摩根士丹利-中国房地产专题：漫长的季节（未来需求测算）

尽管全国住房存量已超过户均一套，但由于人口流动与住房供给之间存在错配，中国的高线城市在十年内仍将处于扩张阶段然，但目前居民对房价变得更加谨慎，并且出现推迟或减少结婚与生育计划的趋势。

考虑到人口结构的变化，我们对长期住房需求进行了调整，我们的需求测算主要考虑了四大因素包括持续的城镇化；新婚数量；改善型需求；城市更新，在将多套房业主减持的趋势纳入考量后，预计到2040年中国年均住房总需求将维持在1400万套左右的水平，低于2021到2025年的1500万套和1700万套，其中一手房需求将进一步降至400万套，低于2025年的630万套。

分析：评论区总有人嚷嚷中国房子造的够多了，事实上但凡有那么一点逻辑思维，就应该明白总量足够不代表某些区域就足够。简单点说就是对一个在上海工作生活的人来说老家小县城的房子是无效的，而上面有的是办法让年轻人往大城市挤。

还经常听到一些人说未来科技发达了生活在哪里不重要，事实上科技越发达人类越需要集中居住。比如汽车、火车发明后大城市的人口反而是急剧膨胀的，再比如进入互联网时代后也有很多人说可以在哪里办公不重要，结果人类却还是加速向大城市集中。所以说即使中国人口总体向下走，大城市仍然长期不会缺人，即使中国房子总量再多，大城市还是会缺房子。

城镇化需求：鉴于中国人口仍处于由农村向城市迁移的过程中，预计2024至2040年城镇化率将每年提升0.58%，在2040年达 到76.3%，预计城镇化每年将带来100至200万套住房需求。

新婚家庭需求：受1980年代末出生人口较低的影响2013年以来新婚数量快速下降，2024年仅610万对，显著低于2014至2024年平均940万对。随着年轻一代观念上的变化，2025至2040年平均新婚数量将进一步降至400至500万对，预计这些新成立家庭每年带来300万套住房需求。

改善型需求：部分城市存量住房质量偏低缺乏基础设施，2020年城镇住房存量为2.89亿套，对楼龄不满30年的住宅假设30年的改善型周期来测算，预计每年将产生800万套住房需求。

城市更新需求：七普数据显示2020年约800万套城镇住房房龄超过40年，超过1400万套房龄在30至40年之间，其中大部分老旧住房（尤其高线城市）将在近20年内被拆除。假设未来20年中90%的40年以上房龄住房和70%的30至40年房龄住房将被重建，预计每年带来70万套住房需求。

分析：上面大摩测算了未来四种主要住房需求增量来源，分别为城市化需求每年100-200万套（主要是大城市外来人口流入，需求为入门小户型）、新婚家庭需求每年300万套（主要是城市本地人，需求是中端/高端盘）、改善型需求每年800万套（主要是有经济实力的本地中年人，需求是改善/高端盘）、城市更新需求每年70万套（主要是城市棚户区居民，以后倾向于原拆原造），可以看出未来需求最大的是高线城市的改善盘。

乐观情境下，假设城镇化速度加快（2040年达到77.7%）且改善型周期缩短至25年，预计2025至2040年每年城镇住房需求将达到1600万至1700万套，其中包括500至700万套的新房，900至1000万套的二手房。

悲观情境下，假设城镇化推进（2040年仅达到74.7%）且改善型周期拉长至35年，预计2025至2040年年均城镇住房需求将下降至1200至1300万套，其中包括300至500万套的新房，和600至800万套的二手房。

分析：上面的需求套数也是有浮动范围的，根据大摩的乐观/悲观情景，我大概算了下上面的总套数的浮动范围在15%折价至20%溢价之间。

发达国家的经验显示，在快速城市化步入尾声之后，其供给结构通常会从新房转向二手房，国内的住房市场很可能沿着类似路径演化。综合我们的房地产供需模型，预计中国新房年销量将在2026至2030年降至500至600万套，二手房年销售量将进一步升至700至800万套，这意味着中国商品房年销量将在1400万套左右。

在此期间二手房市场份额将升至55至60%（2024年为48%），特别是考虑到未来几年新房供应仍将偏紧，二手房份额可能上升至60%左右，之后随着新房供应恢复，其份额可能回落至55%左右。

分析：根据发达国家经验，2026年至2030年房产交易份额中二手房占比将从55%上升到60%，这是由新房供应量变小造成的。由于房子是有代差和折旧的，所以后续 新房的溢价会加大，本身各项质素和物业优秀（保养维护得好） 的二手房更有投资潜力，简单说就是未来房产投资需要瞄准高线城市核心区稀缺的高品质住房。

从更长期的角度来看，在住房存量能够满足城镇家庭需求的条件下，住房市场可能演变为二手房占主导，其份额或将从2030年的55%左右升至2040年的70%左右，与全球成熟市场75%至85%的水平接近，二手房年均销量将从2030年的700万套左右增至2040年的900 万套以上，一手房销量将从大约600万套降至400万套。

分析：大摩演算了2040年的房产交易结构，二手房交易占比将达到70%，接近发达国家 75%至85%的水平，核心城市市中心高品质房产的稀缺性将进一步提升。