北京楼市双子，狂挖地道

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北京楼市的双子座，层出不穷。

3月23日，中铁工投在顺义新国展的项目报规图出来了，两块宅地，一东一西，中间隔了一条马路花梨东巷。

花姐读这张图时，第一反应竟然是，寻找两块地的连接点，是否有地下通道？

这是出于职业的本能。

果不其所然。在这两块地的中间位置，有一条地下通道，东西走向，长约20米、宽约8米。（详见《这家央企地产首作，小心思太多》）

它将东西两块地打通，连接了两座邻里共享空间。

这条地下通道还有一个功能，车辆通行。

花姐发现，左右地块各只有一个机动车出入口。一般而言，双子座的每块地会设两个车库出入口，如果某个出现问题，另一个作用就发挥出来了。

中铁工投新国展项目地下通道设立的依据，是北京市平原多点地区“好房子”技术要点，“允许地块利用城市支路上下空间，进行地块间连通”。

当然，在它之前，北京至少有六个先例。只不过，各自地下连接的解法有所不同。

一、观宸卖房之后成功调规

2月6日，观宸调规。在一期负一层1#楼东南角，增加了与二期联通的通道一处，称之为“地下车库连通口”。

这个通道，长15米、宽6米多，共计98平米。随之，车库面积相应增加。

都已经开盘许久，建发房产费力修这么一条通道，到底有啥作用呢？

花姐推断，它除了真的让地下行车方便，更为了让业主更好地共享一、二期的会所。

两边的会所加一起约5000㎡，集合商务、宴请、运动、雅聚等22大功能。业主进出这些场所，走地下更加舒适、方便，尤其是在晚上，或春冬季风大的时候。

当然，观宸此次调规的目的，还有就是给二期增加销售亮点。

观宸二期在2025年9月份取证，供应395套房源，至今网签72套，成交金额6.7亿元。

二期的销售情况，不及一期。一期供应479套，网签373套，去化率77.87%，是丰台的销冠。

2、保利熙瑞拿地前获得补充公告

上周末，保利半壁店项目公布了案名：保利熙瑞。

它是个双子星。在去年5月20日拿地前夕，北京规自委挂出了海淀区半壁店HD00-2201-0003、0004地块的补充公告。

这份公告涉及3个关键点：

1、根据《综合实施方案》和《供地条件》及空军机场净空区内，建设项目控高审批有关要求，各地块建筑高度应按15米控制。最终以空军机场主管部门审批意见为准，且建筑高度不得超过18米；

2、HD00-2201-0004地块南侧、东侧为规划街坊路一、街坊路二，红线宽度宜控制在11米；

3、HD00-2201-0003、0004地块容积率、绿地率，可统筹核算。

同时，在征得相关部门同意意见后，可结合地块之间规划道路方案，实现两地块地下连通，地下空间规模、使用性质，应满足有关法律法规要求。

这条地下通道，宽约15米，直接将东西地块的会所连起来了。

和观宸相比，保利熙瑞把地下连通的工作，做到了前面。

3、大兴经开区21/22项目参照好房子政策

最近，大兴经开区21/22项目有了新动静。

2026年2月12日，它领取了规划证；2026年3月4日，它又拿到了施工证。

它的拿地时间，是在2025年1月27日。买家是大兴集地，由北京大兴发展欣地、北京大兴发展兴福临空和北京万兴建筑集团分别持股66.67%、17%和16.34%。

有了施工证，也不代表它会有进一步的动作。

大兴新城的0007地块就是个例子。

它在2023年11月23日，被大兴城建与兴业恒盛联合拿地，规划证和施工证都在2024年10月31日到手，至今也没有领取预售证。

大兴经开区21/22项目很有意思，两地块也挖了一条地下通道。

目前，花姐还没找到这条地下通道的依据文件，但大概率，也是北京市平原多点地区“好房子”技术要点。

4、中建运河玖院拿地前有规定

中建运河玖院是个网红盘。

它由七个住宅地块，加1个商业地块组成，是通州的74.91亿元地王，在2025年6月4日被中建玖合拿下。

在土拍文件里，鼓励相邻地块地上、地下连通。

从报规图上看，0705地块与0706地块相连，0807地块与0808地块相连，0810地块与0811地块相连，甚至0810地块和0807地块间，也有一条宽2米左右的通道连接。

这种庞大的连接工程，让中建运河玖院成为一个有机的整体——会所、家园中心，各地块都可以通过地下连通。

截至目前，中建运河玖院供应1390套，网签1114套，成交均价6万元/平米，成交总金额88.65亿元。

5、星寰时代拿地前有规定

刚刚开放售楼处的星寰时代，是个当红炸子鸡。

它是未来科学城置业独立操盘的处女座，不容有失。

东西两块地，面宽资源相当好，骨相很美。

拿地文件显示，CP01-1703-0002、CP01-1703-0003地块间预留地下连通通道，通道的规划用途为地下车库。

从报规图上看，两地块中间的英泽路北段，有两条黑色的虚线，那就是连通的位置。它长20米、宽约14米，位于负一层。

这种做法，表面上是为了让地块之间的车库交通更为顺畅，实际上，依然是为了两边业主共享会所资源。

它的户型面积为78平米、90平米、110平米、110平米和126平米，最低400万/套可上车。

6、城建北广阳城项目参照好房子政策

房山城建北广阳城项目，也很出名。

最出名的点是，它居然把本需配置的6500平米商业设施，变成了住宅面积。

理由很简单，其附近已有北京首创奥特莱斯、首开龙湖北京熙悦天街、绿地缤纷城、山姆会员店等完善的大型商业综合体配套设施，符合调规的有关要求。

但，它还有一个隐秘的突破。

按照拿地文件，FS00-0105-0015和FS00-0105-0016地块同期上市，并由同一实施主体取得国有建设用地使用权，则2个地块在地上、地下空间排布、人防、机动车出入口以及消防等方面，可统筹考虑。

实际上，它把0015、0016地块和0019地块之间，设置了一条南北地下通道。

它依据的政策，也是北京市平原多点地区“好房子”技术要点。

花姐点评

北京双子星之间，设置地下连接通道，正在形成一种趋势。

这条通道的好处，最大的好处是，让双子地块的会所共享。

当然，偶尔也可以解决地下车库的交通问题。

好房子政策，把这些痛点解决了。

截至目前，北京还有很多双子地块的地下没有实现连通：

通州的朝棠揽阅、国誉颂、北投栖澐颂；昌平的国誉星城、清樾府、贤府PARK；海淀的嘉华天珺；朝阳的黄杉木双子；房山的颐知筑，等等。

它们，要么没赶上好政策，要么懒得再调规了。