向上而生 | 京东产发的高质量增长模型

观点网 作为支撑供应链与商品流通的基础设施，物流地产不仅需要保障物流运行效率，还得兼顾资本回报。

京东产发给出了一种“解题”方式。

作为京东集团旗下提供基础设施建设、资产管理和综合服务的子集团，京东产发是京东供应链生态系统的重要组成部分，目前管理资产遍布国内外关键物流节点，不仅服务于京东自身的物流需求，更成为社会化的供应链基础设施。

伴随着企业“出海”浪潮，京东产发近年来加快海外仓投建，积极服务产业链“出海”，为更多中资企业“走出去”提供高效率、低成本、可持续的供应链技术与服务。

因物流地产资金投入大且投资周期长，单纯依靠自有资金难以实现规模化扩张。所以，构建一张物理的全球供应链网络离不开一个高效运转的“资本循环圈”。

当传统物流企业还在为重资产投入而苦恼时，京东产发已通过金融工具放大资本效率。从2019年开始，京东产发通过不同的基金投资策略组合，实现了轻重资产一体化的业务模式。

目前，京东产发已主导设立5只核心基金、1只开发基金、1只收购基金、1个合伙投资平台，以及在上交所上市的嘉实京东仓储基础设施REIT。

服务供应链“出海”

京东产发最早以自持物业为主，主要服务于京东集团自身的物流仓储需求。发展至今，京东产发大力拓展京东集团生态系统外的服务对象，并通过系统性实施资本循环战略，加速向资产管理人模式转型。

众所周知的是，国内物流市场竞争剧烈，标准仓库供应过剩，“内卷”很难带来和过去类似的回报。在这种背景下，海外市场成为京东产发新增长曲线的战略选择。

这一选择恰逢其时。全球供应链正在经历深刻重构，中国企业加速“出海”，对海外高标准物流基础设施的需求正急剧增长。京东集团自身国际化业务拓展，也为京东产发提供了天然的“试验田”和“启动客户”。

从2020年启动国际化战略开始，京东产发当年进入东南亚和欧洲市场；2021年收购印尼第三大物流基础设施资产；2022年通过收购英国及荷兰资产站稳欧洲；2023年加速布局，收购英国15.3万平米仓储物流资产组合；2024年拿下日本、德国、中国香港枢资产等等。

截至2025年12月31日，京东产发已在全球12个国家和地区落地高标准物流基础设施。更值得关注的是其海外资产管理规模的变化--占比从2022年末3.7%快速增长至2025年9月12.8%。

这意味着在不到短短三年时间，京东产发海外资产占比迅速扩大。这个增速背后，京东产发独特的竞争优势显现出来：背靠京东广阔的生态系统，以及“落地”的经营能力。

截至2025年9月30日，京东产发目前开发、持有或管理的资产组合包括259个物流园、20个产业园和6个数据中心，总建筑面积约2710万平方米，资产管理规模达1215亿元。

在物流地产中，位置是效率的基础。这京东产发持有的资产中，境内绝大部分位于一线城市及其卫星城市以及二线城市，海外拓展则聚焦于核心物流节点，凭借对中国企业海外仓储需求及市场洞察的深刻理解，京东产发能够识别并投资最为契合其特定需求的地点，确保能够最大程度地服务区域供应链需求。

做本地化“织网人”

本地化经营能力同样很重要，在海外拓展中，京东产发尤为注重本地化适应，而非简单复制现有模式。

这种策略的核心是：深入洞察当地市场需求，从选址、建设到运营全程贴近本地生态。

这种本地化思维的成果直接体现在项目运营效率上。比如英国考文垂物流园在交付时已实现接近满租；京东智能产业园迪拜仓则在交割后不足两个月内，便完成全部招商与企业入驻工作。

图片来源：京东产发

在多年来海外拓展中，京东产发不断通过建设高标准仓储设施、应用智能化仓储设备，并结合仓配一体化服务，有效提升当地商品的销售与流通效率。

这不仅助力本地供应链升级，也为所在区域创造了就业机会，带动了相关产业发展。

当地合作伙伴因此积极推动与京东的合作。2025年7月，京东产发与阿布扎比机场自由区签署协议，计划共同开发并运营位于该区域的高标准物流基础设施。同年11月，京东产发与沙特MODON建立长期战略合作，双方将推进工业与物流基础设施开发项目，包括探讨设立专注于工业及物流资产开发的房地产投资基金。

六年来，京东产发的50余座物流园编织起覆盖全球主要经贸枢纽的仓储服务网络。这张网络的价值，已经超出了简单的物流功能，而更多为当地企业提供稳定高效的供应链基础服务，提升了区域物流效率。

比如吉利汽车，借助京东在中东地区的物流节点，大幅压缩对中东市场的交付周期，京东在中东的物流仓也成为吉利汽车在当地主要的汽车备件中心之一。

不仅如此，基于自身的经验，京东产发还能围绕跨境企业在当地业务拓展过程中遇到的仓储、供应链、合规和成本等问题，形成系统性的解决方案，为跨境企业提供从选址筹建、合规准入到运营管理的全流程支持，帮助进军国际市场的跨境企业减少物流支出和运营风险。

健康的可持续循环链路

在京东产发的仓库里，效率被提升到极致，而在看得见的物流网络高效运转背后，资产循环能力不可或缺。

此前，京东产发与当地合作伙伴完成对新加坡一项物流资产组合的收购，短短一年内便将部分股权出售给一家欧洲机构投资者，实现快速资本回收并保留管理角色。

图片来源：京东产发

近日，京东产发与丝路基金签署战略合作协议，双方将共同评估、投资、开发位于中东、亚太等地区的海外物流基础设施项目。

早在2019年，京东产发便开始走“基金模式”。至今，京东产发已成立9支物流基础设施基金和1支REIT，形成了完整的基金投资策略组合。

这种基金管理模式，构建了一个高效的资产循环：京东产发的运营部门将培育成熟的物业置入基金，基金管理部门获得这些资产后，又交还给运营团队继续管理。

这一模式不仅能够加快京东产发自身的扩张速度，也为投资人提供了参与优质物流基础设施投资的机会。

仲量联行的一个数据可以分享下，截至2023年末、2024年末及2025年9月30日，京东产发已竣工现代化基础设施资产的期末平均出租率持续超过90%。

这比新经济领域行业平均水平高出约10个百分点，背后离不开京东精准的选址能力和专业的运营管理。产城园区评论了解到，如今，京东产发的客户基础日益多元化，覆盖物流服务供应商、制造商、电商平台及零售商等多个垂直领域。

更重要的是，外部客户贡献度也在逐年提升。截至2025年9月30日止九个月，京东产发外部客户贡献度达到62.5%，相较2018年开始独立运营时几乎可忽略的水平显著提升。

京东产发的发展策略清晰明确：通过扎实的运营能力，为资产运作提供坚实基础。一个个满租的物流园区，不仅是京东产发编制的物流网络节点，更是能够产生更多价值的优质资产。

公募闭环

如果说私募基金是资本循环的加速器，那公募REITs则打通了这个循环的“最后一公里”。2023年2月，京东成功发行首单民企仓储物流公募REITs--京东仓储REIT。

京东的首发资产拿出位于重庆、武汉、廊坊三个物流节点城市项目，合计建筑面积达35.1万平方米。截至2025年末，这些项目出租率均达到100%满租状态，租金收缴率100%，平均租约长度5-6年，展现出极强的运营稳定性。此外，其2025年完成4次分红，发行至今累计分红2.09亿元，分红比例接近100%。

2025年，京东仓储REIT宣布拟扩募西安、合肥两个成熟运营的智能物流园区，进一步优化基金资产组合。扩募后形成的“五大城市群+一带一路沿线”的布局，提升了京东仓储REIT底层资产对全国核心经济带的覆盖水平；形成“点-线-面”联动的物流网络，增强供应链稳定性与辐射能力，是对已持有基础设施项目覆盖区域的有力补充。

从“首单民企标杆”到“平台化扩容”，京东仓储REIT正在通过扩募机制实现资产扩容提质。扩募完成后，基金持有的底层资产建筑面积将显著增长，有效分散基金资产组合风险，使基金在获取稳定现金流的同时兼具成长性。

通过公募REITs渠道，京东产发得以实现前期资本退出，加速前期投资资金回流和收益兑现，加快公司投融资循环，增强持续投资能力，更改善了流动性。

从私募基金到公募REITs，能够看到京东产发已构建了一个“多层次、全周期”的资本运作平台，实现了从物流设施开发商向资产管理人的战略转型。

在这种轻资产化转型战略下，京东产发能够以更少的自有资金撬动更大的资产管理规模。

成效直接体现在数据上。据了解，京东产发的基金资产管理规模从2023年初的255亿元大幅增至410亿元，基金管理规模占到资产管理总规模的33.7%，剩余805亿元资产为公司未来发展基金与合伙投资平台管理业务提供了丰富储备。

与此同时，依托端到端的项目获取、融资渠道、资产管理及资本循环能力，京东产发的基金/合伙投资平台管理服务收入也持续增长，从2023年的1.70亿元增至2024年的1.97亿元，2025年前九个月已达到1.47亿元。

物流地产的“洗牌”刚刚开始，仅沉迷于“圈地-盖库-出租”模式的玩家将被逐渐边缘，因为对这类企业而言，拥有多少资产是生存关键，但在这些空间能承载多少产业协同、提升多少流通效率、创造多少供应链价值，才是企业跨越经济周期的关键。

可以预见的是，未来物流基础设施的领导者，将是那些能够将实体资产运营能力、产业生态理解能力与金融资本驾驭能力深度融合的整合者。

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