多地二手房迎“小阳春”：刚需进场、老破小“真香”

中新经纬3月24日电 (薛宇飞)“您昨天看的房子，今天卖掉了。”北京工作的郑玫(化名)在看完房子的第二天，房产经纪人就电话告知她，她看中的一套二手房源降价20万元成交了。

进入2026年，包括北京、上海、广州、杭州等多地的新房和二手房成交量均出现了一定程度的增长，市场进入“小阳春”行情。

北京二手房成交量或突破2万套

郑玫已经很久没看过房子。3月中旬，她约了房产经纪人看了朝阳区东四环外的二手房房源。

房产经纪人告诉郑玫，从今年1月份开始，二手房成交节奏加快了。仅3月份，他们门店在某热门小区就卖出5套房源。当天，郑玫共看了10余套二手房房源，价格在350万元至420万元之间，房产经纪人称，当前大多数业主都是诚心出售，价格都可以谈。

北京在售二手房房源 中新经纬 薛宇飞 摄

“看完房的第二天，经纪人就给我打电话说，我看的第一套二手房房源，以350万元成交了，比挂牌价降了20万元。这套房子挂了5个多月，最开始的挂牌价是400万元，之后两次降价。原业主要换房，给孩子买学区房，所以着急赶在学生入学信息采集前完成学区房的过户手续。”郑玫说。

郑玫当天看的房源中，有几户业主是为了换学区房而选择出售房源，也有的业主是房源空置而选择套现。

在北京拥有10余年房产交易经验的经纪人冯柳(化名)近日对中新经纬称，从2025年年底开始，他所在朝阳区常营片区二手房的带看和交易热度出现了小幅度提升，房子交易速度加快。目前在挂的房源中，只要是诚心出售、价格合适的房子，都能够比较快地成交。

对于市场活跃度提升的原因，冯柳认为，随着房价逐渐趋于合理，积压的一些购房需求得以释放。他说：“尽管未来走势还不好判断，但对于很多刚需客户来说，目前价格已经可以接受了。同时，现在的买房成本下降不少，比如房贷利率下调、买卖双方各付一半中介费、多数在售房源只需支付1%的契税等。”

冯柳称，现在的看房客户分两种，一种是95后的首次置业群体，他们的工作、收入逐渐稳定，需要购置婚房；另一种是周边的置换业主，卖掉老旧小区中没有电梯的房源，置换到电梯房源。

“与过去一段时间相比，现在的房价没有什么变化，只是议价空间小了一些，比如之前能谈30万元，现在能谈20万元。”冯柳也说，每年3月都是北京楼市的旺季，至于热度是否可以持续，他也判断不了。

据北京住建委网签数据，截至3月22日，3月份以来北京二手住宅网签成交量为12182套，超过2月份全月的8130套。中原地产首席分析师张大伟对中新经纬表示，从当前势头看，楼市进入“小阳春”行情，预计今年3月全月二手房网签量将超过2万套，高于2025年3月的约1.9万套。

除了二手房，北京新房市场也表现出一定热度。位于朝阳区的新建楼盘金茂·满曜，于2025年6月入市，目前网签量已经过半。该项目提供的数据显示，截至3月19日，该项目3月份草签47套，网签27套，高于2月全月的16套网签量。

金茂·满曜的一位置业顾问对中新经纬称，每年3月都是二手房市场成交的高点，部分二手房业主将房子卖出去后还会考虑购置，新房凭借更优的居住品质获得了购房者认可，进而带动新房交易的上涨。“我的一位客户在2025年10月份就开始卖房，最近终于卖掉了，然后选择了我们项目。”

越秀地产方面透露，该公司位于北京昌平区的两个在售项目的成交量均有所提升。截至3月22日，星耀未来项目3月份以来成交量环比增长约150%，成交节奏较前两月明显加快；星樾项目3月以来周均到访量较年初明显提升，相较于前两月，3月份以来成交量环比增长210%。

多地成交量回升

北京在建楼盘 中新经纬 薛宇飞 摄

除了北京，多地房地产市场交易量都有所上涨。

国家统计局数据显示，今年2月份，上海新房价格环比上涨0.2%，由平转涨；二手房价格环比同样上涨0.2%，结束此前连续9个月下跌态势。

近期楼市“小阳春”的消息传来，让上海的林女士再次萌生了买房的念头。她对中新经纬称，目前她每月房租约6000元，而她的目标是购入一套300万元至350万元的一居室，这样算下来，月供与租金相差并不大。

同时，林女士说：“一直没有动用过公积金账户上资金，每月公积金和补充公积金的金额也不算少。在公积金贷款额度越来越高的情况下，也想将这笔钱充分利用起来。”今年2月25日，上海出台楼市新政，提高公积金最高贷款额度，购买首套房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元。

上述上海楼市新政，再次放宽了对非沪籍的限购政策，比如，非沪籍居民购买外环内住房所需缴纳的社保或个税年限从3年改为1年。

安居客监测数据显示，3月9日至15日当周，上海二手房网签量为7233套，创下自2021年以来近5年的周度新高。截至3月22日，3月份以来上海二手房网签量超过2万套。上海易居房地产研究院副院长严跃进对中新经纬称，3月全月上海二手房网签量有望突破3万套。

广州中原研究发展部数据显示，截至3月15日，3月份以来广州新房市场累计网签21.66万平方米，对比2月上半月上升48%；二手市场成交4225套，较2月上半月上升43.3%。该机构称，进入3月，广州二手市场交易活跃度显著提升，客户观望情绪放缓，叠加学位房需求高峰，二手周度成交量稳步提升，3月9日至15日当周成交突破2400套。

据杭州我爱我家统计数据，截至3月15日，3月份以来杭州市区(含富阳、临安)二手房成交量已突破3600套。对比看，受春节假期影响，2月全月杭州二手房成交量为3370套。

刚需客群入场

张大伟称，每年3月份都是市场成交的高点，政策推动、春节积压需求、入学需求是主要原因，当前市场表现的“小阳春”行情，也受到上述因素影响。

“今年市场的特殊点在于，低总价房源的占比较高。”张大伟称，目前北京成交的二手房房源中，超过60%是总价在300万元以内的房源，这说明刚需客群正在买入。

对于近期多地市场出现的“小阳春”行情，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对中新经纬表示，除了季节性回升的原因，很大程度上是市场的内生动力驱动，“说白了，就是真到位了。”

“3月1日至18日，上海总价300万元以下的二手住房交易占比达到72%，90平米以下占比74%。深圳总价300万元以下的二手住房交易占比49%，比2025年提升了4个百分点。这些300万元以下的房子，之前的价格可能都在400万元甚至500万元，现在到了刚需买家可支付的水平上。现在的月供和租房的租金差不了太多，于是驱动了近期的行情。”李宇嘉说。

近期，严跃进选取了上海市区个别小区“老破小”房源进行测算，结果显示，这些房源的租售比(月租金×12/房屋总价)在2.3%到3.1%。严跃进表示，在低利率环境下，这一收益率不仅高于1年期国债收益率，也跑赢多数银行理财的收益。这正是为何尽管房源老旧，仍能吸引购房者入场的原因，即月供和租金差不多了。

对于上海市场，严跃进认为，根据置换链条的运行规律，刚需的活跃将为改善型需求“卖旧换新”创造前提。进入3月下旬及后续月份，上海中高端改善型需求和豪宅市场的成交也有望提振，即市场热度将有所扩围和传导。

但张大伟提醒，现在的市场依旧比较脆弱，北京或上海即使单月二手房成交量突破2万套，距离历史高点还有一定差距。他说：“市场在经过低谷后，出现了一定回升，但想要将热度延续到今年二季度，则需要利好政策等多方呵护。”