9.98亿成交！青岛东李地块易主

来源：凤凰网地方综合

3月20日，青岛土地市场完成了一笔备受关注的交易。

青岛昌明置业有限公司以底价9.98亿元将李沧区青银高速东侧的LC0301-03地块，收入囊中。

这不是一宗普通的新增住宅用地，而是带有“再入市”属性。拿地企业也并非新面孔，而是由万科、中海、越秀、金地、青岛城投组成的“老联合体”。

还是七年前的“原班人马”，还是那块熟悉的地。只不过，地块用途从商业变成了住宅，容积率从3.57降到了2.5，总价少了近2亿元，楼面价涨了1500元/㎡。

在“建设好房子”的新周期下，这块地的“重生”路径，映射出青岛部分片区发展规划的调整，也折射出房企在当下市场环境中，更为审慎、更趋现实的投资选择。

置地有声第1406期

原班人马再入局

要读懂这宗地块的成交意义，需要理清它的“过往”。

时间拉回2017年8月，万科以37.9亿元的高价，竞得李沧区青银高速东侧三块捆绑地块（原编号为4362-01、4362-02、4364-02），总建面超过50万平方米，这便是东李森林公园项目的雏形。

其中，此次成交的LC0301-03地块，位于青银高速以东、石牛山路以西、规划六路以北，当时的编号为4362-01，定位为纯商业用地，另外两宗为住宅及综合用地。

按照当时的规划，整个项目中商业占比接近四成，在彼时市场环境下，被视为打造区域商业标杆的重要布局。

为了运作这个超级项目，万科引入中海、金地、越秀及青岛城投，共同组建了联合开发体。项目启动，但推进并不均衡。

住宅部分（即原4362-02、4364-02地块）率先开发建设，并形成了今天的住宅社区。而作为纯商业用地的4362-01地块，因种种原因长期未动工。

直到2025年7月，青岛市自然资源和规划局发布该地块控规调整批前公示，这宗沉寂的地块迎来转机——用地性质由“商业商务用地”正式变更为“二类居住用地”。

容积率从原来的3.57降至2.5，开发强度明显降低，同时同步增加教育、医疗、养老等公共服务设施配置。

2026年2月28日，青岛市自然资源和规划局发布拍卖公告，这宗地块以LC0301-03的新编号重新挂牌，起拍总价9.98亿元，起拍楼面价9010元/㎡。

3月20日，网上拍卖如期举行，出让规则为“价高者得”，但仅有青岛昌明置业有限公司一组竞买人报名，最终底价成交，溢价率为0%。

从地块本身条件来看，此次调整后的规划指标优越：占地面积44320.7平方米，规划总建筑面积110801.75平方米，建筑密度不高于20%，绿地率不低于35%，容积率不超过2.5。

这不仅具备打造小高层、中高层产品的良好条件，也为后续定位中端改善市场、打造低密住宅奠定了基础。

而此次拿地的青岛昌明置业有限公司，由万科、中海、越秀、金地、青岛城投五家企业共同组建——这正是2017年拿下该地块前身的“原班人马”。

对于万科联合体而言，其对地块的情况、东李板块的市场环境，有近十年的了解——从2017年捆绑拿地，到后续住宅部分的开发，再到商业地块的退地，清楚地块的优势与短板，也熟悉区域的客群需求、配套现状。

释放的信号

LC0301-03地块的成功出让，不仅是一宗“沉寂地块”的盘活，也是东李板块发展的新契机。

众所周知，东李板块不仅是李沧区的核心板块，更处于崂山、市北、李沧三区交汇的“金三角”地带。拥有优越的生态资源，毗邻青龙山公园、李村河公园，同时周边教育、医疗、商业配套正在逐步完善。

此次五家企业联合开发，在“建设好房子”的政策导向下，有望在规划、设计、建造及运营各环节实现品质升级，进一步提升东李板块的居住价值和市场竞争力。

但从青岛楼市整体来看，这宗地块的成交，也折射出三个明显的转型信号。

第一个信号，存量土地盘活或将成为未来土地供应的主流。

随着青岛核心区新增建设用地的逐步收紧，以及自然资源部38号文“存量优先”的土地利用导向，未来青岛经营性用地供应或将出现调整，“商改住”“商住改纯住”将从局部探索转变为常态化操作。

例如，2025年，李沧区成交的6宗经营性用地中，有3幅为调规后上市的存量地块，纯住宅占比达100%，商办类用地零供应，这一趋势已经比较明显。让低效闲置土地重新发挥价值，既缓解了商业库存压力，也满足了市场的居住需求。

第二个信号，房企开发更注重品质提升。此次调规后，地块楼面价上升、容积率下降，意味着房企要通过提升产品品质、优化产品定位，挖掘项目的价值空间。

同时，国家明确提出“建设好房子”的政策导向，也要求房企聚焦居住品质，打造更舒适、更宜居、更贴合居民需求的产品。

第三个信号，市场回归理性，“稳”成为核心基调。从底价成交、仅有一组竞买人报名的情况来看，当前青岛土地市场已告别过去的“竞价热潮”，房企拿地更加谨慎、理性，不再盲目追高溢价。

这种理性，不仅体现在土地市场，也体现在新房市场——未来，青岛楼市将聚焦产品力，改善型住房将成为市场的核心需求，而核心板块、优质地块的价值，也将进一步凸显。