宝龙地产2025年巨亏

宝龙地产在2026年3月23日发布的盈利警告中，预计2025年度将录得巨额亏损，这标志着公司财务状况在行业深度调整中进一步恶化。

一、亏损概况：金额扩大，持续承压

根据公告，宝龙地产预期2025年全年亏损额在66亿元至70亿元之间。公司拥有人应占核心亏损预计在34亿元至38亿元之间。与2024年全年亏损约54.98亿元、核心亏损约30.84亿元相比，亏损规模进一步扩大。这一亏损预期延续了公司自2023年以来的持续亏损态势。

二、亏损原因深度分析

亏损扩大是房地产行业系统性困境与公司自身经营压力共同作用的结果，主要原因有三点：

1. 物业项目计提减值：受房地产行业经营环境持续严峻的影响，市场需求疲软、销售放缓，导致部分物业项目（尤其是商业项目）价值下降。公司基于谨慎性原则，对这部分资产计提了减值准备。

2. 投资物业公允价值减值：公司持有的投资性房地产（如购物中心、写字楼）受市场租金水平下降、空置率上升等因素影响，公允价值出现显著下跌。例如，上海宝龙城的出租率曾从高峰期的95%下滑至不足80%，这直接导致了投资物业的账面价值缩水。

3. 联营及合营公司业绩下滑：宝龙地产分占的共同控制实体和联营公司的业绩下降，这些合作项目同样受到行业下行冲击，销售不畅、成本上升，拖累了公司的整体利润。

三、公司财务与经营困境

巨亏背后是宝龙地产深陷的债务与现金流危机：

• 债务高压，资金链紧绷：截至2025年6月30日，公司总借贷高达561.11亿元，而可用现金仅73.27亿元，资金缺口超过200亿元。其中，约228.43亿元的债务已处于违约或交叉违约状态。

• 销售大幅下滑，造血能力衰竭：2025年上半年，公司合约销售额仅约37.23亿元，同比腰斩。2026年1-2月的合约销售额约为9.01亿元，同比再降30.69%。销售回款急剧萎缩，严重削弱了公司的偿债能力和运营现金流。

• 资产支持证券违约：2025年11月，其子公司上海宝龙实业发行的“东亚前海-宝龙地产商业一号资产支持专项计划”因底层商业物业经营收入不及预期而违约，涉及本息超过7.6亿元，反映出其核心商业资产的现金流已出现问题。

四、债务重组与自救努力

为化解危机，宝龙地产正全力推进境内外债务重组：

• 境内债务重组：2026年1月，其附属公司上海宝龙实业发行的六笔境内债券及资产支持专项计划（总规模约43.36亿元）的重组方案已获债券持有人会议审议通过。方案提供了展期、现金购回、以资抵债、债转股等多种选项，兑付期限最长延至2034年。

• 境外债务重组：截至2025年12月，其境外债务重组计划已获得超过85% 相关债权人的支持。公司已定于2026年3月19日在香港高等法院举行计划聆讯，以寻求法院批准重组方案。重组方案为债权人提供了现金、宝龙商业股票、可转换债券及新票据等多种选择。

• 资产出售与家族介入：2026年1月，公司宣布拟以3.61亿港元向由许氏家族第三代成员控制的关联方出售其子公司宝龙商业25%的股权，旨在改善流动性并为重组提供资金。交易完成后，宝龙商业仍为公司的非全资附属公司。

五、行业背景：全行业深度调整

宝龙地产的困境并非个例。2025年，中国房地产行业处于深度调整与转型的关键阶段。全国房地产开发投资、新建商品房销售面积及销售额均同比下滑。许多房企面临销售疲软、资产减值、债务高压的共性困境。据不完全统计，2025年A股已有57家房企预计亏损，合计预亏额超过2000亿元。行业正从“高负债、高杠杆、高周转”的旧模式，转向注重品质、运营和财务稳健的新发展模式。

六、总结与展望

宝龙地产2025年的巨亏，是房地产行业周期性下行、公司自身高杠杆模式难以为继以及资产价值重估共同作用下的结果。当前，公司的核心任务是通过债务重组化解短期流动性危机，并通过资产处置回笼资金。然而，其根本出路仍在于销售回暖和经营现金流的改善，这在当前市场环境下挑战巨大。公司的命运将与行业整体复苏进程及其重组方案能否顺利执行紧密相连。