上海
⸻进入2026年3月，上海房地产市场开始出现一些新的变化。
从一线交易端的观察来看，目前市场的核心特征可以用一句话概括：
咨询回暖，成交分化。
整体情绪有所改善，但买卖双方的博弈仍然明显。
⸻一、市场总体趋势：看房增加，成交分化
最近一段时间，市场最直观的变化是：
咨询量和看房量明显增加。
不少之前观望的客户开始重新进入市场，尤其是刚需和改善型客户，看房意愿有所增强。
但在成交层面，市场仍然呈现明显分化。
目前大部分买方仍然保持较强的价格敏感度，普遍存在一定的“捡漏心态”。只有在价格达到心理预期的情况下，交易才会快速达成。
从卖方角度来看，随着政策环境的变化，一部分业主开始重新考虑出售房产，挂牌意愿有所提升。
不过，与2023—2024年相比，市场中的恐慌性降价明显减少，整体挂牌价格趋于稳定。
⸻二、租赁市场：租金谈判空间有限
租赁市场整体保持相对平稳。
根据我们近期的实际案例情况来看，已落地租客在续租谈判时，租金调整幅度通常在 **5%—10%**之间。
对于高标准装修、品质较高的住宅产品而言，租金下行空间相对有限。
但对于月租2万元以内的产品，目前市场仍然存在一定库存压力，部分房源出租周期有所延长。
⸻三、政策影响：“沪七条”的市场作用
近期市场讨论较多的，是新出台的“沪七条”政策。
整体来看，该政策主要面向两类群体：
• 新上海人购房需求
• 刚需及刚需置换客户
政策的核心目标并不是推动房价上涨，而是稳定房地产市场基本面，促进真实居住需求的释放。
从实际市场反馈来看，这一政策对刚需市场的稳定作用较为明显。
刚需购房者普遍关注两点：
• 居住体验
• 人民币资产的长期配置价值
在价格波动不大的情况下，符合居住需求的房源仍然能够实现成交。
因此我们判断：
短期内刚需市场整体仍将保持相对稳定，成交节奏更多取决于个体需求。
⸻四、豪宅市场：宏观因素主导
与刚需市场不同，豪宅市场受到政策影响相对有限。
在上海，豪宅市场的变化往往更多受到以下因素影响：
• 全球资金流向
• 高收入行业就业情况
• 宏观经济环境
• 地缘政治因素
从近期成交数据和买方动态来看，目前豪宅市场仍然处于调整阶段。
虽然整体价格仍处于下行通道，但与过去两年相比，下行幅度已经出现明显收窄。
我们判断：2026年上海豪宅市场仍可能存在一定调整空间，但短期内大幅下跌的可能性正在降低。
⸻五、市场总结
综合来看，2026年的上海房地产市场呈现出较为清晰的结构：
刚需市场：稳定为主
政策托底真实居住需求，成交量有望稳中有升，价格整体保持平稳。
豪宅市场：持续分化
受宏观经济及资金环境影响，市场仍处于调整周期，但下行压力正在逐渐减弱。
整体而言，当前阶段的上海楼市，更像是一个价格博弈与结构调整并存的时期。
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