广州建筑一地标项目“难产” 曾规划投资近100亿元

项目工地未见施工迹象。曾冬梅/摄

部分工地基坑已回填，后续开发计划未定。

中房报记者 曾冬梅 广州报道

春节假期已经过去大半个月，广州大部分在建工程都进入了热火朝天的复工状态，但也有项目依然在晒太阳。

3月18日，中国房地产报记者来到黄埔区中山大道的广建·鱼珠湾项目，发现其工地入口处已被铁皮围挡，车辆、人员均无法进入。项目内部也一片静谧，不见施工人员走动，也没有工程器械作业的声音。

广建·鱼珠湾项目是世界500强企业——广州市建筑集团有限公司（以下简称“广州建筑”）计划打造的黄埔区第一高楼，规划总投资近百亿元。该项目于2020年7月动工建设，原计划在2021年推售一期产品，2027年实现整个项目三期工程全部竣工。然而，截至目前，其建设仍停留在一期工程的基坑阶段。

据广州业内消息，广建·鱼珠湾项目已在近期进行了基坑回填，并撤离施工设备。对此，该项目有关负责人对中国房地产报记者表示，工地现场实施基坑回填等措施，主要是出于工程安全和现场管理需要。“项目后续开发建设安排将结合区域规划及市场情况统筹研究推进。”

地标项目搁浅

工地大门已围蔽。曾冬梅/摄

公开信息显示，广建·鱼珠湾原为工业用地，广州建筑申请将其作为自有土地改造项目试点，获得了广州市三旧改造的批复。项目总用地面积为7.4万平方米，总建筑面积57万平方米，规划建设高度为333米的超高层超甲级写字楼、政府办公大楼、商务办公楼和商业mall等业态，以“建筑+金融”为主题打造建筑产业总部基地。竣工后，除了作为广州建筑总部办公基地外，广州建筑旗下机施集团、设计集团计划作为第一批企业进驻办公，未来还将吸引行业内现代工程服务企业进驻，打造成为集建筑行业总部、工程服务、建筑金融及相关配套服务一体化的总部经济综合体。

据了解，这个项目是广州建筑首个总部办公基地和超高层综合体，也是该公司重要的地标性建筑。项目的计算容积率建筑面积约37.9万平方米，其中，办公面积169393平方米（出售19393平方米，自持130000平方米，政府回购20000平方米），商业面积40000平方米（全部自持），人才公寓部分面积为169750平方米（全部出售）。

广建·鱼珠湾项目计划分三期开发，一期开发小地块的地下室、人才公寓和商业，建设周期约三年，从2020年7月开工至2023年9月竣工。二期、三期则是开发大地块的地下室、人才公寓、商业、333米高的主楼和政府办公楼等，自2022年1月开工至2027年9月竣工。

2020年7月，广建·鱼珠湾项目举办了一场动工奠基活动，拉开建设的序幕。按照该公司的铺排，一期的部分产品本应在2021年底推出市场预售，并于2023年竣工。但市场上却一直没有该项目推售产品的消息，建设进度也未达预期。

根据最初的规划，广建·鱼珠湾高达333米的主楼建成后将是黄埔区的第一高楼。但项目开工1年多后，住房和城乡建设部便发布了关于加强超高层建筑规划建设管理的征求意见，其中提到：“城区常住人口300万人口以下城市，严格限制新建150米以上超高层建筑，不得新建250米以上超高层建筑。城区常住人口300万以上城市，严格限制新建250米以上超高层建筑，不得新建500米以上超高层建筑。”

据业内人士分析，正是这份“限高令”给广建·鱼珠湾带来了重大不确定性因素，导致其工程停滞不前。

项目北侧地块变身停车场。曾冬梅/摄

中国房地产报记者在现场看到，广建·鱼珠湾项目的北地块有一部分已经被当成停车场使用，停放了不少车辆，虽然还保留着活动板房，但已无人员活动。南边的一期工地门口落了闸，外人无法进入，场内不见大型施工设备，露天摆放的管道已锈迹斑斑，杂草也长到了一人高。

广建·鱼珠湾项目有关负责人告诉中国房地产报记者，由于基坑长时间暴露容易产生积水，存在滋生蚊虫及安全隐患，叠加蚊虫防控及基孔肯雅热等蚊媒传染病防控要求，项目按卫生防控要求，已对部分基坑进行了回填处理，并对现场设备进行了阶段性调整。对于项目停摆的原因，该负责人没有回应，仅表示后续开发建设，将结合区域规划及市场情况统筹研究推进。

负债总额持续上升

广建·鱼珠湾是广州建筑前董事长梁湖清在任上推进的重点项目，他在项目的奠基活动上表示，启动广建·鱼珠湾项目开发建设是该公司落实“六稳”“六保”，追赶任务目标，抓项目、扩投资、稳增长的务实之举。他还透露，该项目将采取订单式开发模式，在设计、建造阶段即满足客户个性需求，建设成为黄埔区绿色智能总部新地标。

不过，梁湖清在2024年12月就卸下了于广州建筑的所有职务。2025年11月，他因涉嫌严重违纪违法接受广州市纪委监委纪律审查和监察调查。

在外界看来，梁湖清被查，也令广建·鱼珠湾项目的前景蒙上了一层迷雾。

而从广州建筑的资产负债情况和广州商办市场空置率居高不下的现状来看，推进一个百亿元级的项目是一个很大的挑战。联合资信的评级报告显示，2022年至2024年，广州建筑的全部债务持续增长，年均复合增长19.27%。截至2025年3月底，其负债总额约1430.8亿元，较2022年末的1029.5亿元增长了近39%。2022年以来，该公司资产负债率、全部债务资本化比率和长期债务资本化比率持续上升，整体债务负担较重，截至2025年3月底的资产负债率已达86.5%。

联合资信认为，广州建筑的城市更新和地产开发项目待投资规模很大，未来项目推进或导致公司债务负担进一步上升。其中，截至2025年3月底，城市更新项目计划总投资 851亿元，已投资 45.78 亿元，暂未实现收储，2025年和2026年待投资规模分别为116.62亿元和137.69亿元，面临较大的资本支出和债务负担上升压力。房地产开发业务方面，该公司在建、拟建项目待投资规模合计约131亿元，非住宅业态占比也较大，后续去化和自持部分招商运营情况值得关注。

基于上述现实问题，对广建·鱼珠湾项目而言，收储或许是一个解题思路。此前，阳光城曾计划在南沙区打造一个最高建筑达290米的区域地标项目，后因种种原因未动工，2025年4月，该地块进入闲置土地认定程序，为收储做准备。

据市场传闻，黄埔区有意将广建·鱼珠湾项目收储，调整为居住用地，但尚未获得项目方的同意。对于此消息的真伪，该项目有关负责人也未回应。