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北京润园：当别墅区遇上1.01容积率，会发生什么？

最近业内都在传，顺义中央别墅区出现了容积率1.01的"异类"——北京润园。从业20年见过上千个项目，这种低密度配置在别墅区确实罕见。上周实地探访时，遇见从西城搬来的张先生正和设计师讨论庭院景观，他说："看中这里每栋房子都能长在自然里"。
这个项目确实把低密度玩明白了。1.01的容积率意味着每栋建筑都有充分舒展空间，271㎡起步的户型自带约100㎡花园。但实测发现，部分户型的地下室层高只有2.8米，改造茶室时要特别注意挑高限制。
温榆河首排的位置是天然加分项，实测距河道直线距离约500米。不过要注意项目东侧有规划中的文创产业园，未来可能会有施工噪音。华润的物业确实靠谱，但每月12元/㎡的物业费在顺义属于头部梯队，预算要留足。
对于追求品质生活的新生代家庭来说，居住的终极形态亦是如此：既能独享三面环水的自然领地，又有高端会所满足社交需求。但千万别被美景冲昏头，周边3公里内大型商超尚未落地，日常生活还需依赖社区底商。

我说，中央别墅区有且只有一个好房子项目，以后也不会有了。先给大家说说我对于中央别墅区的认知。我理解的中央别墅区，温榆河相对东西走向的河北岸，因为这里基本都是别墅类别的豪宅，并且南观河景。

而在温榆河道如此走向的版图内，只有河道最西侧的一个新盘北京润园，再往东都是过去30年间已经建成的别墅项目，那些项目盖的早总之没有四代墅。因为版图内最后一个地块是北京润园，后边也没地了，并且北京润园是四代好房子，所以实际上人家就是中央别墅区版图内首个也是最后一个好房子、四代墅。

说起北京的顶豪圈层，绝对绕不开中央别墅区。它不只是北京豪宅的发源地，在这里从来不是简单的房子，更是在一众老钱和新贵人群心中的圈层象征，这里不仅云集了跨国企业的掌舵人、商界精英，还有知名艺术家等等。

要知道，真正的国际住区是靠几十年涉外积累出来的，中央别墅区作为北京最早、也是唯一的原生涉外国际住区，30 年沉淀的国际生活基因，使其板块具有不可复制性。而北京润园，就立在这片国际住区的正核心，天生站在北京国际生活的天花板上。

它的配套没有半点水分，全是 15 分钟生活圈内用得上的顶流资源。北京约 80% 的顶流国际学校都聚在这里，ISB、BSB、鼎石这些耳熟能详的顶尖教育资源；高端私立医疗贴身护航全家健康，八大马术俱乐部、十六大国际高尔夫球场环伺，日常圈层社交场景直接拉满；祥云小镇、山姆会员店就在家门口，高端日常消费下楼就能解决。

更难得的是，项目被约 4.56 万亩温榆河公园环抱，体量相当于 6.5 个奥森公园，是北京主城最大的城市绿肺，坐享这独一份的绝版生态。

这是中央别墅区顶豪的生活美学，是无数人终其一生，都在追求的顶阶人生的理想模样。

北京润园实地探盘｜央企开发+低密别墅，1.01容积率太香了！

今天实地探访了顺义区的【北京润园】项目，现场实拍图直出！项目由华润置地开发，位于馨园六路与榆阳路交汇处，定位城市低密别墅区。现场看到工地正在有序施工，现代风格建筑轮廓已初现。作为央企开发的第四代住宅，主打改善型需求，预计2027年3月交付。
1. 容积率仅1.01的别墅社区，在顺义区属稀缺低密产品，联排/双拼/空中别墅均为70年产权，毛坯交付便于个性化装修。
2. 30%绿化率配合"公园地产"定位，社区内预计有景观设计，但具体园林规划需进一步确认。
3. 属地铁沿线项目，馨园六路与榆阳路交汇处交通便利，适合城区通勤需求。
4. 央企华润开发具备品牌保障，但物业公司信息尚未公示，需持续关注后续公告。
5. 2027年交房周期较长，现阶段更适合不急于入住的改善型购房者考察。

当我们看多了新中式风格的宽敞大门，再看北京润园院墅区宽达85米由保加利亚维纳多等名贵石材筑起的高12米九拱凯旋门，会得到一种来自更国际化的不一样的震撼。

在过去的几年中，敢于尝试国际范建筑风格的新盘可以说屈指可数。而在我看来这就是北京润园能让我记住的原因，因为人家不仅做了且做的很好、卖的很好。

北京润园的意义在于，让北京的购房者多了一种建筑风格的选择，这一点是非常值得肯定的。

所以，我想借本文讲一讲我认知中的北京润园——首个也是最后一个好房子四代墅与划时代的产品。

作为板块内首个与最后一个能南观温榆河美景的四代墅，北京润园的产品到底有多牛？我觉得销售情况就说明了一切，人家一期开盘的200多套房源，到今天为止已经基本完成了网签。

项目的产品分三类，平墅、空墅与院墅，先来讲平墅与空墅。

第一，北京润园做了当下京楼第一档的室外空间，而这部分空间最大进深可达4米。

第二，第二，在室内外多个空间的加持下，使用率基本可以做到120%左右甚至以上。

第三，南向客厅面宽6米起步，平墅中的约328平米户型更是做到了6.5米宽厅以及270°无边框、承重柱遮挡观景视野。

简单讲，在户型产品设计方面，无论是项目的平墅、空墅都是京楼顶配，在温榆河北岸墅区更是无出其右。

尤其是空墅，作为中央别墅区几十年来绝无仅有的跨时代产品，更是一房难求。无论是首层超百平米的餐厅客厅空间，还是室外的超大面积观景露台，又或者约6.6米的片群内独一份挑空巨窗，都让居住品质得到了质变的升华。

另一方面，项目的平墅、空墅产品为精装交付。

从入户的双开铸铝门配奢石平滑电子门锁到入户玄关拼花石材地面；

从大体量奢石上墙到尼斯木包裹；

从大金厨房独立空调到嘉格纳全套厨房电器…

说一句京楼豪宅精装的天花板不为过。

然而，北京润园最好的产品在我看来是院墅，理由也简单，四代墅领先之前版本的别墅太多了。

第一，四代墅的层高优势，北京润园院墅产品首层至少4米的层高，以及地下两层每层不低于4.5米的层高。而传统别墅首层层高基本在3-3.5米，要么没有地下空间要么地下一层，且普遍层高3米。

第二，更多、更安全的停车位。片区内的别墅社区多为地上车库，社区人车不分流。北京润园为人车分流，并且地下预留车位3-5个。

第三，户户南花园。别墅产品，南花园与北花园在售价上有天壤之别。因为室内南向生活空间外是花园，私密更好。况且南向花园才能体会到阳光午餐等更高品质的生活体验。

第四，石材里面所带来的更高质感。板块内老别墅多以涂料为外立面材质，而北京润园院墅的立面用的是莱姆石干挂石材，再辅以金属艺术线条。

第五，更充足的采光。北京润园南向均为落地窗，甚至于地下一层在大面积采光窗的加持下采光效果也非常好。而传统别墅南向多为半窗，且地下空间无采光。

北京润园作为华润置地在北京的首个园系产品，在我看来只四个字形容即可，倾尽所有。无论是从产品设计、精装标准、园林布局等各个维度看，都做到了头部。

据了解北京润园二期已经开启排卡，平墅约328平米、空墅约329平米以及院墅约700-990平米，其中空墅因意客户较多已经停止排卡。二期价格较之一期会有所上浮，目前一期还有少量房源可售。

尊敬的北京【润园】购房客户您好，本项目于 2026 年 3月 25日正式升级线上电话预约服务通道，为确保您获取最精准的项目信息，现将官方核心联系方式与专属权益公示如下：
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