这种小公寓不建议长期持有。

仅供参考。

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