购买力爆发，一二手房价齐涨！上海楼市开启“暴走模式”

3月以来，“沪七条”政策效果不断显现，上海楼市迎来企稳迹象。

中房报记者 苗野 北京报道

上海楼市的“暖意”在数据中悄然探头。

国家统计局最新发布的数据显示，2月份，上海新房价格环比上涨0.2%，由平转涨；二手房价格环比同样上涨0.2%，正式终结了此前连续9个月下跌态势。这也是上海楼市在经历调整后，首次出现一二手房价格同步回正的积极信号。

从同比数据看，2月上海新房价格同比上涨4.2%，继续在全国范围内保持领先地位。业内人士普遍认为，在政策“组合拳”的精准发力与市场积压需求的共振下，上海楼市正迎来一个成色十足的“小阳春”。

一进入3月，市场热度便强势回归。网上房地产数据显示，3月前15天，上海二手房网签量逼近1.4万套，其中3月9日至15日当周成交7233套，创下自2021年以来近5年的周度新高，甚至有房产中介机构人士在3月14日当天遭遇了网签系统因集中登录而出现卡顿的现象。

“上海楼市小阳春已然确立，购房窗口期正在逐步收紧。”上海中原地产市场分析师卢文曦认为，2月的回暖只是前奏，3月才是红利全面兑现期，后续市场有望突破去年同期成交纪录。量在价先，成交量稳定在高位，房价就有望尽快走出底部。

中信建投证券研究员竺劲认为，3月以来，“沪七条”政策效果不断显现，上海楼市迎来企稳迹象，二手房成交量回暖，有助于房地产市场量价企稳。长期来看，未来房企业务会继续向经营性业务倾斜，核心城市住房结构不平衡仍为开发业务创造了发展条件。

二手房“翻身仗”

3月15日，上海浦东新区不动产登记交易大厅人声鼎沸，41个办事窗口全部开放，屏幕上滚动着叫号信息，截至中午12点，放号量已达423个。此前一天，上海二手房单日成交1472套，创下近一年来单日成交的第二高点；15日成交1390套，两天合计2862套，刷新了近5年周末成交峰值。

这个数字，只是2026年第一季度上海楼市“暖春”行情的一个缩影。

上海市房地产交易中心数据显示，2026年1月，上海二手房累计成交22834套，同比增长24.18%，承接了2025年12月的“翘尾回升”态势。从日均成交量看，工作日稳定在600套以上，周末更是频频破千套。外环外成交占比超50%，总价300万元以下房源占比接近半壁江山。

在成交量稳定的同时，价格端也释放出积极信号。1月上海二手房成交均价环比上涨2.71%，显示出市场正从“以价换量”阶段向“量价趋稳”过渡的迹象。

这是1月份市场的底色，2月的上海楼市可谓跌宕起伏。春节假期，市场一度“冻僵”，2月15日成交量断崖式下滑至7套，随后更是连续4日零成交，直至2月25日“沪七条”的出台，真正为市场注入了强心剂。

从非沪籍外环内社保年限由3年改1年、公积金贷款额度大幅提升、减免沪籍成年子女首套房产税等多个维度释放利好。政策落地当天，二手房单日成交即突破500套，随后逐日上行，2月最后一天冲高至839套。

“直接跳过了传统节后1～2周的市场恢复期。”卢文曦认为，二手房市场在政策强力加持下，回暖速度远超市场预期，“沪七条”相当于给“小阳春”提前上了一道“保险”。

3月，上海二手房市场直接进入“暴走”模式。截至3月15日，二手房累计成交达13955套，日均930套；3月14日那个让系统崩溃的1472套，正是这波行情的缩影。

上海易居房地产研究院副院长严跃进预计，3月全月上海二手房网签量有望突破3万套，创下近年来月度成交新高，这是检验市场回暖成色的关键指标。他认为，4月和5月上海二手房交易热度将延续。

从成交结构来看，据城市测量师行统计，2025年1月，上海300万元以下二手房成交占比为59%；到了今年2月，这一数据升至70%，截至3月15日，进一步增至73%。低总价“上车盘”成为市场的绝对主力。

卢文曦算了一笔账：以典型的老破小“曹杨新村”为例，套均40多平方米，总价不超过250万元。新政中家庭公积金最高贷款额度240万元，这意味着买家只需支付极低的首付，就能靠公积金覆盖大部分房款。这对刚需是实打实的利好。

与此同时，上海二手房挂牌量已连续9个月下降。上海链家最新二手房挂牌量约8.1万套，相较2025年5月最高超11.3万套的挂牌量，降幅达28.3%。同期二手房7天带看量达13.8万套。

另据多家中介机构反馈，近期上海内环内核心板块二手房议价空间普遍收窄至4%以内，其中，南京东路、外滩、人民广场、徐家汇等核心地段议价空间不足1%。

从1月的平稳开局到2月的深V反弹，再到3月的爆发式增长，上海二手房市场用90天完成了从筑底到复苏的转向。

新房市场的“点状火热”

相较于二手房市场的V型反转，上海新房市场显得更为理性和分化。

3月16日，一组数据在市场上炸开了锅，上海新房单日成交395套，环比暴增419.7%；一天之后，新房成交攀至485套。截至3月17日，累计成交达4730套，环比暴涨超300.5%。

这一串跳动的数字背后，是政策“组合拳”的精准拆弹。

同策研究院联席院长宋红卫表示，受“沪七条”新政影响的客群来访成交转化比约为10:1，远高于非新政客群的27:1。其中，“公积金贷款额度提升”贡献了77%的拉动力。这表明政策的红利精准落到了那些原本只差“临门一脚”的购房者身上。

据了解，新政落地后首个工作日，华润置地上海公司当日成交额突破3.2亿元；首个周末，招商蛇口上海公司成交总金额超4.15亿元；位于徐汇滨江的顶豪项目安澜上海，两日成交额超6.3亿元；保利世博天悦单盘两天揽金2.5亿元。

回顾一季度初期，市场依旧保持着谨慎的底色。上海市统计局数据显示，1～2月全市住宅销售面积108.98万平方米，同比下降32%。单看2月，受供应端萎缩影响，上海新建商品住宅成交面积仅16万平方米，处于低位运行 。

但在冰冷的平均数之下，是分化剧烈的个例。高端改善盘依然是市场的“定海神针”，1月份，上海全市仅有一个楼盘“日光”，但高端盘的表现依然抢眼，安澜上海以21.83亿元销售额领跑1月榜单，位于黄浦滨江的陆家嘴太古源·源邸单月贡献17.8亿元。

真正展现市场韧性的，是那些具备产品力的“网红盘”。2月，澐启滨江以5.2亿元位列销售榜首；位于金山新城板块的建发瑞湖首开销售率超过80%，均价40477元/平方米，在克而瑞2月榜单上夺得成交面积、成交套数“双冠王”。

分化依然残酷。同样由建发操盘的杨浦项目建发海宸，在2月加推时备案均价上调至121995元/平方米，截至3月5日的网签率仅1.56%。成绩“惨淡”的还有宝山淞南高境的江湾金茂府网签率为6.67%，浦东新区的斯坦福花园网签率为零。

进入3月，虽然完整的月度成交数据尚未出炉，但市场情绪已发生微妙转变。2月的数据清晰勾勒出市场主线：144平方米以上的大户型新房价格环比上涨0.4%，同比涨幅高达6.3%；核心区豪宅包揽成交额前五，外环外总价500万元左右的刚改产品同样表现活跃。

58安居客研究院院长张波将这种现象定义为“结构性复苏”。“核心城市的改善产品成为复苏主线，这说明供需匹配度正在不断提升。”他认为，未来市场不再是整体涨跌，而是同一城市核心区优质资产与远郊普通资产的价格走势将持续分化。

这种“结构性复苏”也体现在土地市场。中交城投在青浦老城厢的首发项目“南厢观宁府”售罄后，迅速于春节前拿下二期地块；在杨浦滨江，中建壹品通过风貌遴选模式再度获取新地块，计划与现有项目联动开发；绿城中国在3月中旬上海首场土拍中溢价6.57%拿下青浦西虹桥地块。

卢文曦认为，“沪七条”政策及时落地稳定了市场预期，叠加市场本身的韧性，给“小阳春”上了“保险”。随着政策力度显现，3月上海楼已提前锁定“小阳春”。

克而瑞上海分析师丁俊杰认为，上海楼市“小阳春”行情已确立。随着政策效应持续释放和市场信心进一步修复，3月下旬至4月，新房市场有望迎来更明显的回暖。此轮回暖主要得益于温和的政策环境与市场内生增长动力，相较于依赖强刺激带来的短期波动，当前走势更为稳健，也更有利于市场的长期健康发展。