年报观察 | 办公楼面临挑战 嘉里建设投资物业板块努力保持了稳定

观点网 市场波动行情中，嘉里建设发布了2025年全年业绩数据。

资料显示，期内嘉里建设收入录得明显增长，集团合并收入达到250.15亿港元，同比增长17%。

增长主要来自物业销售板块，特别是香港热销项目缇外、海盈山及朗天峰的交付，令物业销售确认收入增加了28%至176.74亿港元。

特别是年内由于上海金陵华庭项目的强劲预售，这个项目单盘就贡献了236.12亿港元销售成绩，年内嘉里建设合约销售额同比激增175%达到346.84亿港元。

但物业发展板块的强势表现，却被投资物业租赁收入的疲弱所抵消。2025年内，投资物业板块是嘉里建设各业务里受宏观环境影响最大、表现最具挑战性的板块。

期内，该业务收入录得3%跌幅至51.93亿港元。

面临持续的挑战，嘉里建设录得应占投资物业非现金公允价值亏损10.70亿港元，对集团盈利情况造成压力。不过由于发展物业的减值拨备有所减少，最终让嘉里建设基础溢利下滑22%到20.08亿港元，股东应占溢利实现9.38亿港元，同比增长16%。

另外，酒店运营板块表现平稳，收入21.48亿港元，同比微降2%，主要受餐饮收入减少拖累。由于毛利率保持稳定，分部业绩录得7.08亿港元。

整体而言，2025年对嘉里建设是结构性分化的一年。物业发展板块凭借内地和香港的核心项目实现了销售收入的强劲增长，显着改善了集团的现金流。“上海金陵华庭的市场反应让我们感到十分鼓舞，这个项目也为集团带来了相当可观的现金流。”管理层称。

嘉里建设也借此机会将主要一部分精力放在改善集团负债状况上。资料显示，年内其融资利率实现从4.6%降至3.8%，总融资成本同比下降17%录得22.2亿港元。

截至期末，公司现金及银行存款，从2024年末的112亿港元上升至161亿港元，未动用银行贷款信贷总额从269亿港元上升至311亿港元，可用财务资源能覆盖借贷总额约85%。

与之对比，嘉里建设借贷总额从596亿港元下降至558亿港元，借贷净额从484亿港元减少至397亿港元。

现金充实的情况下，嘉里建设负债比率从41.5%下降到33.3%。管理层的目标是在2026年底将负债比率进一步降低到30%以下。

然而，作为集团长期“稳定器”的投资物业板块，特别是办公楼业务，仍是目前和未来业绩的最大不确定项。该业务正面临严峻的市场挑战，租金收入出现下滑。

在嘉里建设重仓的内地市场，随着杭州嘉里城、天津嘉里中心二期、深圳前海嘉里中心三期的落成，其投资物业组合建筑面积从1083.6万平方呎提升至1333.2万平方呎。

投资物业面积增加通常意味着经常性收入的增长，但要注意的是，嘉里建设拥有的投资物业是办公楼“唱主角”。办公楼总建筑面积占总投资物业建筑面积超过50%，在目前的市场情况下，这反而对业绩增长造成一定阻碍。

2025年全年，嘉里建设内地投资物业贡献合并租赁收入40.43亿港元，同比下降1%。

分业态看，零售成为唯一正增长的板块，合并租赁收入同比增长2%至13.55亿港元；公寓合并租赁收入3.51亿港元，同比下降3%；办公楼合并租赁收入同样下滑了3%，录得21.92亿港元。

尽管市场持续疲弱，但嘉里建设管理团队仍努力保持了各物业的出租率。另一方面的原因是嘉里建设旗下物业所处的地段都十分不错，均位于各城市的中心位置。例如上海静安嘉里中心就位于南京西路商圈和静安寺地铁上盖。

“目前在办公楼租赁方面，整体来看，只有核心区域的标志性建筑租赁情况有一定改善，其他区域的办公楼依旧面临较大的市场挑战。”管理层表示。

截至期末，嘉里建设内地办公楼的整体出租率维持在90%，零售和公寓两板块则有不同程度的提升，期末均录得92%。

核心物业如上海静安嘉里中心（95%）、上海浦东嘉里城（96%）、杭州嘉里中心（92%）、北京嘉里中心（87%）、深圳嘉里建设广场（92%）、深圳前海嘉里中心一期及二期（89%）等出租率均能维持高位。

展望未来，鉴于过去保持较积极的投资策略，嘉里建设未来几年仍有大量投资物业落成并投入使用。

据披露，未来数年嘉里建设将通过上海（浦东、黄浦）、武汉、沈阳等地的综合用途项目，为投资物业组合新增约756.5万平方呎楼面面积。办公楼仍然作主导，总建筑面积达442.8万平方呎，零售面积则为291.1万平方呎。

其中，上海和武汉都是过去几年办公楼供应量颇大的城市。这批物业的持续落成，或会让嘉里建设的租务产生一定程度的隐忧。

不过嘉里建设管理层也相应地有心理准备，他们持续与蓝筹及红筹租户续租，以对抗市场下行压力，确保长期稳定的经常性收入。

相应地，嘉里建设也一定程度减缓了后续项目的落成节奏。

例如上海黄浦金陵路综合用途发展项目的预计落成时间，就从2024年预计的2027年起分阶段，变为最新的2029年起；武汉综合用途发展项目二期（武汉嘉里中心）的预计落成时间，也从2024年预计的2030年起分阶段，变为最新的2031年起。

资料显示，这两个项目都拥有大量的办公楼业态，涉及总建筑面积达352.2万平方呎。

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