年报观察 | 绿城服务前行的隐忧

来源：观点地产网

观点网 1月27日，南都物业以一份业绩预告拉开了上市物企年度答卷的交卷序幕。不到两个月的时间里，有十余家上市物企接连公布了业绩预告。这些由汉字和数字组成的语句，描绘了它们过去一年的得失。

三月中旬，招商积余率先在3月13日公布了2025年业绩报告，物业行业正式进入了“年检”期。随后，万物云、绿城服务、建业新生活亦陆续披露了业绩报告。

不论是数十页甚至上百页的年报，还是管理层亲自坐镇对话的业绩会，都表现出了对业绩不断得到修复的喜悦，也直言企业穿越周期所遭受的创伤。

前行的同时，绿城服务也有独属于自己的隐忧。

前行

3月20日，绿城服务披露了2025年全年业绩公告。

作为第四家对外公布年报的上市物企，绿城服务2025年录得营收191.64亿元，较2024年的178.94亿元增长7.1%。

分板块来看，物业服务收入136.44亿元，占总收入的71.2%；园区服务收入27.56亿元，占总收入的14.4%；咨询服务收入27.64亿元，占总收入的14.4%。

进一步观察，物业服务收入录得10%的同比增长率，而园区服务收入和咨询服务收入仅分别同比增长0.6%和0.4%。聚焦物业服务的同时，绿城服务似乎没有将过多的精力置入其余两架马车中。

毛利方面，绿城服务2025年毛利为33.22亿元，较2024年增长10.3%；毛利率为17.3%，较2024年微升0.5个百分点。

其中，物业服务毛利率14.3%，园区服务毛利率22.4%，咨询服务毛利率27.4%，分别同比微增0.6个百分点、1.4个百分点及0.7个百分点。

期内，绿城服务的核心经营利润为18.78亿元，同比增长24.6%；归母净利润为8.8亿元，较2024年持续经营业务归母净利润增长29.9%。

值得注意的是，核心经营利润与归母净利润的差值高达10亿元，其中大部分流向的是大幅增加的预期信贷损失和所得税。

年报中提到，因贸易应收款项余额增加而带来的减值拨备同步增加，以及对应收款项充分计提减值拨备，绿城服务2025年金融工具的预期信贷损失为5.32亿元，较2024年的2.41亿元增长121.1%。

此外，绿城服务所得税为4.46亿元，较2024年的3.19亿元增长39.7%，原因在于年内利润增加，以及向香港附属公司派息而计提及预提所得税。

在3月23日召开的业绩说明会上，绿城服务首席财务官张玲波补充，为支持综合派息率75%的高分红政策，2025年度公司计提了3080万元预缴企业所得税，加之对应收账款的计提，导致有效所得税率抬高了2.3个百分点至32.1%。

区域布局上，据董事会主席杨掌法在业绩说明会上表述，在市场化拓展上保持“浙江省→长三角→大湾区”的分级深耕策略，2026年核心重点城市拓展占比不低于90%。

2025年，绿城服务在长三角地区（不包括宁波）及杭州（不包括余杭）两区域重点发展，分别录得营收60.02亿元、53.51亿元，合计占总收入的58.3%。

隐忧

从去年业绩表现来看，绿城服务的营收、毛利等基本面的确呈现出不同程度增长，但若将时间线拉长，可以发现，增速放缓是这家物企的业绩趋势。

2021年至2025年，绿城服务营收增速分别为24.3%、18.2%、17.1%、6.5%、7.1%，尽管2025年有所回升，但回升效果甚微，已连续两年维持在个位数的水平。

分业务看，仅咨询服务在2025年实现了收入增速正增长，物业服务的收入增速收窄近1.7个百分点，园区服务的收入增速更是连年下降，至2025年已是负增长状态。

数据来源：企业年报、物聊社整理

导致三大业务的发展速度各不相同的原因也十分复杂。

在物业服务板块，剔除行业整体收缴率偏低、服务费承压等客观原因，绿城服务收入增速放缓还归因于退出面积的扩大与储备面积的收窄。

2021年至2024年，绿城服务的退出面积分别为1100万平方米、1410万平方米、3880万平方米、3690万平方米，而2025年未披露该项数据，但据预测2025年退出面积不少于3000万平方米。

同时，2021年至2025年的储备面积分别为3.48亿平方米、3.79亿平方米、3.72亿平方米、3.58亿平方米、3.31亿平方米，自2023年起按年消耗1.8%、3.8%、7.5%。

咨询服务收入增速较为可观的原因主要在于绿城服务将2022年分拆出来的科技服务合并到咨询服务；而园区服务收入增速下滑则是出售澳洲教育公司MAG股权以止损的结果，该板块收入增速自2024年便出现首次负增长，负面影响也延续至2025年。

除了营收增速放缓之外，处于低位的毛利率也是绿城服务长期无法跨越的一道坎。

据观点指数测算，2023年及2024年，62家上市物企平均毛利率分别为23.57%、21.82%。其中，头部物企队列的平均毛利率低于前述均值，主要是因为头部物企承担了行业调整的主要代价。

聚焦于绿城服务，2025年，其整体毛利率为17.3%，尽管较2024年提升0.5个百分点，但若以2024年行业平均毛利率为依据，则表现出近4.5个百分点的差距。

另外，还有物企无法避而不谈的应收账款金额。

2024年至2025年，绿城服务的贸易及其他应收款项为55.77亿元、58.93亿元，增幅分别为9.1%、5.7%，2025年首次实现应收账款增速不超过营收增速，回款情况较往年更为乐观。

但近60亿元的应收账款仍如悬顶之剑，不仅不利于绿城服务未来的业务发展，还会因后续对坏账的计提减值而进一步吞噬利润规模。

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