成交量翻倍！杨行终于爆发了？

最近，一个数据在全网刷屏。

不少自媒体都在宣传，杨行2025年新房成交量暴涨了200%，达到1542套。

（2023年，杨行全年的新房成交量665套；2024年，这里全年的成交量676套。）

而从体感上，杨行的市场也的确看起来很火。

去年金茂棠前首开就触发了积分，引起了一波热度；

尤其去年年底，金茂+宝冶又在隔壁拿了一块地，大有看好区域发展、深耕片区的架势。

而杨行板块近期也迎来了很多利好，得到了诸多媒体的广泛宣传：

宝山站+吴淞创新城双重规划利好，让杨行貌似真正成为了北上海门户。

而我们也在日常咨询中，真的遇到了因为规划来问杨行值不值得买的粉丝朋友。

杨行的热销，是不是规划带来了重磅利好？

是不是多重利好刺激下，终于要摆脱“万年房价洼地”身份，全面起飞了吗？

开篇先定个调子：

客观来说，无论是否有宝山站和大吴淞的规划，我们都不建议大家在杨行板块，以保值增值为目的买房子。

这么说并不是我们看杨行不顺眼；

而是因为，即便是这些规划都落地了，也很难改变杨行外环边最大价格洼地的处境。

杨行的房价确实非常便宜，去年板块去年全年二手房成交2143套，其成交均价仅3万出头；

其中80%以上的二手房源成交总价都在400万以内，大部分次新商品房成交单价都在4.3万以内，是一个典型的入门级刚需市场。

这个市场价格站位，和浦西外环边上南翔、九亭、七宝、大虹桥等都一直有一定的差距，甚至还比不过定位低于杨行的松江新城和嘉定新城。

从全市视角来看，杨行能成为价格洼地其实非常容易理解：

因为杨行太远了。

当然这么说会有很多朋友吐槽我，说你一看就不懂：

杨行到市中心人民广场一号线直达，时间肯定是比嘉定新城和松江新城之流更近，怎么就还房价比不过他们了？

我说的远，其实指的并非物理距离的远，而是心里距离的远——

杨行，到市中心的板块能级，差的太远了。

我们经常提到一个概念，叫楼市的鄙视链和置换链，而杨行就属于一个典型的置换链条末端和鄙视链条末端。

上海市区往西的边界是长宁外环，进了外环就进了城；

东侧浦东其实很难视为有市区边界，但是沾边张江现状也算到了“中心”，唐镇之前能起飞就是因为到购买力核心的距离很近，一线外溢地段。

西南侧由于发展成熟七宝一定程度上都起到了市区的功能，南侧至少到了华泾才算是到了郊区。

唯有上海西北侧，除了五角场和新江湾这种特里，几乎出了中环就有了郊区的气质。

而杨行处于的就是1号线向北的置换链条上，之前上游只有大宁一个居住高地，共康板块在2022年市场最高点，凭借成片开发的次新房勉强价格体系嫁接了大宁成为8万的地段。

2022年的共康，姑且可以视为这条鄙视脸上市区和郊区的分界地段；

下一站到了杨行房价断崖式下降，次新房价格只有5万多的价格。

而如果结合到今天的房价体系和楼市格局上，就会发现杨行在鄙视链上的位置更远了。

首先随着这几年北上海大量的新房供应，上游的苏河湾、西藏北路，隔壁的真如、瑞虹片区、再隔壁的杨浦东外滩都供应了大量的新房，总价1000-2000万不等。

这相当于直接拉长了北上海的置换链条。

大宁的竞争对手多了，楼市地位都下降，从“北上海之王”变成了“北上海比较不错”的中产板块。

而处在板块置业链条末端的杨行，位置更是又变相延后了一截。

而更麻烦的是，上游作为原来市区购买力分界线的共康在这几年也掉队了，再度沦为郊区板块，价格回到5万多的水平。

杨行从原来的郊区第一站变成了郊区第二站，楼市地位更是进一步下降。

如果以西南片区9号线类比，就是从“九亭地位”下降到了“泗泾地位”，以14号线类比，就是从“江桥地位”下降到了“封浜地位”。

这种情况下，这个板块的价格就不可能不洼——因为鄙视链末端板块，默认吸收整个鄙视链的跌幅，毕竟上游所有的板块都在分流购买力。

因此，杨行的价格表现、或者说抗跌能力是非常差的。

说一个很尴尬但是真实的情况：

在前年929之后，上海外环旁边大部分板块包括大虹桥、九亭、浦东的周康等都在去年2025年1月份之后，随着成交火爆，价格都出现了阶段性的回暖；

而杨行是我印象中，仅有的几个在去年上半年，价格还在持续下跌的板块（截图来自房见，为远洋香奈的成交价）。

当然，还有一个典型就是杨行悲催的邻居顾村。

当年顾村的板块均价还要比杨行高个5000块，而如今已经低于杨行，挂牌均价只有3.7万。

这是因为顾村所占据的7号线以及上游15号线市区外溢链条上，出现了桃浦和南大两个供应大户，直接拖垮下游的上大和顾村。

而这个问题，对于杨行和顾村来说短期都难以解决。

毕竟即便有地缘产业的导入也不是一朝一夕，很长一段时间里还是要作为市区外溢的睡城存在，那么价格就不可能景气。

当然，有的朋友可能会讲，19号线开通，对于杨行来说不是相当于补充了一部分市区外溢购买力吗？

客观说，我认为短期能带来的增量也是十分有限的。

其实分析思路都是类似的，19号线上游，真正能带来一部分外溢购买力的其实要到北外滩和陆家嘴——

但是这些地方外溢出来的购买力能选的地方可是太多了。

而在这个链条里，能像大宁起到房价高地作用的区域在中间段几乎没有，但是刚需购买力也会被中部的板块老房子层层分流；

而未来吴淞即便建起来了，也就是郊区地段，这是无需争议的事实，杨行的地位和今天也差不多。

何况当下19号线末段在杨行的几站基本都属开发的最早期，还在图纸上——

未来哪怕19号线带来一些购买力还要被即将开发的新房消耗，购买力增量，未必比得上房子开发的量，这在郊区大部分区域是普遍现象。

铁山路的规划我看前一阵发布了，又将带来8个左右的组团住宅项目（还有两块在灰色区域的地铁上盖，类似于天空之城）。

这个区域再启动开发，杨行将又多了一个新的住宅组团片区——到底是利好还是利空，就要看产业实际的落地程度了。

而提到区域发展，就涉及到杨行另外一个破局的可能：

能否走五大新城一样的破局之路？成为郊区的一个板块中心，类似于宝山新城？

毕竟像嘉定新城、松江新城核心区，价格反而还比更靠近市区的一些板块价格要高，关键就在于其成为了区域中心，拥有对地缘购买力的红心那里。

而杨行现状有了宝山站、吴淞创新城的规划，看起来似乎有了一线破局的机会。

但是理性一点分析，这个概率也不大，的确也只是有了“一丝”机会。

很多朋友未来抬高杨行的身价，经常会以宝山最中心的板块来推介杨行。

从地理位置上来看，的确如此，这里和嘉定新城和松江新城的地理定位很像，人们总是下意识的认为这种地方应该起到引领作用。

但是很遗憾，杨行从过去到现在都没有承担过对应的职能，也没有拿到相对应的资源。

宝山早期的最中心板块肯定是杨行隔壁的淞宝，宝山人民的耶路撒冷，算是有地段效应的地方。

宝山的核心地标也是贴着淞宝开发的上海长滩，这里建有宝山真正的第一高楼。

淞宝而后开发的这么多年里，宝山并未出现一个有如淞宝一般有影响力的地段，一是没有历史地位，二是也没真正给出对应能级的规划。

对于宝山本地人来说，除了淞宝之外也并没有什么太特别的地缘情节。

几乎每个靠近市区的板块都可以选，长滩可以、大华可以、淞南高境可以、上大可以，顾村可以、如今的南大也可以。

无非是在这些板块中，根据自己的预算，以及板块自身的条件来做一个综合必选——

而这个角度来看，杨行从来没拿到什么大的规划，板块自身的城市规划又比较一般，竞争力比较差。

杨行最典型的特点，就是板块界面比较割裂，且配套资源一般。

杨行板块被主干道切成了多个小板块，每个小板块特点各不相同。

比如网上经常有朋友吐槽杨行到处都是大卡车。

其实这个主要还是源自于1号线下来之后看到蕰川公路上的景象。

终点站富锦路下来，马路两侧放到其他区域都可以视为两个板块了。

之前青藤里新房卖的时候就有很多人吐槽完全是边角料地带，唯一优点就是到地铁站比较近，因为地铁站在西侧。

而蕰川公路东侧的白沙公园组团是成片开发的商品房，唯一一片像是中产社区的板块；

但是这个区域其实大部分都很难称之为地铁盘，确实到地铁站都要步行一段距离；

核心区被白沙公园直接切断，内部人气无法聚集，再加上整体板块又没有大商场全靠底商，板块氛围一直比较冷清。

真正成熟的区域还是南部的万科四季花城组团，万科后续开发的四季度会系列也是在四季花城的南北两侧；

以及宝安公路南部组团，也有人叫花园城组团，因为那里有几个几万方的招商花园城商业——

作为杨行唯一一个大商场，实在撑不起板块如此之多的居住人口，经常被居民吐槽在杨行没地方消费。

但是这两个小片区的问题就是早期建设了杨泰系的众多动迁房社区，新老交杂，城市界面看起来有点城乡结合部的感觉。

至于金茂所在的宝山站区域，其实主体都是动迁房；

小板块南侧除了一小片老写字楼，就是未来待开发的吴淞创新城了——如今还只是工地早期阶段。

虽然是外环旁的板块，这里即没有类似于大虹桥、南翔、北九亭等成片的商品房开发区域和城市界面；

也没有南翔、七宝一般的超大核心商业资源，甚至都比不了顾村的几个大商业，和嘉定新城和松江新城核心区相比无论是资源还是界面都相差甚远。

综合比较起来，的确也算是外环旁比较差的区域。

这样的区域，在宝山内部也好，在外环边上也罢，都起不到五大新城那样的地缘虹吸效应。

板块内最有亮点的两大规划就是宝山站和吴淞创新城。

宝山站虽然声势浩大且27年就要落地，但是客观讲商务区规模实在是太小了，最多只能弥补板块商业不强的一个缺点。

组团内规划了创新研发、商办综合体规划主要包含一栋地上4层商业综合体，也就是11.5万㎡合生汇TOD商业；

此外就是一栋地上23层酒店、一栋地上15层经济酒店、一栋地上12层商务酒店、五栋办公楼（分别为地上22层、16层、5层、4层、4层）。

这个规模和虹桥商务区的一个小组团都比不了，产业带动作用就别太指望了，商业崛起就算是对板块的很大提升了；

当然对于周边估计影响力还是有限——交通并不方便，且隔壁的几个板块都有自己的核心商业体，这里影响有限。

而大吴淞，规划的核心也不在杨行，主体还是宝山更靠近杨浦的区域，江河汇流的部分，崛起估计也是核心区先崛起。

郊区的所有规划本身就是如此，靠近市区吸收外溢本就是最理性也最容易落地的选择。

杨行这部分创新城大概率还是住宅先行——短期看来也难大幅带动区域楼市能级的上升。

至于带来大量购买力我觉得更是要很久。

大虹桥的规模目前都无法满足地缘的购买力需求，而大吴淞想达到大虹桥的高度，还有很长一段路要走。

房不会卖，价格不好谈

卖房策略轻度咨询

前面已经详细分析了，其实这两个规划对于区域的带动并没有想象的大，而如今已经很理性的购房者其实也不太会为了这些概念去买单。

从实际情况看，开篇提到的杨行新房销量翻倍，本身也只和这两个规划的关系不大，更大的因素在于两点：

1、板块前两年阶段性的断供。

这个指的不是没有新房销售，因为杨行这么多年一直有新房，而是23年郊区新房市场遇冷之后，杨行没有太大的新房项目入市。

直到2024年底、2025年初才有四季隐秀、以及金茂棠前入市。

2、阶段性的市场热度+产品大幅度升级，撬动了地缘改善购买力。

前年郊区929新政之后，带动了郊区的新房市场回暖；

两个新盘也恰逢市场开始“卷品质”的周期，品质相比于板块前期新房大幅度提升。

不夸张地说，本地居民也没见过品质这么好的房子，尤其是棠前这种铝板外立面+1600平会所的高标准产品，自然引爆了地缘的改善购买力，直接让项目迎来热销。

而宝山北站以及吴淞创新城的规划利好其实对于项目的热销仅仅能算是锦上添花——

因为整体这边新房的买家结构非常清晰：

前期自销阶段，70%以上都是杨行本地以及宝山本地改善家庭，剩余20%+来自虹口、杨浦、闸北等区域的市区外溢买家。

直到后期开了分销，才有了更多市区被中介带过去的买家，本地vs外来比例大概是6：4。

这个客群结构可以非常明确的讲，几乎就不是一个被规划带飞的客群构成，也完全无法代表板块多么受市场的热捧。

毕竟，如果真的是因为利好起飞，那么区域的客群结构里，至少一半以上应该是来自市区的外溢购买力。

而从真实的市场走势来看，其实这种主打地缘购买力的项目，后续卖的都不好。

前期销售前期热销爆火；因为之前断供积压了大量的购买力需求，一次新释放。

后期本地的购买力基本消耗没了，而对于市区外溢的购买力吸收能力有限，销售情况逐渐变差。

比如金茂棠前，去年年底12月开盘，12月24日加推136套，认筹75组，当日去化28套，去化率21%，只能说卖的很一般。

这种情况不仅仅发生在杨行，包括淞南的新房其实也是这个情况，本地购买力买完了，就得分销了。

而即便是开发商侧，对于这些区域今年的楼市走向也不乐观。

当然肯定会有很多朋友反驳我，说开发商不是又拿了一块地吗？明显非常看好啊？不看好为什么再拿一块地？

这个其实在我们业内人士看来非常简单，但是也不能说的太透，我就大概说说：

首先是必须得拿，不拿不行；

其次是拿完之后，也仅仅是小股操盘输出品牌和管理，重资产属于合作方，前端已经稀释了风险。

只能说，新房为了渲染板块的热度，很多消息都会被用来当作证据。

但是实际上，证据本身可能就是最大的反例。

实话说，单纯看这里新房的价格，其实也性价比不高。

无论是四季隐秀还是金茂，单价都要5w以上；

板块内房龄最新、位置最靠近板块核心的次新房小区大华公园荟，当下挂牌价格低区仅4.2-4.3万元，去年中高区成交价也就是只能摸到5万元的门槛。

而其他房龄稍微老一点的商品房小区，比如远洋香奈、中铁北城、万业紫宸等等社区，挂牌均价均在4-4.5万。

而在售新房主力价格总价超过了500万，单价过5万，相当于本地的ceo盘。

而更关键子啊与，这种区域内，未来还会有很多新房项目上市——

这种主打本地改善的项目，就会有明显的更替效应：

新的好房子出现，旧的标杆落寞，价格也很难坚挺。

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结语

综合而言，杨行依然维持着原来房价洼地的定位，新的规划对于板块的生活舒适性肯定有所提升，但是短期影响有限。

未来十年左右的时间，这里依然是北上海买房鄙视链的末尾级别，很难快速逆袭。

实际上，刚需买房，可以选的地方很多，尤其是当下市场，很多刚需房也跌出了性价比和预期。

如果大家选房遇到困难，可来看看我们的分析文章，相信可以得到一定程度的解惑。

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